BGH: Fiskus als Erbe haftet für Hausgeld nur begrenzt

Ist der Fiskus Erbe eines verstorbenen Wohnungseigentümers, haftet er für die nach dem Erbfall fällig werdenden oder begründeten Hausgeldschulden in aller Regel nur mit dem Nachlass.

Hintergrund: Fiskus beerbt Wohnungseigentümer

Ein im Juni 2006 verstorbener Wohnungseigentümer wurde vom Land Sachsen als gesetzlicher Alleinerbe beerbt. Die Wohnung war vermietet. Das Land zog bis Januar 2007 die Mieten des seinerzeitigen Mieters ein und zahlte bis März 2007 das Hausgeld. Ab Februar 2007 stand die Wohnung leer.

Im Juli 2009 wurde über den Nachlass des verstorbenen Eigentümers das Insolvenzverfahren eröffnet. Nach Freigabe der Wohnung und Aufhebung des Insolvenzverfahrens wurde die Wohnung auf Betreiben der WEG im April 2011 zwangsversteigert.

In der Zwischenzeit erwirkte die WEG gegen das Land drei Anerkenntnisurteile über die Hausgelder für einen Zeitraum ab 2009. In den Urteilen wurde dem Land jeweils die beschränkte Erbenhaftung vorbehalten.

Die WEG betreibt die Zwangsvollstreckung aus diesen Urteilen. Das Land hat die sogenannte Dürftigkeitseinrede gemäß § 1990 Abs. 1 BGB erhoben und möchte erreichen, dass die Zwangsvollstreckung in sein nicht zum Nachlass gehörendes Vermögen für unzulässig erklärt wird. Vor dem Landgericht hatte die Klage keinen Erfolg.

Entscheidung: Staat als Erbe haftet nur beschränkt

Der BGH hebt das Urteil des Landgerichts auf und verweist den Rechtsstreit dorthin zurück.

Bei den titulierten Hausgeldschulden handelt es sich nicht um Eigenverbindlichkeiten des Landes Sachsen, sondern um Nachlassverbindlichkeiten, die das Land grundsätzlich berechtigen, die Dürftigkeitseinrede zu erheben.

Andere Erben als der Fiskus haften für die nach dem Erbfall fällig werdenden Hausgeldschulden spätestens dann auch mit ihrem eigenen Vermögen, wenn sie die Erbschaft angenommen haben oder die Ausschlagungsfrist abgelaufen ist.

Das lässt sich auf die Haftung des zum gesetzlichen Alleinerben berufenen Fiskus nicht übertragen, denn dieser kann die Erbschaft nicht ausschlagen. Außerdem soll das Erbrecht des Fiskus dazu dienen, herrenlose Nachlässe zu vermeiden und eine ordnungsgemäße Nachlassabwicklung zu vermeiden. Normalerweise kommt der Fiskus deshalb bei seinen Handlungen nur seiner gesetzlichen Aufgabe nach, den Nachlass abzuwickeln.

Nur wenn der Fiskus seine Rolle als Nachlassabwickler verlässt, er also zu erkennen gibt, die Wohnung zu eigenen Zwecken nutzen zu wollen, ist es gerechtfertigt, die Hausgeldschulden als Eigenverbindlichkeiten zu qualifizieren, bei denen eine Haftungsbeschränkung ausgeschlossen ist. Dies war hier aber nicht der Fall.

Die WEG wird durch die Annahme einer Nachlassverbindlichkeit nicht unangemessen benachteiligt. Sie kann nämlich in der Regel ihre Rechte im Wege der Zwangsversteigerung effektiv durchsetzen, weil die Hausgeldansprüche in dem von § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG gesteckten Rahmen bevorrechtigt sind und den Rechten der nachfolgenden Rangklassen, insbesondere denjenigen von Kreditgebern und Vormerkungsberechtigten, vorgehen.

Das Landgericht muss nun klären, ob der Nachlass tatsächlich dürftig ist, so dass sich das Land auf die Haftungsbeschränkung berufen kann.

(BGH, Urteil v. 14.12.2018, V ZR 309/17)

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