Illegale Ferienwohnungen: Regeln und Bußgelder in Frankfurt

"Jede Form der Nutzung von Wohnraum als Ferienwohnung oder zu Zwecken der Fremden­-Beherbergung bedarf einer Genehmigung", heißt es in der Ferien­wohnungs­satzung in Frankfurt am Main, die am 28.3.2018 in Kraft getreten ist. Seitdem sind 1.144 illegale Ferienwohnungen mit einer Wohnfläche von knapp 50.000 Quadratmetern aufgeflogen und wurden dem regulären Wohnungsmarkt zurückgeführt. Das teilte die Stadt der Deutschen Presse-Agentur auf Nachfrage mit. Im ersten Halbjahr 2025 waren es 15 Wohnungen.

Der durch die ungenehmigte Nutzung als Ferienwohnungen entstandene Schaden liegt laut Stadt vor allem darin, "dass hierdurch dem Frankfurter Wohnungsmarkt dringend benötigter Wohnraum entzogen wird und durch die weitere Wohnraumverknappung mittelbar die Mietpreise steigen". Das könne allerdings nicht mit einem Geldbetrag angegeben werden. 

Satzung für Ferienwohnungen verlängert bis 2028

Die Nutzung als Ferienwohnung ist laut Stadt dann illegal, wenn dazu baurechtlich genehmigter Wohnraum ohne die dazu nach der Satzung erforderliche Genehmigung verwendet wird. In diesen Fällen wird die weitere Vermietung zu diesen Zwecken untersagt und ein Ordnungswidrigkeitenverfahren eingeleitet.

Die städtische Ferienwohnungssatzung wurde 2023 verlängert und gilt zunächst für weitere fünf Jahre. Laut Satzung ist die Nutzung von Wohnraum zur

• wiederholten, nach Tagen oder Wochen bemessenen entgeltlichen Überlassung als Ferienwohnung oder
• Fremdenbeherbergung, insbesondere einer gewerblichen Zimmervermietung oder der Einrichtung von Schlafstellen

grundsätzlich verboten und nur mit Genehmigung der Bauaufsicht Frankfurt zulässig.

Zweckentfremdungsverbot: Bußgeld von bis zu 25.000 Euro

Die Bauaufsicht kontrolliere regelmäßig die Einhaltung der Vorschriften. "Hierzu überprüft das Team Wohnraumschutz in den einschlägigen Internetportalen, ob für die dort angebotenen Wohnungen Genehmigungen nach der Ferienwohnungssatzung erteilt wurden", hieß es dazu von der Stadt. 

Es würden auch Hinweise von Nachbarn und Miteigentümern überprüft, die sich über Beeinträchtigungen, wie Lärm oder Probleme bei der Mülltrennung beschweren. "Das Team Wohnraumschutz führt regelmäßig Ortsbesichtigungen durch, um Zeugen vor Ort zu befragen", so die Angaben.

Ein Verstoß kann eine Geldbuße von bis zu 25.000 Euro nach sich ziehen. Seit 2018 wurden nach Angaben der Stadt Frankfurt am Main Bußgelder in Höhe von mehr als 2,1 Millionen Euro festgesetzt.

Ein Gesetz zur Wohnraumzweckentfremdung auf Landesebene wurde 2004 außer Kraft gesetzt. Seitdem gibt es in anderen hessischen Großstädten, die nicht selbstständig nachgelegt haben, keine vergleichbaren Satzungen mehr.

OLG Frankfurt: Hohes Bußgeld wegen Airbnb-Vermietung

Das Oberlandesgericht Frankfurt am Main hatte im August 2019 eine Geldbuße von 6.000 Euro bestätigt, die das Amtsgericht Frankfurt verhängt hatte.

Eine Wohnungseigentümerin hatte eine Wohnung viermal über die Vermittlungsplattform Airbnb an Feriengäste vermietet – jeweils für mehrere Tage. Die Touristen zahlten 125 bis 150 Euro pro Nacht. Zuvor hatte die Eigentümerin bei der Stadt mehrfach vergeblich beantragt, die Vermietung als Ferienwohnung zu gestatten.

In der ungenehmigten Vermietung sahen die OLG-Richter wie die Vorinstanz einen Verstoß gegen die Ferienwohnungssatzung.

(OLG Frankfurt am Main, Beschluss v. 2.8.2019, 2 Ss-OWi 438/18)

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