Makler: Wohnen im Speckgürtel ist out – aber nicht überall

Die Kaufpreise für Wohnimmobilien waren im Jahr 2023 in den Außenbezirken der sieben größten deutschen Städte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart immer noch deutlich günstiger als in den Metropolen selbst. Das ist ein Ergebnis aus dem aktuellen Speckgürtel-Index des Onlineportals McMakler. Trotzdem ist die Nachfrage insgesamt noch deutlich geringer. Mit Ausnahmen.

Wo werden höhere Immobilienpreise erzielt?

Wer schnell ins Zentrum will, braucht der Marktanalyse zufolge vom Stuttgarter und Münchner Speckgürtel nur rund 45 Minuten, was sich auch auf die Immobilienpreise auswirkt. Deutlich länger sind die Berliner unterwegs: Im Schnitt knapp eineinhalb Stunden. Auch die Hamburger brauchen mehr als eine Stunde.

Am stärksten ist der Preisunterschied in Frankfurt am Main. Hier kostet der Quadratmeter im Speckgürtel laut McMakler Research 33 Prozent weniger als in der Stadt. In Hamburg ist das Leben im Außenbezirk 26 Prozent günstiger und in Berlin sind es 20 Prozent.

In allen sieben A-Städten lässt sich demnach eine deutliche Preisannährung der Speckgürtel an die Städte erkennen. Im Vergleich zu 2022 waren die Preisunterschiede 2023 deutlich geringer. "Unsere Daten zeigen, dass durch die steigende Nachfrage die Immobilienpreise in den Speckgürteln in vielen Regionen bereits zu den Städten aufschließen", kommentiert Felix Jahn, Gründer und Geschäftsführer von McMakler, die Zahlen.

Metropolen oft beliebter als die Speckgürtel

Auch wenn die Makler eine steigende Nachfrage in den Speckgürteln beobachten: Noch sind die meisten Zentren der sieben untersuchten Großstädte beliebter. Mit 32 Prozent weniger Nachfrage gegenüber der Stadt ist der Speckgürtel von Frankfurt am Main am unbeliebtesten, gefolgt von Hamburg (minus 22 Prozent) und Berlin (minus 15 Prozent).

In Stuttgart (plus 23 Prozent), München (plus 19 Prozent) und Köln (plus vier Prozent) war der Speckgürtel im Jahr 2023 allerdings im zweiten Jahr in Folge attraktiver als die Metropole. Das hat Gründe. So haben etwa Familien im Außenbezirk von Stuttgart das größte Angebot bei der Versorgung: Auf 10.000 Einwohner kommen hier 18 Kitas. Darauf folgen die Speckgürtel von Köln, München, Frankfurt und Berlin, wo es zwischen elf und acht Kitas pro 10.000 Einwohner gibt. Schlusslichter sind die Vororte von Hamburg und Düsseldorf, wo es jeweils rund vier Kitas gibt.

Unter den Großstädten schneiden laut McMakler München (38 Betreuungseinrichtungen) und Frankfurt (15 Betreuungseinrichtungen) am besten ab. Die weiteren Großstädte bieten pro 10.000 Einwohner vier bis acht Kitas an.

Berlin und Umland: mit Abstand am grünsten

Mit 48 Naturschutzgebieten und 43 Seen zähle Berlin zur grünsten Hauptstadt Europas, heißt es in der Analyse. Auch im Umland kommen Naturliebhaber auf ihre Kosten: 42 Naturschutzgebiete und 47 Seen prägen den Stadtrand der Hauptstadt. Ganz anders sieht es in Frankfurt am Main aus, wo Bewohner nur neun Rückzugsorte in der Natur haben. Der Frankfurter Speckgürtel landet allerdings mit 29 Naturschutzgebieten und acht Seen auf dem dritten Platz der grünsten Außenbezirke.

"Naturnähe und das Angebot an Kinderbetreuung sind zwar wichtige Faktoren, allerdings zeigt unsere Untersuchung, dass sie nur bedingt Einfluss auf die Immobilienpreise in den Vororten nehmen", so Jahn. Hingegen: "Die Speckgürtel mit der besten Anbindung zur Stadt verzeichnen die höchsten Preise für Immobilien."

Speckgürtel-Index: Datenerhebung

Für den McMakler Speckgürtel-Index wurden die sieben Metropolregionen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart untersucht. Konkret wurden die Anzahl an Seen, Naturschutzgebieten, Kitas sowie die durchschnittliche Fahrzeit aus dem Speckgürtel zum Hauptbahnhof der jeweiligen Metropole ermittelt. Dafür wurden alle Postleitzahlen der Regionen eingebunden. Die Nachfrage und Immobilienpreise basieren auf eigenen Transaktionsdaten von McMakler sowie Daten verschiedener Online-Immobilienportale von McMakler für 2023.

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