Viele Startups sind vom Markt verschwunden, neue kommen hinzu – der klassische Makler ist aber (noch) nicht ersetzbar. Bild: Corbis

Startups wollen mit innovativer Software die Wohnungsvermittlung digitalisieren. Manche sind bereits wieder vom Markt verschwunden, trotz innovativer Software. Sicher ist: Den klassischen Makler wird es auch künftig geben, doch seine Aufgabe verändert sich gerade. Der Trend geht zum hybriden Makler, der ausgeklügelte Software-Lösungen mit der Kompetenz klassischer Makler verbindet. Und damit stehen auch die großen Immobilienportale unter Druck.

Es war im Frühjahr 2015, als das Berliner Startup Smmove zur Pressekonferenz lud. Vorgestellt wurde ein Portal, das der Wohnungsvermietung neue Impulse geben sollte: Nach dem Matching-Prinzip sollten Vermieter Interessenten aussuchen können, die am besten ihren Anforderungen entsprachen. Von einer "Revolution der Immobilienfindung" war die Rede. Die smmove-Macher warfen den etablierten Immobilienportalen vor, "auf halbem Weg" der Digitalisierung stehen geblieben zu sein.

Heute ist von den ehrgeizigen Ankündigungen nichts übrig geblieben. Smmove ist vom Markt verschwunden. Ebenso wie Vendomo, eines von Rocket Internet auf den Weg gebrachtes Startup, und andere Jungunternehmen, welche die neuen technologischen Möglichkeiten für die Vermittlung von Wohnungen nutzbar machen wollten.

"Wir haben eine erhebliche Marktbereinigung gesehen", sagt Stephan Kippes, Geschäftsführer der IVD-Institut GmbH und Professor an der Hochschule für Wirtschaft und Umwelt Nürtingen-Geislingen.

Und doch tummeln sich noch immer Startups auf diesem Feld, die zumindest teilweise den Anspruch erheben, sowohl die klassischen Makler als auch die etablierten Immobilienportale anzugreifen.

  • Revolutioniert innovative Makler-IT also das Geschäft mit der Wohnungsvermittlung?
  • Wie wirken sich die Umwälzungen der Branche auf die großen Portale aus?
  • Und werden am Ende gar die Makler konventionellen Typs überflüssig?

Software-Unternehmen als Dienstleister für Makler

"Unsere Software macht den Makler nicht überflüssig", sagt Nicolas Jacobi, Mitgründer
des Hamburger Startups Immomio. "Wir sind auch kein Makler, sondern ein reines
Software-Unternehmen, das Maklern und Hausverwaltungen eine innovative Software
zur Verfügung stellt." Diese Software digitalisiert den Vermietungsprozess und filtert per Algorithmus die Interessenten heraus, die den Kriterien des Vermieters am besten entsprechen. Das erinnert an das einstige Smmove-Prinzip – doch anders als die gescheiterten Berliner verstehen sich die Hamburger eben nicht als Immobilienportal, sondern als IT-Dienstleister. Damit haben sie sich auf dem Markt etabliert.

Jacobi zufolge hat Immomio mittlerweile mehr als 70 Kunden, von kleinen Hausverwaltungen bis hin zu großen Wohnungsunternehmen. Jacobi nennt auch den Treiber, der den Anstoß für die Gründung seines und zahlreicher anderer Startups gegeben hat: die Einführung des Bestellerprinzips für Mietwohnungen im Jahr 2015. Dadurch seien die Provisionen unter Druck geraten, blickt der Immomio-Gründer zurück. In diesem Bereich Geld verdienen könne nur noch, wer den Aufwand reduziere – und hier komme die Software von Immomio ins Spiel.

"Damit haben wir ein hochskalierbares Produkt", sagt Jacobi. Bei weiteren Kunden entsteht für das Unternehmen also kaum zusätzlicher Aufwand. Bisher beschränkt sich der Einsatz der Immomio-Software auf die Vermietung. Dass auch der Verkauf dazukommen könnte, schließt Jacobi nicht aus. "Allerdings ist beim Wohnungsverkauf das Potenzial der Standardisierung geringer", gibt er zu bedenken.

