Uralter Mietspiegel kann Mieterhöhung nicht begründen

Hintergrund: 20 Jahre alter Mietspiegel

Der Vermieter und die Mieterin einer Wohnung in Magdeburg streiten über eine Mieterhöhung.

Im Januar 2017 verlangte der Vermieter von der Mieterin die Zustimmung zu einer Mieterhöhung. Zur Begründung bezog er sich auf den Mietspiegel für die Stadt Magdeburg von 1998. Die Mieterin weigert sich, der verlangten Mieterhöhung zuzustimmen.

Entscheidung: Mietspiegel muss zumindest halbwegs aktuell sein

Die Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung hat keinen Erfolg, weil das Mieterhöhungsverlangen bereits formell unwirksam ist.

Die Begründung eines Mieterhöhungsverlangens soll dem Mieter ermöglichen, die inhaltliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu prüfen, um überflüssige Prozesse zu vermeiden. Hierfür ist erforderlich, dass die Begründung dem Mieter konkrete Hinweise auf die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens gibt, damit er die Berechtigung der Mieterhöhung überprüfen und sich darüber klar werden kann, ob er dem Erhöhungsverlangen zustimmt oder nicht. Auch wenn an das Begründungserfordernis keine überhöhten Anforderungen gestellt werden dürfen, muss das Erhöhungsverlangen Angaben über die Tatsachen enthalten, aus denen der Vermieter die Berechtigung der geforderten Mieterhöhung herleitet.

Hieran fehlt es etwa, wenn der Vermieter das Erhöhungsverlangen mit Tatsachen begründet, die eine Mieterhöhung schon auf den ersten Blick nicht zu tragen vermögen, weil deutlich wird, dass der Vermieter von falschen Voraussetzungen ausgeht oder das Erhöhungsverlangen in wesentlichen Punkten unvollständig, unverständlich oder widersprüchlich erscheint. Eine solche Begründung steht einer fehlenden Begründung gleich, weil durch sie das Ziel des Begründungserfordernisses ebenso wenig erreicht werden kann wie beim kompletten Fehlen einer Begründung.

Vermieter kann veralteten Mietspiegel heranziehen ...

Zwar kann der Vermieter auf einen veralteten Mietspiegel Bezug nehmen, wenn zur Zeit des Erhöhungsverlangens kein aktueller Mietspiegel vorhanden ist. Das ergibt sich aus § 558a Abs. 4 Satz 2 BGB. Dennoch ist das Alter eines Mietspiegels nicht bedeutungslos, auch wenn das Gesetz keine Höchstgrenze festlegt, bis zu der der Vermieter einen veralteten Mietspiegel heranziehen kann. Für die formelle Wirksamkeit eines Erhöhungsverlangens auf Basis eines veralteten Mietspiegels kommt es darauf an, ob diesem noch ein Informationsgehalt zukommt.

... aber 20 Jahre sind zu alt

Das ist jedenfalls bei einem fast 20 Jahre alten Mietspiegel nicht der Fall. Die Wohnwertmerkmale, nach denen sich die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete richtet, unterliegen im Laufe der Zeit einem Wandel. So können etwa Einrichtungen, die einer Wohnung einen besonderen Wert verleihen, mit der Zeit zu einer Standardausstattung werden. Auch die Bewertung der Lage kann sich mit der Zeit ändern. Solche Veränderungen blieben bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete mittels eines 20 Jahre alten Mietspiegels unberücksichtigt. Einem so alten Mietspiegel fehlt es insoweit am notwendigen Informationsgehalt und der Mieter kann nicht entscheiden, ob das Mieterhöhungsverlangen sachlich berechtigt ist.

Ein Vermieter wird auch nicht beeinträchtigt, wenn er sich nicht auf einen veralteten Mietspiegel berufen kann. Er kann auf andere Begründungsmittel, etwa die Benennung von Vergleichswohnungen zurückgreifen.

(BGH, Urteil v. 16.10.2019, VIII ZR 340/18)

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