10.06.2016 | Top-Thema Eigentümerwechsel

Zeitpunkt des Eigentümerwechsels

Kapitel
Der Zeitpunkt des Eigentümerwechsels beeinflusst die Rechtsfolgen.
Bild: MEV Verlag GmbH, Germany

Der Zeitpunkt des Eigentümerwechsels ist von zentraler Bedeutung, weil die Rechtsfolgen hieran anknüpfen. Nicht immer ist ein Eigentümerwechsel ohne Weiteres aus dem Grundbuch ersichtlich.

Ein Eigentümerwechsel kann durch rechtsgeschäftliche Veräußerung erfolgen, zum Beispiel durch Kaufvertrag oder Schenkung, ferner durch Erbfolge oder Zwangsversteigerung. Je nachdem, welcher Vorgang zugrunde liegt, tritt der Eigentümerwechsel zu unterschiedlichen Zeitpunkten ein und ist auch nicht immer ohne Weiteres erkennbar.

Eigentümerwechsel durch Rechtsgeschäft

Der Eigentümerwechsel durch Rechtsgeschäft (Verkauf, Schenkung) erfolgt mit Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Der rechtsgeschäftliche Eigentümerwechsel lässt sich für den Verwalter daher recht einfach nachvollziehen, weil er ohne weiteres aus dem Grundbuch ersichtlich ist. Hat der Verwalter keine zuverlässige Kenntnis darüber, wer Eigentümer einer Sonder-/Teileigentumseinheit ist, ist er gehalten, Einsicht in das Grundbuch zu nehmen.

Eigentümerwechsel durch Zwangsversteigerung

Beim Erwerb in der Zwangsversteigerung erfolgt der Eigentümerwechsel bereits mit Zuschlag. Der neue Eigentümer wird in der Regel erst einige Zeit nach dem Zuschlag in das Grundbuch eingetragen, sodass das Grundbuch in diesem Fall keine zuverlässige Quelle ist. Hier kann der Verwalter über das Versteigerungsgericht in Erfahrung bringen, ob und gegebenenfalls wann und wem der Zuschlag erteilt worden ist.

Eigentümerwechsel durch Erbfolge

Im Todesfall tritt der Eigentümerwechsel zum Zeitpunkt des Erbfalls ein, das heißt zu dem Zeitpunkt, an dem der bisherige Eigentümer stirbt. Ab diesem Zeitpunkt tritt der Erbe als Rechtsnachfolger des Verstorbenen mit allen Rechten und Pflichten in die Wohnungseigentümergemeinschaft ein. Hier stellt sich für Verwalter oft das Problem, dass zwischen dem Tod des Eigentümers und dem Zeitpunkt, an dem feststeht, wer Erbe ist (zum Beispiel wenn Verwandte die Erbschaft ausschlagen oder über die Wirksamkeit eines Testaments gestritten wird), längere Zeit vergeht. Während dieser Schwebezeit ist oft unklar, wer für das vererbte Objekt zuständig ist und laufende Zahlungen bleiben aus. Gegebenenfalls müssen laufende Zahlungen von den Erben nachgefordert werden, sobald diese feststehen.

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Kapitel 2: Rechtsfolgen des Eigentümerwechsels 


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Schlagworte zum Thema:  Eigentümerwechsel, Zwangsversteigerung, Kaufvertrag

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