Zertifizierter Verwalter – großer Wurf oder Übergangslösung?

Dass die Markteintrittsbarrieren erhöht werden müssen, um Eigentümergemeinschaften vor schwarzen Schafen zu schützen, ist seit Langem nicht nur in den Verbänden allgemeiner Konsens. Ist das Verwalterzertifikat aber langfristig das richtige Mittel? Ich habe mich mal ein bisschen umgehört.

Lernintensive Zeiten für Verwalter

Der Stichtag naht. Ab dem 1.12.2023 erfüllen Verwalter und Verwalterinnen ohne Sachkundenachweis nicht mehr die Anforderungen an eine ordnungsgemäße Verwaltung. Für all diejenigen Kollegen und Kolleginnen, die diesen Nachweis nicht mit einer entsprechenden Berufsausbildung oder einem Studium führen können, wird es ein lernintensiver Herbst. 120 Weiterbildungsstunden sind im IHK-Rahmenplan für den Zertifizierten Verwalter vorgesehen. Zeit, die man sich erst einmal freischaufeln muss im ohnehin prall gefüllten Terminplan. Thomas Löffel, Inhaber der Thomas Löffel Hausverwaltung in Darmstadt, hat die Unterlagen schon einmal gesichtet und geht von sechs bis acht Wochen Lernen aus – vor und nach seiner eigentlichen Arbeit. Auch der Prüfungsstoff hat es durchaus in sich. Ein Rundumschlag aus immobilienwirtschaftlichen Grundlagen, juristischem und kaufmännischem Wissen sowie technischem Know-how ist gefordert.

Wie Thomas Löffel beschert der Zertifizierte Verwalter vielen anderen Verwalterprofis mit jahrzehntelanger Berufserfahrung intensive Lernsessions, da Wissen abgefragt wird, das für das eigene Aufgabengebiet oft keine Relevanz hat. Hinzu kommt: Prüflinge müssen alle Bereiche einzeln bestehen. Wer zum Beispiel den kaufmännischen Part mit Bravour absolviert, aber bei den technischen Themen nicht die erforderliche 50-Prozent-Quote erreicht, kassiert das Ergebnis "nicht bestanden".

"Das macht die Sache schwieriger als bei den herkömmlichen IHK-Prüfungen, bei denen insgesamt 50 Prozent Wissen ausreicht, um erfolgreich zu bestehen", konstatiert Rainer Hummelsheim, Geschäftsführer der Domus Hausverwaltung GmbH in Leipzig und Prüfungsausschussvorsitzender für mehrere Industrie- und Handelskammern.

Am Ziel vorbei oder weit darüber hinaus?

Es ist daher wenig erstaunlich, dass sich Unmut regt. So etwa bei denjenigen, die das Verwalterhandwerk noch in der damaligen DDR erlernten, deren Ausbildung als Wirtschaftskauffrau oder -mann aber nicht den dem Verwalterzertifikat gleichgestellten beruflichen Qualifizierungen unterfällt. "Dass die Betroffenen nun nicht gerade begeistert sind, nochmal wochenlang die Schulbank zu drücken, trotz ihrer über 30 Jahre Berufserfahrung in der Verwaltung, ist doch völlig verständlich", findet Rainer Hummelsheim, der zwei Mitarbeiterinnen hat, die sich genau in dieser Situation befinden.

Auch wer sich stark spezialisiert hat, hadert mit dem auf einen Rundumschlag ausgerichteten Prüfungsstoff. "Wer sich ausschließlich mit WEG-Abrechnung beschäftigt, muss nicht wissen, wie man einen Wasserhahn repariert", sagt Rainer Hummelsheim, und Thomas Löffel bestätigt: "Von dem ganzen großen Strauß an Prüfungswissen brauche ich für die Verwaltung meiner Objekte nur einen kleinen Teil. Zudem sind die rechtlichen Vorschriften, siehe WEG-Reform, so kompliziert und vage in ihrer Auslegung geworden, dass wir bei kniffligen Auseinandersetzungen ohnehin einen Profi, also einen Rechtsbeistand, hinzuziehen müssen. Hier hilft das theoretische Rechtswissen für das Verwalterzertifikat auch nicht weiter."

Wer ein Testat als Zertifizierter Verwalter in der Tasche hat, belegt ganz klar, dass er die Grundlagen des Verwalter-Know-hows beherrscht. Ob er dann letztlich über das Spezialwissen verfügt, das er braucht, um seine Objekte optimal zu verwalten, ist damit nicht nachgewiesen. Hinzu kommt, dass das Verwalterzertifikat immer nur eine Momentaufnahme ist. Da sich Vorschriften und technische Gegebenheiten in rasantem Tempo ändern, ist Wissen, das heute mit dem Zertifikat belegt wird, in fünf Jahren schon wieder veraltet. Eine Wiederholung der Prüfung nach einer gewissen Frist ist noch nicht vorgesehen.

Zudem ist es kein Muss, sich einer Qualifikationsprüfung zu stellen. Da viele Eigentümergemeinschaften heutzutage schon froh sind, überhaupt eine WEG-Verwaltung für sich gewonnen zu haben, wird ein fehlendes Zertifikat mitnichten ein Trennungsgrund sein.

Es geht noch besser!

"Grundsätzlich ist es natürlich prima, dass unsere Branche nun eine gewisse Regulierung erfährt", bekräftigt Rainer Hummelsheim. Allerdings ist für ihn, wie im Übrigen auch für viele andere, das Verwalterzertifikat noch nicht der Stein der Weisen. "Der Zertifizierte Verwalter ist aus meiner Sicht eher eine vorübergehende Lösung, bis etwas Besseres gefunden wird", sagt auch Thomas Löffel. Von Seiten der Verwalter gibt es dazu durchaus gute Ideen.

Einige wünschen sich eine regelmäßige Weiterbildungsverpflichtung mit einem bestimmten Stundenkontingent, die über die bisherigen gesetzlichen Anforderungen hinausgeht. So wäre gewährleistet, dass das relevante Wissen auf dem aktuellen Stand bleibt, und jeder könnte sich orientiert an seiner speziellen Tätigkeit weiterqualifizieren. Für andere liegt die Lösung darin, dass Hausverwaltung endlich ein regulärer Ausbildungsberuf oder gar ein Vollzeit-Studiengang wird.

Wenn man bedenkt, dass die rechtlichen und technischen Themen immer komplexer werden, sind beides gute Ansätze. Meines Erachtens ist langfristig nur der Ausbildungsberuf in der Lage die Wertigkeit von Verwalterleistungen zu verdeutlichen. Und ist es nicht genau diese fehlende Wertigkeit & Wertschätzung, die uns zu schaffen macht?