Der Hybrid-Makler vereint IT und Maklerkompetenz

Dafür ist die Marge beim Verkauf wesentlich höher als bei der Vermietung, wie Hanno Heintzenberg feststellt. Er ist Mitgründer des Startups McMakler. Dieses ist tatsächlich ein Makler, der neben dem Vermietungsgeschäft immer stärker in die Vermittlung von Kaufimmobilien einsteigt. Derzeit hat das Unternehmen nach eigenen Angaben etwa 300 Verkaufsobjekte und rund 350 Vermietungsobjekte im Angebot; den Umsatz generiert es jedoch zu mehr als 80 Prozent über den Verkauf. Gestartet ist McMakler als Internet-Unternehmen.

"Wir lernten aber relativ schnell, dass die hundertprozentig digitale
Lösung nicht erfolgreich ist", sagt Heintzenberg.

Auch das Matching-Prinzip betrachtet er heute skeptisch. "Ein Vermieter will keinen Algorithmus, der ihm sagt, wer der Mieter ist", hat er beobachtet. "So groß ist das Vertrauen in die Technik nicht."

McMakler fährt deshalb zweigleisig: Einerseits arbeitet das PropTech mit Maklern, die an 50 Standorten in Deutschland präsent sind; andererseits hat es den Vermietungsprozess mit Hilfe einer ausgeklügelten Software standardisiert. Diese ermöglicht es, die vom Makler bei der Besichtigung aufgenommenen Fotos und sonstige Angaben mit geringem Arbeitseinsatz aufzubereiten und auf den etablierten Immobilienportalen einzustellen.

Der Vermieter profitiert dadurch von einem günstigen Preis: In Rechnung gestellt werden ihm nicht zwei Monatskaltmieten, sondern Festpreise von 498 Euro (bei einer Kaltmiete von höchstens 1.200 Euro) oder 998 Euro (bei teureren Wohnungen). Bei Kaufimmobilien geht McMakler ganz konventionell vor und lässt sich gemäß dem Usus im jeweiligen Bundesland die übliche Provision auszahlen. Innovativ ist das Unternehmen dafür bei der für Makler entscheidenden Frage der Objektakquise.

Und das geht so: Im Internet wird Eigentümern eine Gratis-Bewertung ihrer Immobilie angeboten – gewissermaßen als Einfallstor für den Makler. Die Folge, so der McMakler-Mitgründer: Die Makler müssen sich nicht selbst um die Akquise kümmern und haben immer genügend Objekte, die sie vermarkten können.

Brückenschlag: Wohnungsvermietung und Energiemanagement

In eine andere Richtung weitet das in Ingolstadt ansässige Startup Faceyourbase.com sein Betätigungsfeld aus. Bisher konnte es sich mit seinem Matching-Prinzip bei der Wohnungsvermietung nicht so recht durchsetzen.

Jetzt soll der Brückenschlag zum Energiemanagement zum Durchbruch verhelfen: Zu Beginn dieses Jahres übernahm die Meistro Energie GmbH 25,1 Prozent an der Faceyourbase AG. Gemeinsam wollen die Partner nun einen digitalen Abmeldeprozess für die Stromzähler leer stehender Wohnungen einführen. Faceyourbase-Gründer Christian Dau will den Vorgang mit dem Vermietungsprozess bündeln, sodass die leer stehende Wohnung sofort der Vermarktung zugeführt wird.

Die großen Portale stellen sich den innovativen Herausforderungen

Demonstrativ entspannt vor dem Hintergrund der derzeitigen Umwälzungen geben sich die etablierten Portale.

"Startups setzen neue Impulse in der Immobilienwirtschaft. Das freut uns!", sagt Dr. Thomas Schroeter, Geschäftsführer bei Immobilienscout24.

Gleichzeitig gelte aber: "Als größter digitaler Marktplatz kennen wir den Markt auf Anbieter- und Konsumentenseite wie kein anderer. Das ermöglicht uns besser als allen anderen Marktteilnehmern, Angebot und Nachfrage ideal zusammenzubringen."

