Drei Beispiele, warum der Bauturbo stottert

Gelegentlich hat man den Eindruck, der Gebäudetyp E (wie einfach oder experimentell) sei das Allheilmittel für die Wohnungsmisere. "Baustandards werden vereinfacht und der Gebäudetyp E abgesichert", heißt es im Koalitionsvertrag von CDU/CSU und SPD. Mittlerweile ist der neue Gebäudetyp auch in mehreren Landesbauordnungen verankert. Das Problem: Die Festlegungen in den Landesbauordnungen haben nur begrenzte Wirksamkeit. Bekanntlich definiert sich der Gebäudetyp E dadurch, dass er nicht alle der (bundesweit einheitlichen) anerkannten Regeln der Technik einhält.

Das Hauptproblem bei der Umsetzung liegt nicht im technischen, sondern im juristischen Bereich, nämlich in der Frage, wie es sich zivilrechtlich sicherstellen lässt, dass Bauherren, die Objekte des Gebäudetyps E errichten, nicht nachträglich mit Schadenersatzansprüchen konfrontiert werden – und bei dieser Frage liegt der Ball wieder im Feld des Bundes.

Digitale Bauakte: Trotz Onlinezugangsgesetz kaum Fortschritt

Den Bauantrag digital einreichen? Das sollte eigentlich längst Standard sein. Denn laut dem 2017 in Kraft getretenen Onlinezugangsgesetz des Bundes sollten alle staatlichen Leistungen digital beantragt werden können. Mit der Umsetzung im Themenfeld "Bauen und Wohnen" wurde Mecklenburg-Vorpommern beauftragt. Doch von bundesweiter Einheitlichkeit ist man noch immer weit entfernt. "In vielen Gemeinden ist der digitale Bauantrag noch graue Theorie", seufzt Stefan Dahlmanns vom Projektentwickler Nyoo. "Selbst in manchen Großstädten müssen wir noch immer kistenweise Aktenordner in die Ämter tragen."

Anders ist das in der Stadt Schwerin, die seit 2019 auf digitale Abläufe im Genehmigungsverfahren setzt, wie Oberbürgermeister Dr. Rico Badenschier erläutert. Bemerkenswert ist, dass die Landeshauptstadt von Mecklenburg-Vorpommern das nicht etwa im Rahmen der Bundesinitiative erreichte, sondern in eigener Regie – denn der eigentlich mit der modellhaften Entwicklung der digitalen Bauakte beauftragte Landkreis Nordwestmecklenburg benötigte für die Einführung deutlich mehr Zeit.

Wohnungsbauförderung: 16 Bauordnungen – Zu komplex für Investoren

Seit der Föderalismusreform von 2006 ist die öffentliche Wohnungsbauförderung Ländersache. Allerdings erhalten die Länder zu diesem Zweck erhebliche Mittel des Bundes – von 2025 bis 2029 will dieser dafür insgesamt 23,5 Milliarden Euro zur Verfügung stellen. Wie sie diese Mittel einsetzen, bleibt den Ländern überlassen. Das stellt Projektentwickler und Investoren, die in mehr als einem Bundesland tätig sind, vor Herausforderungen, da sie unterschiedliche Förderprogramme im Blick haben müssen.

"Dabei geht es zum einen darum, mit welchen Instrumenten gefördert wird, und zum anderen darum, welche baulichen Anforderungen an die förderwürdigen Objekte gestellt werden", sagt Nyoo-Geschäftsführer Stefan Dahlmanns. So ist zum Beispiel die zulässige Wohnfläche in den Ländern unterschiedlich geregelt. "Diese Komplexität", betont Dahlmanns, "ist Gift für Standardisierungs- und Skalierungsprozesse, wie sie sich gerade im öffentlich geförderten Wohnungsbau anbieten würden."

Dies ist Teil des Titelbeitrags "Zu viele Ebenen" der aktuellen Ausgabe 04/25 des Fachmagazins "Immobilienwirtschaft".