Verwalter muss sich an Kostendeckelung halten

Hintergrund

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft verlangt vom ehemaligen Verwalter Schadensersatz.

Die Eigentümer hatten den Verwalter im Juni 2011 per Beschluss ermächtigt, einen Rechtsanwalt zu beauftragen, der die Gemeinschaft im Hinblick auf eine Baumaßnahme in der Nachbarschaft berät. Als Kostenobergrenze sah der Beschluss 1.000 Euro vor.

Daraufhin beauftragte der Verwalter im August 2011 einen Rechtsanwalt und schloss mit diesem eine Vergütungsvereinbarung. Diese sah einen Stundensatz von 300 Euro vor. Nachdem der Rechtsanwalt seine Leistungen erbracht hatte, stellte er im April 2012 der Wohnungseigentümergemeinschaft 6.735,40 Euro in Rechnung.

Im Mai 2012 beschlossen die Eigentümer, die im Juni 2011 beschlossene Kostendeckelung aufzuheben. Dieser Aufhebungsbeschluss wurde vom Amtsgericht aufgrund einer Anfechtungsklage für ungültig erklärt. Daraufhin beschlossen die Eigentümer, den (inzwischen ehemaligen) Verwalter auf Schadensersatz in Anspruch zu nehmen.

Entscheidung

Der Verwalter muss wegen der Überschreitung der Kostendeckelung Schadensersatz in Höhe der den bewilligten Betrag übersteigenden Summe (5.735,40 Euro) leisten. Indem er mit dem beauftragten Rechtsanwalt eine Vergütungsvereinbarung ohne Kostenobergrenze geschlossen hat, hat der Verwalter seine Pflicht, die Beschlüsse der Wohnungseigentümer durchzuführen, verletzt.

Bereits bei Abschluss der Vergütungsvereinbarung war absehbar, dass bei einem Stundensatz von 300 Euro der Kostenrahmen von 1.000 Euro nicht eingehalten werden kann. Der beschlossene Höchstbetrag entspricht nur einem Aufwand von etwa drei Stunden. Dies konnte zum Aktenstudium und zur Bewertung der komplexen Materie ersichtlich nicht ausreichen. Der Verwalter hätte daher vor Abschluss der Honorarvereinbarung eine weitere Eigentümerversammlung einberufen müssen.

Dem Argument des Verwalters, bei den angefallenen Anwaltskosten handle es sich um „Sowieso-Kosten“, weil der Kostendeckel auf keinen Fall habe eingehalten werden können, folgte das Gericht nicht. Hierzu fehlte es an Anhaltspunkten, dass das Ermessen der Eigentümer, einer Vergütungsvereinbarung im hier vereinbarten Rahmen zuzustimmen, auf Null reduziert gewesen wäre.

(AG München, Urteil v. 11.4.2014, 481 C 31813/13 WEG)