Sonderabschreibung für den Bau von Mietwohnungen: So geht's

Wer bezahlbare Mietwohnungen baut, kann die Kosten dafür steuerlich absetzen. Die Möglichkeit zur Sonderabschreibung wurde im August 2019 beschlossen und gilt für private Bauherren. Nun scheint die praktische Umsetzung jedoch komplizierter als gedacht. Das Bundesfinanzministerium hilft nach.

Wem die Regelung einen Steuervorteil bringt, scheint vielen privaten Wohnungsbauunternehmen unklar zu sein. Das Bundesfinanzministerium (BMF) hat nun in einem Anwendungsschreiben zur Sonderabschreibung (auch "Sonder-AfA") für die Anschaffung oder Herstellung neuer Mietwohnungen noch einmal klargestellt, wer den Antrag stellen und wie viel gespart werden kann. Auf der BMF-Homepage kann das "Berechnungsschema zur Ermittlung des relevanten wirtschaftlichen Vorteils aus der Sonderabschreibung" heruntergeladen werden (Link siehe unten). Dort gibt es auch eine Checkliste zur Inanspruchnahme der Sonder-AfA.

Sonderabschreibung: So viel kann gespart werden

Seit August 2019 können private Investoren – zeitlich befristet bis zum 31.12.2021 – fünf Prozent der Anschaffungs- und Herstellungskosten einer neuen Mietwohnung zusätzlich bei der Steuer geltend machen. Die Bauanträge müssen nach dem 31.8.2018 und vor dem 1.1.2022 gestellt worden sein. Ist eine Baugenehmigung nicht erforderlich ist, muss die Bauanzeige in diesen Zeitraum fallen. Die reguläre lineare Abschreibung in Höhe von zwei Prozent kann parallel genutzt werden. Damit könnten in den ersten vier Jahren insgesamt 28 Prozent der Kosten steuerlich abgeschrieben werden. Das steckt hinter der Sonderabschreibung:

  • §7b EStG gilt für Investitionen in neue Wohnungen sowohl in neuen wie in bestehenden Gebäuden. 
  • Die Sonder-AfA beträgt im Jahr der Anschaffung / Herstellung der Immobilie sowie in den drei Folgejahren bis zu fünf Prozent der förderfähigen Kosten jährlich – zusätzlich zur regulären linearen AfA.
  •   Von der Sonderabschreibung profitiert auch, wer durch Dachaufstockung, Dachausbau oder Umwidmung von Gewerbeflächen neue Mietwohnungen schafft.

Wer bekommt die Sonderabschreibung?

Wer die Sonder-AfA beantragen will, muss Bedingungen erfüllen. So dürfen zum Beispiel die Anschaffungs- und Herstellungskosten pro Quadratmeter Wohnfläche eine bestimmte Summe nicht überschreiten. Außerdem muss die Wohnung mindestens zehn Jahre dauerhaft vermietet werden. Die Bedingungen im Überblick:

  • Die Wohnungen oder Gebäude müssen für zehn Jahre dauerhaft zu Wohnzwecken vermietet werden (= im Jahr der Anschaffung / Herstellung und in den neun Folgejahren). Eine Eigennutzung ist damit also ebenso ausgeschlossen wie die Nutzung als Ferienwohnung.
  • Bauantrag oder Bauanzeige müssen nach dem 31.8.2018 und vor dem 1.1.2022 gestellt werden.
  • Die Anschaffungs- und Herstellkosten der neuen Wohnungen oder Gebäude liegen unter 3.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche (ohne Grund und Boden). Liegen sie darüber, kann §7b EstG nicht – auch nicht in Teilen – genutzt werden.
  • Die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung ist auf 2.000 Euro gedeckelt.
  • Die Wohnungen beziehungsweise Gebäude müssen innerhalb der Grenzen der Europäischen Union liegen.
  • Die EU-rechtlichen Voraussetzungen über De-minimis-Beihilfen müssen eingehalten werden. Das bedeutet unter anderem, dass der Gesamtbetrag der Beihilfen, die einem Unternehmen gewährt werden, innerhalb von drei Veranlagungszeiträumen 200.000 Euro nicht übersteigen darf.
  • Aufwendungen für Grundstück und Außenanlagen – auch im Fall der Anschaffung – sind nicht begünstigt.

Das Gesetz zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus ist am 8.8.2019 in Kraft getreten. Durch den neuen § 7b Einkommensteuergesetz (EStG) sollte der Neubau von Mietwohnungen für Privatleute und Unternehmen attraktiver werden, weil er ihnen künftig eine Sonderabschreibung ermöglicht. Vereinbart wurde die "Sonder-AfA" im Koalitionsvertrag 2018 von Union und SPD im Rahmen der Wohnraumoffensive – die zum Ziel hat, den Bau von 1,5 Millionen neuen Wohnungen in dieser (19.) Legislaturperiode anzuregen.


Zum Be­rech­nungs­sche­ma zur Er­mitt­lung des re­le­van­ten wirt­schaft­li­chen Vor­teils (Bei­hil­fe­wert) aus der Son­der­ab­schrei­bung nach § 7b EStG (Excel)

Gesetz zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus

Einzelnorm: § 7b Einkommensteuergesetz (EStG)


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Schlagworte zum Thema:  Sonderabschreibung, Wohnungsbau, Steuern, Mietwohnung