Die Nichtvorlage des Miet- oder Kaufvertrags ist kein wichtiger Grund, die nach einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer erforderliche Zustimmung zur Vermietung oder Veräußerung einer Eigentumswohnung zu verweigern.
Hintergrund: Wohnungseigentümer stimmen Vermietung nicht zu
In einer Wohnungseigentümergemeinschaft mit drei Einheiten sieht die Teilungserklärung vor, dass die Vermietung einer Wohnung nur mit schriftlicher Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer zulässig ist. Die Zustimmung darf demnach nur aus wichtigem Grund versagt werden.
Der Eigentümer einer Wohnung teilte den anderen Eigentümern mit, seine Wohnung an eine namentlich benannte Familie mit vier Kindern vermieten zu wollen. Den Entwurf eines Mietvertrages legte er den anderen Mitgliedern der Gemeinschaft trotz Aufforderung nicht vor. Jene stimmten einer Vermietung nicht zu. Der Eigentümer überließ der Familie seine Wohnung daraufhin für mehr als ein Jahr unentgeltlich, da die Zustimmung zur Vermietung fehlte.
Nach dem Auszug der Familie streiten die Parteien noch darüber, ob die übrigen Wohnungseigentümer der Vermietung hätten zustimmen müssen.
Entscheidung: Kein Anspruch auf Vertragseinsicht
Die übrigen Wohnungseigentümer haben ihre Zustimmung zur Vermietung zu Unrecht verweigert. Sie hätten die Zustimmung nur verweigern dürfen, wenn hierfür ein wichtiger Grund vorgelegen hätte. Die Nichtvorlage des Mietvertrages war kein wichtiger Grund, um die Zustimmung zu verweigern.
Die Möglichkeit, die Vermietung oder Veräußerung einer Wohnung von einer Zustimmung der anderen Eigentümer abhängig zu machen, dient deren Interesse, sich gegen das Eindringen unerwünschter Personen in den Eigentümer- oder Bewohnerkreis zu schützen. Daher darf ein Wohnungseigentümer seine Zustimmung davon abhängig machen, dass er Informationen über den vorgesehenen Mieter oder Erwerber erhält. Erhält er diese nicht, muss er keine Zustimmung erteilen.
Jedoch besteht ein solches Recht nur bezüglich solcher Informationen und Unterlagen, die objektiv erforderlich sind, um prüfen zu können, ob der geplanten Vermietung oder Veräußerung wichtige Gründe entgegenstehen. Zu diesen Informationen und Unterlagen gehören Angaben zu Namen, Beruf, Familienstand, Wohnanschrift des Interessenten und zur Zahl der Personen, die mit ihm einziehen sollen. Der Mietvertrag für die vorgesehene Vermietung gehört dagegen nicht dazu.
Ein wichtiger Grund, die Zustimmung zur Veräußerung einer Wohnung zu verweigern, besteht darin, wenn sich der vorgesehene Erwerber voraussichtlich nicht in die Gemeinschaft einordnen wird oder zu befürchten ist, dass er seinen finanziellen Pflichten nicht nachkommen wird. Bei der Zustimmung zur Vermietung einer Wohnung ist entscheidend, ob zu erwarten ist, dass der Mietbewerber sich in die Hausgemeinschaft einordnet, sich an die geltenden Regeln wie die Hausordnung hält, die Grenzen der Nutzung der ihm vermieteten Eigentumswohnung nicht überschreitet und die Rechte der übrigen Wohnungseigentümer achtet.
Somit kommt es entscheidend auf die Person des Mieters und derjenigen an, die mit ihm einziehen sollen. Hierüber wird jedoch der Mietvertrag in aller Regel keinen näheren Aufschluss geben. Die Vorlage des Mietvertrages liefe daher nur darauf hinaus, den anderen Eigentümern Informationen über die Miete und andere vertragliche Regelungen zu verschaffen, die für die Zustimmung zur Vermietung ohne Belang sind. Ebenso würde die Vorlage des Kaufvertrages bei einer Zustimmung zur Veräußerung interne Vereinbarungen offenlegen, die für die Entscheidung über die Zustimmung keine Rolle spielen.
Der Inhalt des Mietvertrages ist auch nicht deshalb maßgeblich, weil der vermietende Eigentümer dem Mieter darin mehr Rechte einräumen könnte, die über seine eigenen Befugnisse als Wohnungseigentümer hinausgehen. Unabhängig vom Inhalt des Mietvertrages muss der vermietende Eigentümer dafür sorgen, dass sein Mieter die ihm selbst als Wohnungseigentümer zustehenden Befugnisse zur Nutzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum nicht überschreitet. Geschieht dies dennoch, muss er Abhilfe schaffen. Außerdem können die übrigen Wohnungseigentümer bei einer zweckwidrigen Nutzung durch den Mieter direkt gegen diesen vorgehen.
(BGH, Urteil v. 25.9.2020, V ZR 300/18)
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