Ist ein einem Kaufvertrag eine unüblich hohe Maklerprovision vereinbart, muss ein Vorkaufsberechtigter bei Ausübung seines Vorkaufsrechts weder die vereinbarte noch eine auf die übliche Höhe reduzierte Provision zahlen.
Hintergrund: Vorkaufsberechtigter soll Maklerprovison zahlen
Ein Immobilienmakler verlangt von einem Vorkaufsberechtigten die Zahlung von Maklerprovision.
Der Vorkaufsberechtigte hatte gemeinsam mit seinem Bruder das Hausgrundstück seiner verstorbenen Mutter in Berlin geerbt. Der Bruder beauftragte den Makler damit, seinen Erbteil zu verkaufen. Der Makler fand einen Erwerber, der den Erbteil für 260.000 Euro kaufte. Der Käufer sollte laut Kaufvertrag eine Maklerprovision von 29.750 Euro beziehungsweise 11,44 Prozent brutto des Kaufpreises zahlen. Die Provision sollte im Falle der Ausübung des Vorkaufsrechts ebenfalls verdient und vom Vorkaufsberechtigten zu zahlen sein.
Sodann übte der Vorkaufsberechtigte sein gesetzliches Vorkaufsrecht aus, das ihm als Miterbe zusteht. Er weigert sich, die Maklerprovision zu zahlen, weil er diese für überhöht hält. In Berlin ist eine Provision von 6 Prozent nebst 19 Prozent Umsatzsteuer hierauf, also 7,14 Prozent brutto üblich.
Entscheidung: Überhöhte Provisionsabrede nicht bindend
Der Vorkaufsberechtigte muss keine Maklerprovision zahlen.
Zwar war im Kaufvertrag festgehalten, dass die Provision auch bei Ausübung des Vorkaufsrechts verdient sein soll. Dies ist Voraussetzung dafür, überhaupt eine Provision vom Vorkaufsberechtigten fordern zu können.
Die im Kaufvertrag getroffene Provisionsregelung hat sich aber nicht im üblichen Rahmen gehalten. Bestimmungen in Kaufverträgen über die Verteilung der Maklerkosten, die sich nicht im üblichen Rahmen halten, gehören wesensgemäß nicht zum Kaufvertrag und verpflichten daher den Vorkaufsberechtigten nicht.
Die vereinbarte Provision lag mit 11,44 Prozent des Kaufpreises deutlich über den in Berlin üblichen 7,14 Prozent. Die Vereinbarung über die Provision gehört damit nicht zum Kaufvertrag.
Keine Reduzierung auf übliche Maklerprovision
Der Makler hat auch keinen Anspruch auf Zahlung einer üblichen Maklerprovision. Eine Herabsetzung der Maklerprovision auf einen üblichen Betrag in entsprechender Anwendung des § 655 BGB kommt nicht in Betracht. Nach dieser Vorschrift kann der für den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss oder für die Vermittlung eines Dienstvertrags vereinbarte Maklerlohn, der sich im Einzelfall als unverhältnismäßig hoch erweist, auf Antrag des Schuldners auf den angemessenen Betrag herabgesetzt werden. Die Vorschrift ist aber bewusst auf die Vermittlung von Dienstverträgen beschränkt und kann daher nicht auf andere Maklerverträge erstreckt werden.
Auch eine Herabsetzung der vereinbarten Maklerprovision auf eine übliche Höhe nach den Grundsätzen, die bei einem Verstoß gegen ein preisrechtliches Verbotsgesetz gelten, scheidet aus.
(BGH, Urteil v. 12.5.2016, I ZR 5/15)
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