10.06.2016 | Top-Thema Eigentümerwechsel

Darauf müssen Verwalter beim Eigentümerwechsel achten

Kapitel
Vor einem Eigentümerwechsel hat der WEG-Verwalter grundsätzlich zu prüfen, ob er verpflichtet ist, der Veräußerung zuzustimmen.
Bild: MEV Verlag GmbH, Germany

Im Zuge eines Eigentümerwechsels muss der Verwalter einige Dinge beachten, so etwa eine eventuell erforderliche Veräußerungszustimmung.

Vor einem Eigentümerwechsel aus Grundlage eines Rechtsgeschäfts hat der WEG-Verwalter grundsätzlich zu prüfen, ob er verpflichtet ist, der Veräußerung zuzustimmen (Lesen Sie hierzu: Deckert erklärt - Verwalterzustimmung zur Wohnungsveräußerung). Die Zustimmungspflicht ergibt sich in der Regel aus der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung. Gibt es keine solche Regelung, kann die Veräußerung ohne Mitwirkung des Verwalters stattfinden. Dies birgt die Gefahr, dass der Verwalter zunächst keine Kenntnis vom Eigentümerwechsel erhält.

Zustimmung ist formbedürftig

Sofern eine Zustimmung des Verwalters erforderlich ist, muss der Verwalter diese schriftlich erklären und seine Unterschrift notariell oder vom Ortsgericht beglaubigen lassen. Die Kosten der Beglaubigung sowie ein eventuelles Sonderhonorar sind Kosten der Verwaltung, die auf die Miteigentümer nach dem jeweiligen Verteilungsschlüssel umgelegt werden. Manche Teilungserklärungen sehen vor, dass der Veräußerer die Kosten zu tragen hat. Dies ist zulässig.

Der Verwalter muss prüfen, ob der Eintritt des neuen Eigentümers eine gemeinschaftswidrige Gefahr für die übrigen Miteigentümer darstellt. Insbesondere obliegt ihm die Prüfung, ob der neue Eigentümer in der Lage ist, die anteiligen Kosten und Lasten zu tragen. Der Verwalter sollte unbedingt beachten, dass die Zustimmung nur aus wichtigem Grund verweigert werden kann. Hierbei kann nur auf die Person des Erwerbers abgestellt werden, eine Zustimmungsverweigerung aufgrund eines Einwands gegen den Veräußerer ist nicht möglich. Verweigert der Verwalter unberechtigt – möglicherweise auf Druck der Eigentümer – die Zustimmung zur Veräußerung und erleidet der Veräußerer hierdurch einen Schaden, muss der Verwalter dafür aufkommen.

Eigeninitiative des Verwalters ist gefragt

Steht fest, dass ein Eigentümerwechsel stattfindet und ist der Erwerber bekannt, sollte der Verwalter von sich aus tätig werden und sich mit Veräußerer und Erwerber in Verbindung setzen.

Der Erwerber sollte in einem Begrüßungsschreiben kurz auf die rechtlichen Grundlagen der Gemeinschaft (WEG, Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung, Hausordnung und Beschlüsse) hingewiesen werden. Ferner sollte ihm ein Formular zur Erfassung seiner Stammdaten, der aktuelle Wirtschaftsplan und ein Formular zur Einzugsermächtigung der Hausgelder übersandt bzw. die Bankverbindung der Gemeinschaft mitgeteilt werden. Bewährt hat sich auch, Veräußerer und Erwerber um eine „Gemeinsame Erklärung“ zu bitten, in der diese verbindlich erklären, ab wann die Zahlung der Hausgelder und die Rechte und Pflichten übergehen sollen. Auch hier ist ein vom Verwalter übersandter Vordruck hilfreich.

Hat der Verwalter den Verdacht, dass ein Eigentümer seine Wohnung veräußert hat, ohne ihn zu informieren, sollte der Verwalter diesen zu einer kurzfristigen Erklärung und Übersendung eines Grundbuchauszuges auffordern. Erhält er keine oder eine unzureichende Antwort, hat sich der Verwalter selbst durch Grundbucheinsicht über die Eigentumsverhältnisse zu vergewissern (mehr dazu: Verwalter müssen Eigentümerwechsel nicht erforschen).

Weiterlesen: 

Kapitel 4: Die häufigsten Fallen beim Eigentümerwechsel


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Schlagworte zum Thema:  Eigentümerwechsel, Zwangsversteigerung, Kaufvertrag

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