Kinne/Schach/Bieber, BGB § 540 Gebrauchsüberlassung an D ... / 5 Verhältnis zwischen Vermieter und Untermieter

Rz. 20

Zwischen (Haupt-)Vermieter und Untermieter bestehen keine vertraglichen Beziehungen (BGH, Beschluss v. 17.1.2001, XII ZB 194/99, NZM 2001, 286).

Der (Haupt-)Vermieter hat gegenüber dem Untermieter keinen Anspruch auf Duldung von ihm beabsichtigter Modernisierungsarbeiten; diesen muss vielmehr der Mieter gegen den Untermieter geltend machen, der seinerseits zur Duldung gem. §§ 555b – 555d verpflichtet ist (LG Berlin, Urteil v. 24.6.2014, 63 S 373/13, NZM 2014, 824). Liegen in der Person des Untermieters Härtegründe i.S.d. § 555d Abs.1 Satz 2 vor, so entfällt die Duldungspflicht. Der gegenüber dem Mieter bestehende Anspruch des (Haupt-)Vermieters auf Duldung entfällt, wenn der Mieter alles ihm Zumutbare getan hat, um den Untermieter zur Duldung zu bewegen. Strittig ist, ob der (Haupt-)Vermieter in diesem Fall gegenüber dem Mieter nach § 543 Abs.1 oder § 573 kündigen kann (bejahend Schmidt-Futterer/Flatow, § 540 Rn. 10a; Jablonski GE 2015, 234; dagegen Schmid-Futterer/Eisenschmid 14. Aufl. 2019, § 555d Rn. 11; Blank/Börstinghaus, § 555d Rn. 50 und Schmidt-Futterer/Blank, 14. Aufl. 2019, § 540 Rn 4a).

Der Untermieter ist in den Schutzbereich des Mietvertrags grundsätzlich nicht einbezogen (BGH, Urteil v. 15.2.1978, VII ZR 47/77; LG Berlin, GE 1989, 413). Wenn daher das Mietverhältnis zwischen dem (Haupt-)Vermieter und dem Mieter endet, kann der Untermieter dem auf § 985 gestützten Herausgabeanspruch des (Haupt-)Vermieters grundsätzlich kein Recht zum Besitz entgegenhalten (BGH, Urteil v. 14.3.2014, V ZR 218/13, GE 2014, 739).

Darüber hinaus hat der (Haupt-)Vermieter einen eigenständigen mietrechtlichen Herausgabeanspruch gegen den Untermieter (§ 546 Abs. 2). Er kann auch den (bisherigen) Mieter in Anspruch nehmen (KG, Urteil v. 1.3.2012, 8 U 197/10, ZMR 2013, 26). Jedoch kann im Falle der gewerblichen Weitervermietung (vgl. dazu näher § 565) bei Beendigung des Hauptmietverhältnisses ein Mietverhältnis zwischen dem (Haupt-)Vermieter und dem früheren Untermieter begründet werden (vgl. dazu früher BGH, NJW 1991, 2272 = GE 1991, 511 f.; LG Berlin, Urteil v. 23.7.1991, 64 S 94/91, GE 1991, 877 f.). Ist die Interessenlage der an dem gestuften Mietverhältnis Beteiligten den Fällen der gewerblichen Zwischenvermietung vergleichbar, hat auch dann der (Haupt-)Vermieter gegen den (End-)Mieter keinen Herausgabeanspruch aus §§ 985, 546 Abs. 2, wenn das (Haupt-)Mietverhältnis zwischen dem (Haupt-)Vermieter und dem (Zwischen-)Mieter endet (BGH, Urteil v. 30.4.2003, VIII ZR 163/02, GE 2003, 1151). Das ist der Fall, wenn der (End-)Mieter eine vollständige Wohnung von dem (Zwischen-)Mieter gemietet hat, der sie selbst nicht als Wohnung nutzen will, sondern von vornherein im Einverständnis mit dem (Haupt-)Vermieter eine Weitervermietung auf dem allgemeinen Wohnungsmarkt vorgesehen hatte. Der in den sonstigen Fällen bestehende Herausgabeanspruch des (Haupt-)Vermieters gegen den Untermieter setzt jedoch voraus, dass der Untermieter zuvor zur Herausgabe der Wohnung aufgefordert worden ist (LG Berlin, Urteil v. 12.1.1991, 64 S 374/90, GE 1991, 781). Eine derartige Aufforderung zur Herausgabe kann in der Räumungsklage gesehen werden.

Rz. 21

Der Untermieter hat gegen den (Haupt-)Vermieter grundsätzlich keinen Anspruch auf Ersatz seiner Aufwendungen zur Beseitigung eines Mangels der Mietsache (Greiner, ZMR 1998, 403 [406]). Nimmt der (Haupt-)Vermieter, der Eigentümer ist, jedoch den – bösgläubigen bzw. auf Herausgabe verklagten – Untermieter nach Beendigung des Hauptmietverhältnisses auf Herausgabe der Nutzungen in Anspruch, kann der Untermieter nach §§ 994, 996, 1000 Verwendungsersatzansprüche gegen den Eigentümer geltend machen (Schmidt-Futterer/Flatow, § 540 Rn. 14). Grundsätzlich hat der Untermieter auch keinen Schadensersatzanspruch wegen anfänglicher, später zu vertretender Mängel oder wegen derjenigen Mängel der Mietsache, die der (Haupt-)Vermieter trotz Aufforderung nicht beseitigt hat (§ 536a Abs. 1). Umstritten ist, ob etwas anderes dann gilt, wenn nur der Mieter den Anspruch und nur der Untermieter den Schaden hat, wie bei einer Haftung des (Haupt-)Vermieters, der den Mangel zu vertreten hat (bejahend Schmidt-Futterer/Flatow, § 540 Rn. 9; verneinend Bub/Treier, MietR-HdB/Kraemer Rn. III 3038). .

Rz. 22

Der (Haupt-)Vermieter hat gegen den Untermieter keinen Anspruch auf Zahlung der Untermiete – selbst dann nicht, wenn der Mieter mit der Zahlung der Miete in Verzug gerät (Schmidt-Futterer/Flatow, § 540 Rn.11) – , kein Pfandrecht an dessen eingebrachten Sachen, keinen vertraglichen Anspruch auf Schadensersatz im Falle der Beschädigung von Sachen des (Haupt-)Vermieters. Dem (Haupt-)Vermieter verbleibt jedoch der deliktische Anspruch auf Schadensersatz bei Beschädigung seines Eigentums (§ 823). Der (Haupt-)Vermieter hat gegen den Hauptmieter selbst dann keinen Anspruch auf Herausgabe der Untermiete, wenn die Untervermietung nicht gestattet war (BGH, Urteil v. 30.11.1995, IX ZR 115/94, NJW 1996, 838; a. A. Theuffel, JuS 1997, 886). ...