Mietenregulierung nach der Bundestagswahl – Parteien-Check

Alle Parteien adressieren Themen zur Wohnungspolitik im Wahlkampf zur vorgezogenen Bundestagswahl 2025 in ihren Wahlprogrammen, allerdings in unterschiedlicher Tiefe und Ausrichtung. Der Immobiliendienstleister JLL hat die Positionen analysiert.

Die vorgeschlagenen Einzelmaßnahmen wurden folgenden fünf Kategorien zugeordnet:

• Mietregulierung und Mieterschutz,
• Wohneigentumsförderung,
• sozialer Wohnungsneubau und Objektförderung,
• Wohnungsneubau: Planungs- und Baurecht sowie
• Bestandsimmobilien und Wärmewende. 

Einigkeit bei der Wohnungspolitik

"Die Vorgängerregierungen haben sowohl beim Wohnungsneubau als auch bei der Bezahlbarkeit ihre selbst gesteckten Ziele deutlich verfehlt. Daher haben diese Themen einen signifikant höheren gesellschafts- und sozialpolitischen Stellenwert erhalten", meint Dr. Sören Gröbel, Director of Living Research JLL Germany.

Dass die Parteien dabei unterschiedliche Schwerpunkte setzen, spiegele die Komplexität der wohnungspolitischen Herausforderungen wider. "Während bei der Ausweitung des Wohnungsangebots weitgehend Einigkeit herrscht, sehen wir bei der Mietpreisregulierung erhebliche Differenzen. Dies könnte die Kompromissfindung in möglichen Koalitionsverhandlungen erschweren", so Gröbel.

Bei den möglichen Regierungsparteien werde deutlich, dass die Union den Fokus auf den Wohnungsneubau legt, während die Grünen und die SPD den Schwerpunkt im Bereich Mietenregulierung und Mieterschutz haben. Auch der soziale Wohnungsneubau ist für SPD und Grüne von größerer Bedeutung, während sich die Union etwas stärker auf die Wohneigentumsförderung konzentriert.

Differenzen bei der Mietenregulierung

Die Grünen haben mit dem konkreten Vorschlag, "regionale Mietenstopps" zu ermöglichen, laut JLL-Analyse einen besonders weitreichenden Punkt im Bereich bei der Mietpreisregulierung in das Wahlprogramm aufgenommen. Ein Mietenstopp oder auch Mietendeckel ist der restriktivste Eingriff in die Mietpreisbildung, der von den dargestellten Parteien genannt wird.

Die SPD hat mit dem Vorschlag, die "Kappungsgrenze auf sechs Prozent" zu senken, ebenfalls einen stark eingreifenden Punkt im Bereich bei der Mietenregulierung – da dieser flächendeckend wirkt und zudem eine deutliche Absenkung gegenüber den bisher geltenden Werten (15 Prozent beziehungsweise 20 Prozent) darstellt.

Auffällig bei der SPD ist JLL zufolge der Vorschlag einer unbefristeten Mietpreisbremse und ihre Ausweitung auf befristete Mietangebote und (teil-)möblierte Wohnungen. Diese Punkte finden sich auch im Wahlprogramm der Grünen wieder. Die Union hält sich bei der Mietpreisbremse zurück und stellt nur klar, dass sie "einen wirksamen und angemessenen Mieterschutz" anstrebt. Das biete einen nicht unerheblichen Interpretationsspielraum im Rahmen von möglichen Koalitionsverhandlungen, heißt es in der Analyse.

Bei den Oppositionsparteien sind teilweise noch stärkere Fokussierungen auf einzelne Teilbereiche wohnungspolitischer Maßnahmen zu beobachten. Das BSW und die Linke weisen deutliche inhaltliche Ähnlichkeiten auf. Die Prioritäten liegen hier bei Mietregulierung, Mieterschutz und im sozialen Wohnungsbau.

Wohnungsneubau und Wohneigentum

Das Wahlprogramm der FDP weist ähnliche Schwerpunkte wie das der Union auf, schreiben die Studienautoren: eine starke Fokussierung auf planungs- und baurechtliche Maßnahmen zur Stimulierung des Wohnungsneubaus und die Stärkung von Wohneigentum. Die vorgeschlagenen Maßnahmen reichen von der Reduzierung von Baustandards bis zu Erleichterungen im Bauordnungsrecht. Am Gebäudetyp E will die FDP auch in Zukunft festhalten und diesen als "Blaupause für die Entrümpelung des Baurechts" nutzen.

