Eine Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung ist unzulässig, wenn der Vermieter zuvor kein wirksames Mieterhöhungsverlangen gestellt hat.
Hintergrund
Die Vermieterin einer Wohnung verlangt von der Mieterin, einer Mieterhöhung zuzustimmen. Die Wohnung befindet sich in der Gemeinde Rückersdorf, die ca. 5 Kilometer von Nürnberg entfernt ist und ca. 4.450 Einwohner hat. Die monatliche Miete beträgt seit Mietbeginn im Juni 2000 unverändert 271,50 Euro.
Im Dezember forderte die Vermieterin die Mieterin schriftlich auf, zum 1.3.2012 einer Mieterhöhung auf 324,50 Euro zuzustimmen. Zur Begründung nahm die Vermieterin auf den beigefügten Mietspiegel der Stadt Nürnberg Bezug, wobei sie einen Abzug von 30 Prozent vornahm.
Da die Mieterin der Mieterhöhung nicht zugestimmt hat, klagt die Vermieterin nun auf Zustimmung.
Entscheidung
Die Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung ist unzulässig, weil ihr kein wirksames Erhöhungsverlangen vorausgegangen ist.
Das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin ist unwirksam, weil eine den formellen Anforderungen des § 558a Abs. 1, 2, 4 BGB genügende Begründung fehlt. Der herangezogene Mietspiegel von Nürnberg ist auch unter Berücksichtigung des vorgenommenen Abschlags von 30 Prozent nicht geeignet, ein Mieterhöhungsverlangen für die Wohnung zu begründen.
Gemäß § 558a Abs. 1 BGB ist das Erhöhungsverlangen dem Mieter zu erklären und zu begründen. Die Begründung soll dem Mieter die Möglichkeit geben, die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu überprüfen, um überflüssige Prozesse zu vermeiden. Hierfür ist erforderlich, dass die Begründung dem Mieter konkrete Hinweise auf die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens gibt, damit er die Berechtigung der Mieterhöhung überprüfen und sich darüber klar werden kann, ob er dem Erhöhungsverlangen zustimmt oder nicht.
Mieterhöhungsverlangen muss Mindestanforderungen erfüllen
Auch wenn an die Begründung keine überhöhten Anforderungen gestellt werden dürfen, muss das Erhöhungsverlangen Angaben über die Tatsachen enthalten, aus denen der Vermieter die Berechtigung der geforderten Mieterhöhung herleitet. Die Angaben müssen einen solchen Umfang haben, dass der Mieter der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachgehen und diese zumindest ansatzweise überprüfen kann. Das ist hier nicht der Fall.
Zwar kann unter Umständen auch ein Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde herangezogen werden, wenn für die betreffende Gemeinde selbst kein Mietspiegel vorhanden ist. Die Gemeinde Rückersdorf mit etwa 4.450 Einwohnern ist jedoch mit der Großstadt Nürnberg mit rund 500.000 Einwohnern nicht vergleichbar. Dass in ruhigeren Randgebieten Nürnbergs die Wohnqualität mit derjenigen der nahe gelegenen Gemeinde Rückersdorf vergleichbar sein mag, ist für die Vergleichbarkeit beider Gemeinden unerheblich. Denn über die dort ortsübliche Miete gibt der für das gesamte Stadtgebiet Nürnbergs erstellte Mietspiegel keine Auskünfte. Die fehlende Vergleichbarkeit kann auch nicht durch einen prozentualen Abschlag auf die Nürnberger Mieten ersetzt werden.
Die Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung ist damit mangels eines wirksamen Mieterhöhungsverlangens unzulässig.
(BGH, Urteil v. 13.11.2013, VIII ZR 413/12)
Lesen Sie auch:
BGH: Uralt-Mietspiegel kann Mieterhöhung nicht begründen