Mietendeckel, Mietpreisbremse, Milieuschutzverordnungen, Baulandmobilisierungsgesetz: Politische Eingriffe in den Wohnungsmarkt können wirken, doch der Bumerangeffekt ist nicht ohne. Besonders deutlich wird das am Beispiel Berlin, wie eine Studie von PwC zeigt.
Deutschlandweit wurde in jüngster Vergangenheit versucht, die vor allem in den Großstädten und Ballungsräumen steigenden Wohnungsmieten mit umfassenden staatlichen Regulierungen einzudämmen. In Berlin gipfelte das in einem Mietendeckel, der Anfang 2020 in Kraft trat und rund ein Jahr später vom Bundesverfassungsgericht gekippt wurde.
Die Wirtschaftsprüfungs- und Beratungsgesellschaft PricewaterhouseCoopers (PwC) beleuchtet in der Studie "Mietendeckel & Co. – Wirtschaftliche Auswirkungen von Mietregulierungen auf den Immobilienmarkt" am Beispiel von Berlin die kurzfristig eingetretenen und schon sichtbaren Folgen verschiedener Formen staatlicher Eingriffe ebenso wie die möglichen langfristigen Konsequenzen.
"Neben der beabsichtigten Absenkung des Mietniveaus wurden komplexe und langfristige wirtschaftliche Auswirkungen von regulatorischen Maßnahmen nicht ausreichend antizipiert und reflektiert", erklärt Harald Heim, Partner bei PwC Deutschland, die Kernergebnisse der Studie.
Wohnungseigentümerstruktur in Deutschland
Im Kontext der Mietregulierung wird laut PwC häufig auf die Einschränkung großer Wohnungskonzerne und auf Immobilieninvestoren verwiesen. Was dabei unberücksichtigt bleibt: Die Regulierungen wirken sich auf den gesamten Eigentümermarkt aus, unter anderem auch auf private Anleger, die Immobilien zur Altersvorsorge kaufen.
Laut PwC befinden sich mehr als die Hälfte (56,7 Prozent) der Geschosswohnungen in Deutschland im Eigentum von Privatpersonen, wobei nur 14,4 Prozent dieser Wohnungen von den Eigentümern selbst genutzt werden, der Rest wird vermietet. Etwa 42,8 Prozent der Wohnungen in diesem Segment gehören professionellen Vermietern und insgesamt 18,8 Prozent befinden sich im Besitz privatwirtschaftlicher Wohnungsunternehmen.
Gemessen am gesamten Wohnungsbestand (inklusive Ein- und Zweifamilienhäuser) halten professionelle Vermieter demnach weniger als ein Viertel (21,5 Prozent) des Wohnbestandes. Unter den zehn größten Wohnungseigentümern in Deutschland gehören sieben zu der Gruppe der privatwirtschaftlichen Unternehmen, darunter Vonovia und Deutsche Wohnen.
Wohnregulierung: Von Milieuschutz bis Rekommunalisierung
PwC hat sich insbesondere angeschaut, welche Folgen die Ausweisung von Milieuschutzgebieten, die Mietpreisbremse, die in vielen deutschen Städten gilt, der Berliner Mietendeckel, das neue Baulandmobilisierungsgesetz und Maßnahmen zur Rekommunalisierung ehemals privatisierter Wohnungsbestände mit sich bringen.
Seit dem Jahr 2010 hat die Zahl der sozialen Erhaltungsgebiete (auch "Milieuschutzgebiete") in den Metropolen und insbesondere in Berlin stetig zugenommen. Laut PwC stieg die Anzahl allein in der Hauptstadt innerhalb von zehn Jahren (bis 2020) von 18 auf 64. Milieuschutzgebiete begründen unter anderem kommunale Vorkaufsrechte bei Immobiliendeals. In Kombination mit der 2015 eingeführten Umwandlungsverordnung gilt in den Milieuschutzgebieten außerdem ein Genehmigungsvorbehalt für die Begründung von Wohnungs- und Teileigentum.
