Maklerprovision bei Preisabweichung

Hintergrund

Ein Makler hatte dem Geschäftsführer der A-GmbH eine Hotelimmobilie mit Wohnungen und Bürofläche nachgewiesen. Der Geschäftsführer unterzeichnete am Tag der Besichtigung eine "Objektnachweisbestätigung". In dieser erklärte er unter anderem, dass ihm ein Kaufpreis von 600.000 Euro benannt worden sei und er eine Maklerprovision von 5 Prozent des Kaufpreises anerkenne.

Schließlich erwarb die B-GmbH, eine Schwestergesellschaft der A-GmbH mit demselben Geschäftsführer, das Objekt für 450.000 Euro.

Der Makler verlangt von der A-GmbH Zahlung der Maklerprovision.

Entscheidung

Zwischen dem Makler und der A-GmbH ist ein Nachweismaklervertrag zustande gekommen. Der Makler hat auch die ihm obliegende Leistung, nämlich den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrags erbracht und der Vertrag ist infolge des Nachweises zustande gekommen.

Maklerprovision nur bei wirtschaftlicher Identität

Eine Provision steht dem Makler aber nur zu, wenn der Vertrag mit dessen Herbeiführung er beauftragt ist, tatsächlich zustande kommt. Führt die Tätigkeit des Maklers zum Abschluss eines Vertrags mit anderem Inhalt, so entsteht kein Anspruch auf die Maklercourtage. Dies bedeutet allerdings nicht, dass sich das nachgewiesene und das abgeschlossene Geschäft vollständig decken müssen. Es reicht aus, dass bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise in persönlicher und inhaltlicher Hinsicht Kongruenz besteht.

Provisionsanspruch auch bei Erwerb durch Dritte möglich

Erwirbt ein Dritter das nachgewiesene Objekt, liegt wirtschaftliche Identität vor, wenn zwischen dem Maklerkunden und dem Dritten besonders enge persönliche oder besonders ausgeprägte wirtschaftliche Beziehungen bestehen. Dies ist im Einzelfall zu beurteilen. Maßgeblich für die Bejahung eines Provisionsanspruchs ist, ob der Maklerkunde im Hinblick auf seine Beziehung zu dem Erwerber gegen Treu und Glauben verstieße, wenn er sich darauf beriefe, der ursprünglich von ihm erstrebte Vertrag sei nicht von ihm, sondern von dem Dritten abgeschlossen worden. Dies ist hier der Fall.

Erwartbare Preisabweichungen schaden der Maklerprovision nicht

Ob bei einer Preisabweichung die wirtschaftliche Identität zwischen dem nachgewiesenen und dem tatsächlich geschlossenen Vertrag gegeben ist, ist ebenfalls im Einzelfall zu beurteilen. Bei Preisabweichungen zugunsten des Maklerkunden kommt es darauf an, ob diese noch in einem erwartbaren Rahmen liegen oder auf Umständen beruhen, die die wirtschaftliche Identität des nachgewiesenen zum abgeschlossenen Geschäft in Frage stellen. Da sich der Preis insbesondere bei Grundstücken, die längere Zeit angeboten werden, typischerweise nach unten bewegt, ist kein allzu strenger Maßstab anzulegen. Preisnachlässe von bis zu 15 Prozent stellen die wirtschaftliche Kongruenz im Allgemeinen nicht in Frage, bei Preisnachlässen von mehr als 50 Prozent ist sie regelmäßig zu verneinen.

Ob im vorliegenden Fall der Preisnachlass von 25 Prozent dazu führt, dass die wirtschaftliche Identität nicht gewahrt ist und der Anspruch auf die Maklerprovision entfällt, konnte der BGH nicht abschließend beurteilen. Er hat den Rechtsstreit an das Landgericht zur weiteren Prüfung zurückverwiesen.

(BGH, Urteil v. 3.7.2014, III ZR 530/13)