10.06.2016 | Top-Thema Eigentümerwechsel

Die häufigsten Fallen beim Eigentümerwechsel

Kapitel
Bild: MEV Verlag GmbH, Germany

Erfahrungsgemäß treten im Zusammenhang mit Eigentümerwechseln immer wieder dieselben Probleme auf. Wenn Sie diese Fallstricke im Blick haben, ist schon ein Großteil der Gefahren gebannt.

Alter Eigentümer hat kein Stimmrecht mehr

Ausgeschiedene Wohnungseigentümer haben kein Stimmrecht in der Eigentümerversammlung mehr. Dies müssen Verwalter bei der Beschlussfassung stets beachten.

Rückständige Hausgelder eintreiben

Bestehen noch rückständige Hausgeldansprüche gegenüber dem ausgeschiedenen Wohnungseigentümer, sind diese vom Verwalter (gerichtlich) geltend zu machen.

Nachhaftung beachten

Wohnungseigentümer, die durch Veräußerung ihres Wohnungseigentums aus der Gemeinschaft ausgeschieden sind, haften gemäß § 10 Abs. 8 WEG entsprechend § 160 HGB anteilig begrenzt auf ihren ehemaligen Miteigentumsanteil noch fünf Jahre für Verbindlichkeiten der Gemeinschaft, die während ihrer Zugehörigkeit zur Gemeinschaft entstanden sind.

Formfehler bei der Veräußerungszustimmung

Der Verwalter muss - soweit erforderlich - die Veräußerungszustimmung schriftlich erklären und seine Unterschrift notariell beglaubigen lassen. Zusätzlich zur Zustimmungserklärung hat er den Nachweis über seine Verwaltereigenschaft zu erbringen. Dies geschieht durch Vorlage des Protokolls der Eigentümerversammlung, bei der er zum Verwalter bestellt wurde. (Alle Beiträge zum Thema "Eigentümerversammlung" finden Sie auf dieser Themenseite).Dieses Protokoll muss vom Versammlungsleiter und einem Wohnungseigentümer und im Fall der Bestellung eines Verwaltungsbeirats auch von dessen Vorsitzenden oder seinem Vertreter unterzeichnet sein. Die Unterschriften der Unterzeichner bedürfen ebenfalls der notariellen Beglaubigung.

Praxis-Tipp: Protokoll der Bestellung sofort beurkunden lassen

Bei erstmaliger Bestellung oder Wiederbestellung der Verwaltung sollten sämtliche Unterschriften unter dem entsprechenden Versammlungsprotokoll vorsorglich notariell oder vom Ortsgericht beglaubigt werden. Steht irgendwann ein Eigentümerwechsel an, kann ohne Zeitverzögerung hierauf zurückgegriffen werden.

Verwalter erteilt Zustimmung ohne Prüfung des neuen Eigentümers

Der Verwalter hat zu prüfen, ob der Eintritt des neuen Eigentümers eine gemeinschaftswidrige Gefahr für die übrigen Miteigentümer darstellt. Insbesondere obliegt ihm die Prüfung, ob der neue Eigentümer in der Lage ist, die anteiligen Kosten und Lasten zu tragen.

Verwalter verweigert Zustimmung ohne wichtigen Grund

Die Zustimmung zur Veräußerung kann nur aus wichtigem Grund verweigert werden. Bei einer Ablehnung kann hierbei nur auf die Person des Erwerbers abgestellt werden, eine Zustimmungsverweigerung aufgrund eines Einwands gegen den Veräußerer (etwa rückständige Hausgelder) ist nicht möglich. Als Versagungsgründe gelten in der Rechtsprechung unter anderem die Abgabe der eidesstattlichen Versicherung des Erwerbers, der Erwerber hat sich gemeinschaftsschädigend verhalten, der Erwerber weigert sich beharrlich, die Hausordnung einzuhalten oder der Erwerber hat in einer anderen Wohnungseigentümergemeinschaft stets das Wohngeld nicht entrichtet.

Haftung nur für „Abrechnungsspitze“

Auch wenn die Jahresabrechnung erst nach dem Eigentümerwechsel durch Mehrheitsbeschluss genehmigt wird, haftet der Erwerber nur in Höhe der Abrechnungsspitze für Hausgeldrückstände des Veräußerers. Nur durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer kann eine erweiterte Haftung des Erwerbers begründet werden.

Keine Haftungserweiterung gegen Ersteher in der Zwangsversteigerung möglich

Die Wohnungseigentümer können eine entsprechende Haftungserweiterung nicht gegenüber dem Ersteher in der Zwangsversteigerung vereinbaren. Eine entsprechende Vereinbarung wäre wegen eines Verstoßes gegen § 56 Satz 2 ZVG nichtig.

Erbe haftet unbeschränkt

Da etwaige Hausgeldrückstände des Erblassers Nachlassverbindlichkeiten i. S. v. § 1967 Abs. 1 BGB darstellen, haftet der Erbe für die Hausgeldrückstände seines Rechtsvorgängers in vollem Umfang.

Zwischen Abrechnungsspitze und rückständigen Hausgeldern in der Jahresabrechnung differenzieren

Zwecks Transparenz und zur erleichterten Anspruchsverfolgung gegen den Erwerber bezüglich der Abrechnungsspitze sollte diese beim Eigentumswechsel aufgrund Verkaufs stets ausdrücklich ausgewiesen werden.

Schlagworte zum Thema:  Eigentümerwechsel, Zwangsversteigerung, Kaufvertrag

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