Selbstbewusst zeigt sich auch die Immowelt-Gruppe, zu der seit 2015 das Portal immonet.de gehört. "Neue Herausforderungen nehmen wir sofort an", sagt Pressesprecher Jan-Carl Mehles. Herausforderungen gibt es in der Tat – gerade im Software-Bereich. Die Immowelt-Gruppe hat im Herbst 2016 ihre neue Software EstateSmart auf den Markt gebracht, die es erlaubt, Aufgaben wie Objekterfassung, Exposé-Erstellung und Interessentenverwaltung von jedem Endgerät aus zu erledigen. Auch Immobilienscout24 hat zuletzt technische Weiterentwicklungen in Gestalt einer App für virtuelle Besichtigungen sowie der Wohnungssuche über Facebook Messenger bekannt gegeben.

Eine zweite Herausforderung stellt die rückläufige Zahl der Maklerkunden dar. In ihrem Geschäftsbericht für 2016 muss die Scout-Gruppe eingestehen, im vergangenen Jahr zehn Prozent ihrer "Kernmakler" als Kunden verloren zu haben. Begründet wird dies mit der "allgemeinen Marktentwicklung". Das dürfte allerdings nicht der einzige Grund sein, ist doch die Unzufriedenheit vieler Makler und Verwalter über die Leistung und die Preise der Portale unüberhörbar.

Ein deutliches Zeichen dafür ist, dass der Immobilienverband Deutschland (IVD) sein eigenes Portal (ivd24immobilien.de) gegründet hat, auf dem ausschließlich Verbandsmitglieder inserieren dürfen. Das Angebot umfasst derzeit nach Angaben des für ivd24 zuständigen Stephan Kippes rund 37.000 Immobilien in Deutschland, davon 10.000 Mietwohnungen und 27.000 Kaufobjekte.

Ein weiteres Zeichen für die um sich greifende Unruhe im Markt: So hat der GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen Ende 2016 seine Kooperation mit Immobilienscout24 beendet. Stattdessen arbeitet der Verband jetzt mit der Immowelt-Gruppe und Ebay Kleinanzeigen zusammen. Laut GdW-Pressesprecherin Katharina Burkardt existiert darüber hinaus die Option, ein eigenes Portal (ähnlich wie der IVD) auf die Beine zu stellen.

Kritik gibt es auch an der Immowelt-Gruppe. Der Buchholzer Makler Jan Mettenbrink von der Maison Immobilien GmbH rief im Oktober 2016 auf Facebook seine Maklerkollegen zu einer Sammelkündigung auf. Stein des Anstoßes war für ihn der Umstand, dass Immowelt die Daten von verkaufswilligen Eigentümern nicht direkt an die auf Immowelt inserierenden Makler weitergibt, sondern an zwei andere Portale, die als Lead-Generatoren Interessenten gewinnen.

"Dabei haben doch wir die Portale durch unsere Anzeigen erst groß gemacht", klagt Makler Jan Mettenbrink.

Immowelt-Sprecher Mehles argumentiert hingegen, Ziel dieser Maßnahme sei es, die Makler bei der Akquise von Neukunden zu unterstützen. "Wir haben sichergestellt, dass die von uns generierten Adressen ausschließlich an Duo-Kunden" – also die gewerblichen Kunden der Immowelt-Gruppe – "weitergegeben werden", versichert der Sprecher.

Der menschliche Makler bleibt von Bedeutung

Wirklich erfolgreich, das räumt Mettenbrink ein, war sein Boykottaufruf nicht. Er selbst hat jedoch bei Immowelt gekündigt. Es gehe auch ohne die Portale, sagt er und verweist auf seine erfolgreichen Verkaufsaktivitäten auf Facebook.

"Die gefühlte Abhängigkeit von den Portalen ist größer als die reale", ist Immomio-Mitgründer Nicolas Jacobi überzeugt.

Eines aber steht fest: Der menschliche Makler wird trotz technologischer Innovationen
auf Software-Ebene und trotz der Veränderungen in der Portallandschaft nicht verschwinden. "Die Killer-Applikation, die sämtliche Umsätze an sich zieht, sehe ich nicht", sagt jedenfalls Stephan Kippes. Und auch Hanno Heintzenberg von McMakler stellt fest: "Disruptiv sind wir nicht. Die Welt verändert sich durch uns nicht grundlegend. Wir machen lediglich die Prozesse besser."

Schlagworte zum Thema:  Startup, Immobilienmakler, Digitalisierung, Softwareentwicklung, IT

Aktuell
Meistgelesen