Kinne/Schach/Bieber, BGB § 555b Modernisierungsmaßnahmen / 5.1 Allgemeines

Rz. 21

Zu den nach § 555b Nr. 4 vom Mieter zu duldenden Maßnahmen zählt jede Veränderung der Mietsache, die den objektiven Gebrauchs- oder Substanzwert der Räume oder Gebäudeteile im Rahmen ihres Zwecks erhöht und eine bessere Benutzung ermöglicht (vgl. BGH, Urteil v. 13.2.2008 ,VIII ZR 105/07, NJW 2008, 1218). Ob eine solche Gebrauchswerterhöhung vorliegt, ist nicht nach der Wertung des derzeitigen Mieters, sondern nach der Verkehrsanschauung zu beurteilen; entscheidend ist, ob allgemein in den für das Mietobjekt in Betracht kommenden Mieterkreisen der Maßnahme eine Gebrauchswerterhöhung zugemessen wird, so dass der Vermieter damit rechnen kann, dass die Wohnung nach Durchführung der Maßnahme von künftigen Mietinteressenten – bei im Übrigen gleichen Konditionen – eher angemietet würde als eine vergleichbare Wohnung, bei der diese Maßnahme nicht durchgeführt worden ist (BGH, Urteil v. 20.7.2005, VIII ZR 253/04, WuM 2005, 576; BGH, Urteil v.13.2.2008, VIII ZR 105/07, a. a. O.).

Ob eine vom Vermieter beabsichtigte Maßnahme eine Verbesserung der Mietsache darstellt, ist grundsätzlich nach dem gegenwärtigen Zustand der Wohnung einschließlich der vom Mieter vorgenommenen Verbesserungsmaßnahmen zu beurteilen; unberücksichtigt bleiben lediglich etwaige vom (gegenwärtigen) Mieter vertragswidrig vorgenommene bauliche Veränderungen (BGH, Urteil v. 20.6.2012, VIII ZR 110/11, WuM 2012, 448). Die Erhöhung des Gebrauchswerts der Mietsache ist mithin dann anzunehmen, wenn der dem Mieter zustehende Mietgebrauch (§ 535) durch die bauliche Änderung hinsichtlich der eigentlichen Mieträume oder der mitvermieteten Haus- und Grundstücksteile erleichtert, verbessert oder vermehrt wird (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, § 555b Rn. 72). Dazu gehören die Erneuerung der Treppenhausanlage bei gleichzeitiger Verlegung des Zugangs einer Wohnung vom Hinterhaus zum Vorderhaus (AG Dülmen, WuM 1998, 345) und der Einbau eines Vordaches über der Hauseingangstür (LG Berlin, Urteil v. 20.7.2021, 64 S 215/19, GE 2021, 1265).

Rz. 22

Nicht ausreichend sind bloße Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen, die den vertragsgemäßen Zustand der Wohnung aufrechterhalten oder wiederherstellen, unabhängig davon, ob der Vermieter die Aufhebung oder Minderung der Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch nicht verschuldet hat (z. B. Baulärm vom Nachbargrundstück: vgl. BayOblG, RE v. 4.2.1987, RE-Miet 2/86, NJW 1987, 1950 = WuM 1987, 112 f. = GE 1987, 39; Verkehrslärm). Daher sind Maßnahmen zur Mängelbeseitigung, z. B. Elektroinstallationsarbeiten zur Herstellung des Mindeststandards, der ein zeitgemäßes Wohnen ermöglicht und den Einsatz der für die Haushaltsführung allgemein üblichen elektrischen Geräte erlaubt (BGH, Urteil v. 26.7.2004, VIII ZR 281/03, GE 2004, 1090; BGH, Urteil v. 10.2.2010, VIII ZR 343/08, GE 2010, 480), die Instandsetzung der Fassade zur Wärmedämmung (vgl. dazu LG Berlin, Urteil v. 19.8.1997, 64 S 268/97, GE 1997, 1469); der Einbau von Schallschutzfenstern, wenn die Wohnung in einer Fluglärmzone liegt (vgl. dazu LG Berlin, Urteil v. 15.8.1996, 62 S 412/95, GE 1996, 1249); der Ersatz von schadhaften Kasteneinfachfenstern gegen isolierverglaste Doppelfenster (vgl. dazu OLG Celle, RE v. 16.3.1981, 2 UH 1/80, GE 1981, 575; AG Berlin-Schöneberg, Urteil v. 22.11.2000, 12 C 302/00, GE 2001, 142) nicht als Gebrauchswerterhöhung anzusehen, ebenso wenig die Erweiterung der Müllplätze und Einrichtung von Recyclingsammelstellen nach Schließung der Müllabwurfanlage (AG Neukölln, Urteil v. 7.6.2016, 11 C 314/15, a. a. O.; zweifelnd Schach GE 2016, 825).

Rz. 23

Auch Nachrüstungsarbeiten, durch die die Gesundheit des Mieters geschützt wird, sind keine Verbesserungsarbeiten, wie z. B. die Abdichtung der Decke zwischen einer chemischen Reinigung und der darüber liegenden Wohnung des Mieters, um die gesundheitsschädlichen Auswirkungen von Perchloräthylen zu verhindern (vgl. dazu allgemein Schläger, ZMR 1988, 407 ff.; ZMR 1992, 85 ff.; ZMR 1994, 189 ff.; ZMR 1996, 517 ff.; ZMR 1998, 669 ff.), aber auch das Auswechseln von Bleirohren (vgl. dazu § 535 Rn. 80 m. w. N.; Schläger, ZMR 2002, 85, 86; Blümmel/Schach, GE 2003, 25 ff.) sowie die Entfernung von Nachtstromspeicheröfen mit Asbest (LG Berlin, Urteil v. 19.7.1996, 64 S 211/96, WuM 1996, 761; LG Berlin, WuM 1998, 1091; LG Berlin, WuM 1999, 47; LG München I, Urteil v. 29.10.1997, 31 S 19711/96, WuM 1998, 18; LG Dortmund, Urteil v. 16.2.1994, 11 S 197/93, ZMR 1994, 410; LG Lübeck, Urteil v. 6.11.1997, 14 S 135/97, ZMR 1998, 433; LG Hamburg, NZM 1998, 190).

Auch Maßnahmen, die infolge einer Änderung der Wohngewohnheiten erforderlich werden, sind keine Verbesserungsarbeiten; dazu gehören z. B. Maßnahmen zur Verstärkung der Elektrosteigeleitung, damit die nach heutigem Standard im Haushalt vorhandenen Elektrogeräte betrieben werden können (vgl. dazu BGH, Urteil v. 26.7.2004, VIII ZR 281/03, GE 2004, 1090; BGH, Urteil v. 10.2.2010, VIII ZR 343/08, GE 2010, 480; LG Bremen, Urteil v. 2.11.2023, 2 S 258/2...