Die AfD legt den Schwerpunkt deutlich auf die Wohneigentumsförderung und auf die Bereiche Bestandsimmobilien und Wärmewende: Die AfD will die EEG-Umlage, die CO2-Steuer und das Gebäudeenergiegesetz (GEG) abschaffen.

"Die wichtigsten Themen der Parteien sind eindeutig der Wohnungsneubau und die Mietpreisregulierung", sagt Roman Heidrich, Lead Director Residential Valuation JLL Germany. "Bei den Koalitionsverhandlungen, die mutmaßlich zwischen CDU/CSU und der SPD oder den Grünen stattfinden werden, dürfte es bei der Mietpreisregulierung zu deutlichen Differenzen kommen." Beim Wohnungsneubau liegen die Positionen grundsätzlich nah beieinander. "Hier dürfte es keine größeren Schwierigkeiten geben, in einem Koalitionsvertrag Einigungen zu erzielen." Fraglich bleibe allerdings die Finanzierbarkeit der geplanten Vorhaben und die konkrete Umsetzung der Ziele.

Mietpreisbremse und Koalitionsverhandlungen

Extreme Unterschiede in den wohnungspolitischen Ansätzen bedeuten nach Auffassung von JLL nicht zwangsläufig eine hohe Kompromissbereitschaft. Die beiden Vorgängerregierungen CDU/CSU und SPD etwa hatten zur Bundestagswahl 2013 unterschiedliche Positionen zur Mietpreisbremse. Letztlich setzten sich die Sozialdemokraten mit einigen Positionen durch. Im Koalitionsvertrag wurden mehrere Mietrechtsänderungen vereinbart, darunter die bis heute gültige Mietpreisbremse bei Wiedervermietungen (Inkrafttreten 2015) und die Kappung der Modernisierungsumlage (2019).

Auch 2021 gab es große Differenzen bei der Mietpreisbremse. Während die Grünen für eine Verschärfung plädierten, sprach sich die FDP für eine grundsätzliche Abschaffung der Mietpreisbremse und der Kappungsgrenzen aus. Ähnlich stark waren die Gegensätze im Bereich des sozialen Wohnungsneubaus. Angesichts dieser Gegensätze wurde mehr auf Gemeinsamkeiten als auf Kompromisse gesetzt. Das bedeutete damals eine Fokussierung auf den Wohnungsneubau und die Digitalisierung in der Bauwirtschaft. Die Mietpreisbremse blieb unangetastet.

Bundestagswahl und Wohnungsmarkt

Die Bundestagswahl 2025 wird nach Ansicht Gröbels direkte und indirekte Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt haben. "Während die indirekten Effekte hauptsächlich durch die mit der Neuwahl verbundene politische Unsicherheit entstehen, resultieren die direkten Einflüsse aus neuen wohnungspolitischen Impulsen und einer angepassten Gesetzgebung." Es sei zu erwarten, dass etwa aus Investorensicht die negativen Folgen durch die allgemeine Unsicherheit größer sein werden als die zu erwartenden Restriktionen durch die zukünftige Regierung.

Angesichts der Differenzen im Bereich der Mietpreisregulierung zwischen CDU/CSU einerseits und SPD und Grünen andererseits erwartet der Experte, dass ein Kompromiss nicht viele Änderungen an der derzeitigen Situation mit sich bringen wird. "Modifizierungen im Mietrecht, wie etwa Anpassungen der Mietpreisbremse, sind aber nicht auszuschließen und könnten durchaus im Koalitionsvertrag verankert werden. Inwieweit alle Maßnahmen tatsächlich umgesetzt werden, bleibt allerdings fraglich und hängt auch davon ab, welche Parteien die zuständigen Ministerien führen werden.“

Kollege Heidrich geht davon aus, dass die Parteien eher auf Gemeinsamkeiten im Bereich des Wohnungsneubaus setzen. "Alle Initiativen, die eine Ausweitung des Wohnungsangebots durch Neubau in Städten und Regionen mit Wohnraummangel zur Folge haben, bieten Investoren natürlich erhebliche Chancen."

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