Ein 20 Jahre alter Mietspiegel ist nicht geeignet, um ein Mieterhöhungsverlangen formell wirksam zu begründen. Anhand eines solch alten Mietspiegels kann der Mieter die Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens nicht beurteilen.

Hintergrund: 20 Jahre alter Mietspiegel

Der Vermieter und die Mieterin einer Wohnung in Magdeburg streiten über eine Mieterhöhung.

Im Januar 2017 verlangte der Vermieter von der Mieterin die Zustimmung zu einer Mieterhöhung. Zur Begründung bezog er sich auf den Mietspiegel für die Landeshauptstadt Magdeburg von 1998 und bot Einsichtnahme in diesen an. Die Mieterin weigert sich, der verlangten Mieterhöhung zuzustimmen.

Entscheidung: Mietspiegel muss zumindest halbwegs aktuell sein

Die Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung ist unzulässig, weil das Mieterhöhungsverlangen bereits formell unwirksam ist.

Zwar kann der Vermieter auf einen veralteten Mietspiegel Bezug nehmen, wenn zur Zeit des Erhöhungsverlangens kein aktueller Mietspiegel vorhanden ist. Das ergibt sich aus § 558a Abs. 4 Satz 2 BGB. Allerdings ist bei der Frage, ob ein fast 20 Jahre alter Mietspiegel herangezogen werden kann, auf den Sinn und Zweck des in § 558a BGB geregelten Begründungserfordernisses abzustellen.

Die Begründung soll dem Mieter ermöglichen, die inhaltliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu prüfen, um überflüssige Prozesse zu vermeiden, so der BGH im November 2013.

Hierfür ist erforderlich, dass die Begründung dem Mieter konkrete Hinweise auf die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens gibt, damit er die Berechtigung der Mieterhöhung überprüfen und sich darüber klar werden kann, ob er dem Erhöhungsverlangen zustimmt oder nicht. Auch wenn an das Begründungserfordernis keine überhöhten Anforderungen gestellt werden dürfen, muss das Erhöhungsverlangen Angaben über die Tatsachen enthalten, aus denen der Vermieter die Berechtigung der geforderten Mieterhöhung herleitet.

Ein fast 20 Jahre alter Mietspiegel ist nicht geeignet, die Tatsachen zu vermitteln, aus denen der Mieter auf die Berechtigung des Erhöhungsverlangens schließen kann. Dabei kommt es nicht darauf an, ob es sich um einen einfachen oder qualifizierten Mietspiegel handelt, da die darin abgebildeten Tatsachen überholt sind und keine Rückschlüsse auf die aktuellen Mieten zulassen. Ein Plausibiliätsaspekt ist, dass der Mietspiegel, auf den sich der Vermieter bezieht, wenigstens ansatzweise zeitnah erstellt worden ist.

Die Bezugnahme auf einen fast 20 Jahre alten Mietspiegel ist mithin nur eine Scheinbegründung. Ließe man sie zu, wäre es gleichbedeutend damit, für die formelle Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens keinerlei Begründung zu verlangen. Das hat der Gesetzgeber, wie aus dem gesetzlich normierten Begründungserfordernis zu ersehen ist, nicht gewollt.

Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus dem Urteil des BGH vom 6.7.2011, VIII ZR 337/10, wonach ein Mieterhöhungsverlangen nicht deshalb formell unwirksam ist, weil der Vermieter nicht den neuesten Mietspiegel, der kurz zuvor veröffentlicht worden ist, sondern den bisher geltenden Mietspiegel verwendet hat.

Die Situation, dass eine Mieterhöhung auf Basis des alten und wenige Tage nach der Veröffentlichung des aktualisierten Mietspiegels ausgesprochen wurde ist nicht vergleichbar mit der hier vorliegenden Situation, bei der wegen des großen vergangenen Zeitraums wesentliche Änderungen der Mietstruktur wahrscheinlich sind.

(LG Magdeburg, Urteil v. 16.10.2018, 2 S 37/18)

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