06.08.2013 | BGH

Haftung des Erben für neue Hausgeldschulden

Nur in Ausnahmefällen haftet der Erbe einer Eigentumswohnung nicht
Bild: MEV Verlag GmbH, Germany

Der Erbe einer Eigentumswohnung haftet im Regelfall für Hausgeldschulden, die nach dem Erbfall fällig geworden oder durch Eigentümerbeschluss begründet worden sind. Nur ausnahmsweise kann der Erbe seine Haftung auf den Nachlass beschränken.

Hintergrund

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft verlangt von den Erben zweier Wohnungseigentümer die Zahlung von Abrechnungssalden sowie Hausgeldern.

Im Jahr 1999 verstarb die Miteigentümerin einer Wohnung. Die Erben dieses hälftigen Miteigentumsanteils an der Wohnung wurden im Juli 2008 als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen. Nach dem Tod des anderen Miteigentümers der Wohnung wurde im August 2008 dessen Erbin im Grundbuch eingetragen.

In Eigentümerversammlungen im August 2010 sowie im Mai 2011 beschlossen die Eigentümer die Jahresabrechnungen für die Jahre 2009 und 2010 sowie die Wirtschaftspläne 2010 und 2011.

Die Gemeinschaft verlangt von den Erben Zahlung der sich aus den beschlossenen Jahresabrechnungen ergebenden Rückstände sowie der Hausgelder aus den Wirtschaftsplänen. Die Erben wenden Überschuldung des Nachlasses ein und wollen ihre Haftung auf den Nachlass beschränken.

Entscheidung

Ein Erbe haftet für die Nachlassverbindlichkeiten grundsätzlich unbeschränkt, d. h. nicht nur mit dem Nachlass, sondern auch mit seinem eigenen Vermögen. Er kann seine Haftung aber auf den Nachlass beschränken, soweit eine reine Nachlassverbindlichkeit vorliegt. Handelt es sich dagegen (auch) um eine Eigenverbindlichkeit des Erben, kommt eine Haftungsbeschränkung nicht in Betracht.

Nach Auffassung des BGH sind Wohngeldschulden, die nach dem Erbfall fällig werden oder bei einer Verwaltung des Nachlasses durch die Erben neu begründet werden, im Regelfall (jedenfalls auch) Eigenverbindlichkeiten des Erben, sodass der Erbe seine Haftung daher nicht auf den Nachlass beschränken kann. Etwas anderes gilt nur, wenn ausnahmsweise ein Handeln des Erben bei der Verwaltung des Nachlasses verneint werden kann.

Ein Handeln des Erben bei der Verwaltung einer in den Nachlass fallenden Eigentumswohnung liegt nicht erst vor, wenn er eine nach außen wahrnehmbare Tätigkeit entfaltet, etwa indem er die Mieten einzieht, Handwerker beauftragt oder an Beschlüssen der Wohnungseigentümergemeinschaft mitwirkt. Vielmehr ist von einem Verwaltungshandeln des Erben in der Regel spätestens dann auszugehen, wenn er die Erbschaft angenommen hat oder die Ausschlagungsfrist abgelaufen ist und ihm faktisch die Möglichkeit zusteht, die Wohnung zu nutzen. Ab diesem Zeitpunkt beruht es allein auf seiner als Verwaltungsmaßnahme zu qualifizierenden Entscheidung, wie er mit der Wohnung verfährt, ob er sie selbst nutzt, vermietet bzw. vermietet lässt, verkauft oder in sonstiger Weise aus ihr Nutzen zieht. Auch wenn er die Wohnung leer stehen lässt, stellt dies eine Maßnahme der Verwaltung der Wohnung durch den Erben dar.

Nur in - vom Erben darzulegenden und zu beweisenden - Ausnahmefällen ist ein passives Verhalten des Erben im Hinblick auf eine zum Nachlass gehörende Eigentumswohnung nicht als Maßnahme ihrer Verwaltung zu qualifizieren. Dies ist beispielsweise dann der Fall, wenn der Erbe aufgrund einer Belastung der Wohnung mit einem Wohnrecht für einen Dritten keine Handlungsoptionen im Hinblick auf die Nutzung der Wohnung hat und er zudem keine Nutzungen aus ihr zieht und auch nicht ziehen kann; sobald er aber an Beschlüssen der Eigentümerversammlung mitwirkt, liegt auch in diesen Konstellationen ein Verwaltungshandeln des Erben vor.

(BGH, Urteil v. 5.7.2013, V ZR 81/12)

Schlagworte zum Thema:  Jahresabrechnung, Erbe, Wirtschaftsplan

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