Ist die Verpflichtung zur Zahlung einer Maklerprovision Bestandteil des Vertrags zwischen dem Verkäufer und dem Erstkäufer, geht der Bundesgerichtshof (BGH) davon aus, dass dies auch für unüblich hohe Maklerprovisionen zutrifft. Unsere Autorin Constanze Becker kommentiert das Urteil.
Ist im Kaufvertrag die Zahlung einer unüblich hohen Maklerprovision vereinbart und ist der Vorkaufsberechtigte bei Ausübung des Vorkaufsrechts nicht verpflichtet, diese zu erstatten, muss er auch nicht eine auf die übliche Höhe reduzierte Provision zahlen.
BGH genehmigte letztlich Zahlungsverweigerung
Der Beklagte Abel und sein Bruder haben ihre verstorbene Mutter zu gleichen Teilen beerbt. Der Nachlass bestand im Wesentlichen aus dem Hausgrundstück. Der Bruder des Beklagten beauftragte die Klägerin (Maklerin) mit der Vermittlung eines Kaufinteressenten für seinen hälftigen Erbteil. Mit Erbteilskaufvertrag wurde durch Vermittlung des Maklers der Anteil am Nachlass an Herrn S. als Käufer zum Preis von 260.000 Euro veräußert.
Der verkaufte Erbanteil wurde dem Käufer mit sofortiger dinglicher Wirkung übertragen. Im Kaufvertrag hieß es, dass der Vertrag durch den Makler zustande gekommen sei, dass der Käufer sich verpflichte, an diesen ein Maklerhonorar zu zahlen, und dass dieses Honorar im Falle der Ausübung des Vorkaufsrechts ebenfalls verdient und vom Vorkaufsberechtigten zu zahlen sei.
Der vorkaufsberechtigte Abel übte gegenüber dem Käufer, Herrn S., sein gesetzliches Vorkaufsrecht aus. Die von dem Makler geforderte Maklerprovision bezahlte er als Vorkaufsberechtigter aber nicht. Der BGH hat die Zahlungsverweigerung letztlich genehmigt.
Provisionsvereinbarung war unüblich hoch
Laut BGH kommt es im Streitfall darauf an, ob die vom Käufer Herrn S. im Kaufvertrag übernommene Verpflichtung zur Zahlung einer Maklerprovision wesensgemäß mit zu diesem Vertrag gehört hat. Das wäre aber nur dann so gewesen, wenn sich die Maklerkosten im üblichen Rahmen gehalten hätten. Das ist nicht der Fall.
Die im Kaufvertrag vom Käufer übernommene Maklerprovision in Höhe von 11,44 Prozent brutto des vereinbarten Kaufpreises übersteigt das für Grundstückskaufverträge übliche Maß, so die Richter. Zwar ist durch die Ausübung des Vorkaufsrechts auch ein gesetzliches Schuldverhältnis zustande gekommen, und die Pflicht zur Zahlung der Provision des vorkaufsberechtigten Beklagten war auch Bestandteil des zwischen dem Abel und dem Käufer zustande gekommenen Kaufvertrags.
Hier steht dem Makler aber deshalb kein Anspruch auf Maklerlohn zu, weil die getroffene Provisionsvereinbarung unüblich hoch war und deshalb weder in der vereinbarten Höhe noch in einem auf das übliche Maß reduzierten Umfang gegenüber dem Beklagten wirkte.
Die Provisionszahlungspflicht des beklagten Vorkaufsberechtigten setzt nach § 464 Abs. II BGB voraus, dass diese Bestandteil des Hauptvertrags zwischen dem Verkäufer und dem Erstkäufer ist. Diesem Erfordernis entspricht zwar die im Kaufvertrag getroffene Regelung. Da aber diese im Vertrag getroffene Regelung sich nicht im üblichen Rahmen gehalten hat, konnte diese den vorkaufsausübenden Beklagten nicht wirksam verpflichten.
Die Höhe der Provision lässt sich auch nicht damit rechtfertigen, dass der Makler Leistungen erbracht hat, die über die übliche Tätigkeit eines Maklers hinausgingen. Die Beschaffung eines Grundrisses gehört ebenso zu den typischen Leistungen eines Maklers wie die Erstellung einer Mieterliste und die Erstellung eines Verkehrswertgutachtens. Nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung gehören Bestimmungen über die Verteilung der Maklerkosten, die sich nicht im üblichen Rahmen halten, wesensgemäß nicht zum Kaufvertrag und verpflichten daher nicht den Vorkaufsberechtigten.
Fazit: Maklerklausel muss präzise und moderat formuliert sein
Die Fallgestaltung zeigt, dass der Makler mit einem Weniger besser fährt. Ist mit der Ausübung eines Vorkaufsrechts zu rechnen, muss eine Maklerklausel, die auch eine Bindung des Vorkaufsberechtigten an die Maklerprovision sicherstellen will, präzise und moderat formuliert sein. Insbesondere wichtig: Es ist nur eine ortsübliche Provision zu vereinbaren.
(BGH, Urteil v. 12.5.2016, I ZR 5/15)