Mit der Mietpreisbremse werden seit 2015 auch Neumietverträge – mit wenigen Ausnahmen – in der Mietpreisentwicklung beschränkt. Mittlerweile gilt die Mietpreisbremse in 144 Städten und Gemeinden
(zwölf Bundesländer), schreibt PwC.
Im Februar 2020 wurde in Berlin der Mietendeckel mit sofortiger Wirkung auf Neuvertragsmieten eingeführt, bei Mieten für Bestandswohnungen galt er ab November 2020: Je nach Baujahr, Lage und Ausstattung mussten die Mieten abgesenkt werden. Das Bundesverfassungsgericht hat den Deckel wegen fehlender Gesetzgebungskompetenz des Landes Berlin für nichtig erklärt. Aktuell wird die Einführung eines bundesweiten Mietendeckels diskutiert.
Das Baulandmobilisierungsgesetz ist im Juni 2021 in Kraft getreten und erweitert neben vielen weiteren Regelungen die kommunalen Vorkaufsrechte sowie die Genehmigungsvorbehalte für die Begründung von Wohnungs- und Teileigentum über die Milieuschutzgebiete hinaus. Ziel des Gesetzes ist es, schneller und kostengünstiger Bauland zu aktivieren.
Das Land Berlin setzt PwC zufolge derzeit außerdem erhebliche Steuermittel ein, um ehemals kommunale Wohnungen durch Rückkauf zu rekommunalisieren.
Mögliche negative Folgen für Vermieter und Investoren
Für Eigentümer kann die Ausweisung von Milieuschutzgebieten eine zum Teil erhebliche Einschränkung für wirtschaftliche Investitionsentscheidungen bedeuten. Das betrifft auch Modernisierungen und energieeffiziente Maßnahmen für den Klimaschutz im Gebäudebestand.
Der später für nichtig erklärte Berliner Mietendeckel habe zwar das Mietniveau abgesenkt, jedoch profitierten vorrangig überdurchschnittliche Einkommensschichten und bessere Wohnlagen, heißt es in der Analyse. Gleichzeitig sei die Zahl der zur Vermietung angebotenen Wohnungen um etwa 60 Prozent zurück gegangen, was den Wettbewerb für Wohnungssuchende erheblich verschärft habe. Dazu kommt: Die ebenfalls wachsende Entkoppelung von Kauf- und Mietpreisen mache Vermietungen oft unattraktiv.
Die Mietpreisbremse koppelt Neuvermietungen in angespannten Wohnungsmärkten an die ortsüblichen Vergleichsmieten. Die Festlegung dieser Vergleichsmieten ist insbesondere für private Wohneigentümer oft intransparent und nicht nachvollziehbar, schreibt PwC.
Mit dem Baulandmobilisierungsgesetz werden den Kommunen unter anderem erweiterte Vorkaufsrechte und Genehmigungsvorbehalte zur Begründung von Wohn- und Teileigentum auch außerhalb von Milieuschutzgebieten zugesprochen. Das sogenannte "Umwandlungsverbot" führt Kritikern zufolge unter anderem dazu, dass Kleinanlegern und Selbstnutzern die Möglichkeit genommen wird, außerhalb des teuren Neubaus Wohneigentum zu erwerben, zitiert PwC Stimmen aus der Immobilienbranche. Bauland würde so nicht mobilisiert, vielmehr verzögerten die Regelungen Wohnungsbauprozesse. Das Gesetz könnte entsprechend der Kritiken den Nachfrageüberhang für Eigentumswohnungen verstärken und folglich den Preisanstieg dieser weiter beschleunigen.
Der Rückkauf ehemals kommunaler Wohnungen und der dadurch gewünschte Entlastungseffekt auf den angespannten Berliner Wohnungsmarkt, ist unter Marktbeobachtern ebenfalls umstritten. Unter anderem wird kritisiert, dass notwendige zusätzliche Wohnungen so nicht entstehen, sondern nur der Eigentümer wechselt, anstatt dass die Steuergelder in den Neubau investiert werden.
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