Sonderabschreibung für den Bau neuer Mietwohnungen in Kraft

Das Gesetz zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus ist am 8. August im Bundesgesetzblatt veröffentlicht worden und damit in Kraft getreten. Durch den neuen § 7b EStG wird der Neubau von Mietwohnungen für Privatleute und Unternehmen attraktiver, weil er ihnen künftig eine Sonderabschreibung ermöglicht.

Die neue Sonder-AfA ist ein wesentliches Element der Wohnungsoffensive der Bundesregierung, um dauerhaft mehr bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Das Gesetz hatte ein gutes halbes Jahr unentschieden im Bundesrat gelegen, war dann aber Ende Juni überraschend auf die Tagesordnung gehoben und verabschiedet worden.

Seit Anfang August 2019 können private Investoren nun – zeitlich befristet – fünf Prozent der Anschaffungs- und Herstellungskosten einer neuen Mietwohnung zusätzlich bei der Steuer geltend zu machen. Die reguläre lineare Abschreibung über zwei Prozent kann parallel genutzt werden. Damit können in den ersten vier Jahren insgesamt 28 Prozent der Anschaffungs- und Herstellungskosten steuerlich abgeschrieben werden.

Durch die ergänzende Regelung erhalten Investoren beim Mietwohnungsbau erhebliche steuerliche Vorteile, stellt Lukas Karrenbrock, Fachberater für Internationales Steuerrecht in der Koblenzer Kanzlei Dr. Dienst und Partner fest.

"Die dadurch gewonnenen steuerfreien Rückflüsse stehen für weitere Investitionen zur Verfügung und wirken sich daher positiv auf die Liquidität aus.“ Lukas Karrenbrock, Steuerberater in der Kanzlei Dr. Dienst und Partner

Das steckt hinter der neuen Sonder-AfA

Folgendes muss erfüllt sein, damit Investoren die neue Sonderabschreibung in Anspruch nehmen können:

  • §7b EStG gilt für Investitionen in neue Wohnungen sowohl in neuen wie in bestehenden Gebäuden. 
  • Die Sonder-AfA beträgt im Jahr der Anschaffung/Herstellung der Immobilie sowie in den drei Folgejahren bis zu fünf Prozent der förderfähigen Kosten jährlich – zusätzlich zur regulären linearen AfA.
  • Die Wohnungen oder Gebäude müssen für 10 Jahre dauerhaft zu Wohnzwecken vermietet werden (= im Jahr der Anschaffung/Herstellung und in den 9 Folgejahren). Eine Eigennutzung ist damit also ebenso ausgeschlossen wie die Nutzung als Ferienwohnung.
  • Bauantrag oder Bauanzeige müssen nach dem 31.8.2018 und vor dem 1.1.2022 gestellt werden.
  • Die Anschaffungs- und Herstellkosten der neuen Wohnungen oder Gebäude liegen unter 3.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche (ohne Grund und Boden). Liegen sie darüber, kann §7b EstG nicht – auch nicht in Teilen – genutzt werden.
  • Die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung ist auf 2.000 Euro gedeckelt.
  • Die Wohnungen beziehungsweise Gebäude müssen innerhalb der Grenzen der Europäischen Union liegen.
  • Für die Sonder-AfA müssen die EU-rechtlichen Voraussetzungen über De-minimis-Beihilfen eingehalten werden. Das bedeutet unter anderem, dass der Gesamtbetrag der Beihilfen, die einem Unternehmen gewährt werden, innerhalb von 3 Veranlagungszeiträumen 200.000 Euro nicht übersteigen darf.

Wohnungswirtschaft sieht Sonder-AfA kritisch

Bei der Debatte im Bundesrat im Juni hatte der bayerische Staatsminister Georg Eisenreich (CSU) in seiner Rede vor der Ländervertretung gesagt, dass die Wohnungsfrage eine der drängenden sozialen Fragen unserer Zeit sei. Wohnen müsse bezahlbar sein. „Das beste Mittel gegen hohe Preise heißt: Bauen," sagte er. Deshalb müssten dafür Anreize gesetzt werden, so Eisenreich.

Branchenverbände wie der GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen hatten die Sonder-AfA dagegen im Vorfeld als zu kurz gesprungen kritisiert.

"Eine Sonderabschreibung heizt den Markt kurzfristig an und erhöht so den Druck auf die Bauindustrie, deren Kapazitäten jetzt schon kaum ausreichen. Sie ist ein Anreiz, kann aber die längst überfällige Anpassung der regulären linearen Abschreibung für den Neubau von zwei auf drei Prozent nicht ersetzen." GdW-Hauptgeschäftsführerin Ingeborg Esser

Das wäre ein echter und länger anhaltender Anreiz für den bezahlbaren Wohnungsbau, wiederholte Esser die Kritik der Branchenverbände an der Sonder-Afa. Wie Esser plädiert auch Axel Gedaschko, Präsident des GdW, anhaltend für die Anhebung der regulären linearen Abschreibung für den Neubau auf drei Prozent, um einen anhaltenden Anreiz für bezahlbaren Wohnungsbau zu bieten.

Gestaffelte Baukostenobergrenze aktuell nicht im Gesetz

Im Rahmen des Gesetzgebungsverfahrens war unter anderem von der Wohnungswirtschaft auch die Baukostenobergrenze von 3.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche kritisiert worden. Es sei schlichtweg nicht möglich, mit diesem Betrag neuen Wohnraum in Ballungsgebieten zu schaffen, hatte etwa Andreas Ibel, Präsident des BFW Bundesverbandes Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen, beim ersten Einreichen des Gesetzes in den Bundesrat zu Bedenken gegeben. Eine Baukostenobergrenze über 3.500 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche war für Regionen mit angespannter Wohnungslage diskutiert worden. Die „Frankfurter Allgemeine Zeitung“ hatte damals über eine Ankündigung des Kanzleramts berichtet, die Bundesregierung wolle diese Änderung zu Protokoll geben.

Im nun in Kraft getretenen Gesetz zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus ist keine Staffelung enthalten. Sie müsste bei Bedarf noch über eine Änderung des aktuellen Gesetzes auf den Weg gebracht werden.


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