Provision bei Erwirkung des Kaufs durch Dritte

Die in einem Maklervertrag enthaltene Klausel "Kommt es zum Vertragsabschluss, schuldet der Interessent / Käufer / Mieter die o.g. Provision auch dann, wenn ein Dritter den Vertragsabschluss erwirkt", ist sprachlich wie inhaltlich teilbar ("Blue-Pencil-Test"). Das heißt, der erste Satzteil der Vereinbarung "Kommt es zum Vertragsabschluss, schuldet der Interessent / Käufer / Mieter die o.g. Provision" ist in jedem Fall Vertragsbestandteil geworden, auch wenn der zweite Halbsatz der Klausel in Bezug auf einen Vertragspartner unwirksam ist. Der Käufer muss dem Makler die Provision damit zahlen, hat das Landgericht (LG) Frankfurt/Main entschieden (Urteil v. 16.4.2021, Az. 2-07 O 214/2).

Maklervertrag: Klausel unwirksam?

Im Rechtsstreit auf Zahlung der Maklerprovision streiten sich die Parteien um die Wirksamkeit des Maklervertrages, da dieser eventuell aufgrund der vorgenannten Klausel unwirksam sein könnte. Nach erfolgreichem Abschluss des Kaufvertrages stellte der Makler seine Provision in Rechnung. Der beklagte Kunde war der Auffassung, dass der Maklervertrag unwirksam sei, da die Maklerklausel wegen Verstoßes gegen § 307 Abs. 1 BGB unwirksam sei.

Makler erhält Recht: Provision wird fällig

Das Landgericht gab dem Makler Recht, da es der Auffassung ist, dass die beanstandete Klausel im Hinblick auf den unwirksamen Teil ("… auch dann, wenn ein Dritter den Vertragsabschluss erwirkt") dennoch wirksam bleibt. Die Klausel im Maklervertrag ist teilbar, sodass ein unwirksamer Teil des Satzes nicht den wirksamen Teil der Klausel "infiziert". Die vom Kunden beanstandete Klausel sei sprachlich wie inhaltlich teilbar ("Blue-Pencil-Test").

Der Teil der Vereinbarung: "Kommt es zum Vertragsabschluss, schuldet der Interessent / Käufer / Mieter die o. g. Provision" ist ungeachtet des zweiten Teils der Vereinbarung wirksam. Der erste Teil der Regelung ist deshalb Vertragsbestandteil geworden und begründet den Anspruch des Maklers gegen den Kunden.

Aber auch wenn die streitgegenständliche Klausel im Ganzen unwirksam wäre, so hätte der Makler gleichwohl einen Anspruch auf Zahlung der Provision (§ 306 Abs. II BGB). Die Parteien haben sich konkludent dahingehend geeinigt, dass der die Tätigkeit des Maklers in Anspruch nehmende Kunde dafür im Falle des Kaufes des Objektes eine Provision in Höhe von 5,95 Prozent des Kaufpreises zahlen sollte. Da die Voraussetzungen des § 652 BGB erfüllt sind, ergibt sich der Provisionsanspruch deshalb auch ohne die strittige Formulierung.

Praxishinweis zur Kausalität der Maklerleistung

Die Provision ist im zweiten Halbsatz ("… auch dann, wenn ein Dritter den Vertragsabschluss erwirkt") nach der herrschenden Rechtsprechung unwirksam, da nach dem Gesetz ein Makler nur dann die Provision verdient, wenn er oder sie selbst (mit)ursächlich für den erfolgreichen Vertragsabschluss ist. Ansonsten würde es an der für den Provisionsanspruch unbedingt erforderlichen Kausalität der Maklerleistung fehlen.

Der Beitrag erschien im Fachmagazin "Immobilienwirtschaft", Ausgabe 06/2022.

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