Mieter auf Wohnungssuche in Berlin: Das muss ins Angebot

Branchenexperten rechnen in den kommenden Jahren für die Hauptstadt mit einem weiteren Angebotsrückgang bei Mietwohnungen. Vor allem im unteren und mittleren Preissegment dürfte es damit immer schwieriger für Mieter werden, etwas zu finden, wie eine Umfrage der Investitionsbank Berlin (IBB) zeigt.

Nur im obersten Preissegment mit Nettokaltmieten ab 20 Euro pro Quadratmeter gebe es erstmals seit vielen Jahren ein ausgewogenes Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage, schreibt die IBB. Das dürfte demnach auch in den kommenden Jahren der Fall bleiben.

Für die Markteinschätzung hat die IBB rund 200 Fachleute befragt, die unter anderem bei Wohnungsunternehmen, in der Wissenschaft, Politik, bei Banken, Hausverwaltungen und Immobilienmaklern tätig sind.

Mietwohnungen: Wo es die größte Nachfrage gibt

Die größte Nachfrage gibt es dem IBB-Bericht zufolge bei mittelgroßen Wohnungen zwischen 70 und 100 Quadratmetern. Insbesondere im unteren und mittleren Preissegment fehlen Wohnungen für eine Beruhigung der Marktlage. Verschärft wird dort die Situation durch den Rückgang bei der Zahl von Sozialwohnungen, weil die Sozialbindung wegfällt.

Im oberen Preissegment hingegen zeichnet sich den Einschätzungen zufolge ein differenzierteres Bild ab: In mehreren Bezirken wird der Markt inzwischen als ausgewogen bewertet, teilweise sogar mit leichten Angebotsüberhängen. Für die kommenden Jahre erwarten Experten hier eine stabile Entwicklung mit einem ausgeglichenen Verhältnis von Angebot und Nachfrage. In den übrigen Marktsegmenten prognostizieren sie nicht nur kurz, sondern auch mittelfristig einen anhaltenden Nachfrageüberhang.

Als wichtigste Merkmale für die Wohnungssuche nannten die Umfrageteilnehmer einen günstigen Mietpreis (84,4 Prozent), eine passende Wohnungsgröße und Zimmeranzahl (60,5 Prozent) sowie eine gute, integrierte Lage (60 Prozent). Zudem spielen der energetische Zustand der Wohnungen (54,1 Prozent) und Ausstattungsmerkmale wie Balkone oder Terrassen (47,3 Prozent) eine wichtige Rolle. Mehrfachnennungen waren möglich.

Mietwohnungsmarkt: Die Herausforderungen

Im Wohnungsbestand wurden von den Experten die steigenden Nettokaltmieten (57,9 Prozent) sowie die mangelnde Finanzierbarkeit von Modernisierungen und Sanierungen (48,3 Prozent) über marktfähige Mieten als vordergründige Probleme benannt. Die Verringerung der Sozialwohnungsbestände (45,9 Prozent) gewinnt als Thema an Bedeutung und steht nun an dritter Stelle. Auch steigende Neben- und Betriebskosten (43,5 Prozent) sind ein zentrales Thema.

Weniger drängend wird im Wohnungsmarktbarometer 2025 die Aufteilung in Eigentum und das Angebot an barrierearmen Wohnungen als Herausforderung wahrgenommen. Als am wenigsten relevant wurden kleinräumige Segregationstendenzen und Leerstand genannt.

Größtes Hemmnis für den Neubau sind auch in der aktuellen Umfrage steigende Baukosten (80,7 Prozent) – mit großem Abstand vor langen Genehmigungsverfahren und hohen Auflagen (45,1 Prozent) und einem schwierigen Zinsumfeld (46,4 Prozent). Auch nicht kostendeckende Marktmieten von Projektkosten sind ein Problem (41,1 Prozent).

Investitionen stabilisieren sich auf niedrigen Niveau

Das Investitionsklima im Neubausegment wird aktuell leicht besser bewertet als im Vorjahr – in allen Teilsegmenten Eigenheime, Eigentums- und Mietwohnungen, wobei der Neubau von Eigentumswohnungen noch am besten bewertet wurde. Perspektivisch wird jedoch laut IBB insbesondere beim Neubau von Mietwohnungen eine leichte Verbesserung erwartet, auch wenn das Niveau insgesamt unterdurchschnittlich bleiben dürfte.

"Bezahlbarer Wohnraum ist entscheidend für ein soziales und wirtschaftlich starkes Berlin. Damit unsere Stadt als lebendiger Wirtschafts- und Innovationsstandort weiter wachsen kann, braucht es vor allem mehr Wohnungen im mittleren und unteren Preissegment", sagte Dr. Hinrich Holm, Vorsitzender des IBB-Vorstandes. Die Bank setzt gezielt Förderprogramme ein, um den Bestand an Sozialwohnungen wieder zu erhöhen. Auch andere Ansätze, wie zum Beispiel das Mitarbeiterwohnen, könnten zusätzlichen Wohnraum schaffen.

Ein zentrales Problem für die Schaffung von mehr Wohnraum bleiben dem Bericht zufolge die hohen Baukosten. Zudem bremsten Auflagen und lange Baugenehmigungsverfahren die Schaffung neuer Mietwohnungen aus.

IBB Wohnungsmarktbarometer 2025

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