Wohnungen fehlen in allen sieben größten deutschen Städten – mit knapp 100.000 hat Berlin derzeit das größte Defizit, wie eine Studie des Großmaklers Colliers zeigt. Die Zahl der Haushalte steigt hier in den vergangenen zehn Jahren sehr viel dynamischer als das Neubauvolumen.
Die meisten neuen Wohnungen pro 1.000 Haushalte wurden laut Colliers im Jahr 2021 in Frankfurt am Main und München gebaut. Auch im Mittel der vergangenen fünf Jahre führen die beiden Städte das Feld beim Neubau an: In Frankfurt kamen pro Jahr und 1.000 Haushalte 10,3 neue Wohnungen hinzu, in München waren es 9,6. Schlusslichter beim Fünfjahresmittel sind Stuttgart (4,9) und Köln (4,2). Beide Städte haben aber im Jahr 2021 wieder mehr gebaut. Wohnungen fehlen aber in allen "Top 7" (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart).
Geförderte Wohnungen: Hamburg glänzt, Berlin enttäuscht
Nur in Berlin und Hamburg wuchs Colliers zufolge die Bevölkerung im Jahr 2021 noch. In den übrigen "Top 7"-Städten schrumpft demnach die Einwohnerzahl seit 2020. Die für die Wohnungsnachfrage maßgebliche Zahl der Haushalte steigt in allen sieben Städten weiter an. Deshalb klaffen Nachfrage und Angebot weiterhin auseinander – allerdings in unterschiedlicher Intensität.
Berlin hat mit knapp 100.000 Wohnungen das größte Wohnungsdefizit. In Düsseldorf fällt die Angebotslücke mit 8.600 fehlenden Einheiten am geringsten aus. Die von den Städten angestrebte Ausweitung des Angebots an gefördertem Wohnraum gelingt nur in Hamburg. Dort ist jede vierte neue Einheit eine Sozialwohnung. In Berlin erfüllt nur jede 15. Wohnung dieses Kriterium.
"In Berlin ist die Zahl der Haushalte seit 2012 sehr viel dynamischer gestiegen als das Neubauvolumen. Düsseldorf hingegen verzeichnete einen geringeren Zuzug und eine im Vergleich dazu höhere Neubaudynamik", sagt erklärt Felix von Saucken, Head of Residential bei Colliers. Alle Städte hätten seit 2019 ihr Wohnungsdefizit nur geringfügig abbauen können.
Neubaumieten steigen in München am stärksten
Die Neubaumieten in den sieben größten deutschen Städten entwickeln sich dabei Colliers zufolge recht uneinheitlich. München verzeichnete im ersten Halbjahr 2022 ein Plus von 2,4 Prozent im Vergleich zum Vorjahr, in Hamburg waren es 1,3 Prozent. In Stuttgart (minus 0,6 Prozent) und Köln (minus 1,35 Prozent) gaben die Neubaumieten leicht nach.
"In München und Hamburg gingen sowohl Baugenehmigungen wie auch Fertigstellungen 2021 deutlich zurück. In Köln hingegen sehen wir im Vorjahr einen starken Anstieg der Fertigstellungen, in Stuttgart ein deutliches Plus bei den Baugenehmigungen", erklärt Colliers-Experte von Saucken die großen Unterschiede bei der Mietentwicklung in den "Top 7".
Frankfurt baut die meisten Wohnungen
Den längsten Atem im Wohnungsneubau beweist Frankfurt am Main. In den vergangenen fünf Jahren entstanden dort nach Angaben von Colliers pro 1.000 Haushalte jährlich 10,3 Wohnungen. In München waren es immerhin 9,6 Einheiten – mehr als doppelt so viel als beim Schlusslicht Köln. München verzeichnete in diesem Zeitraum auch das größte Plus bei Einwohnerzahl und Haushalten.
Was die Zahl des Angebots an geförderten Wohnungen betrifft. liegen Colliers bislang aus dem Jahr 2021 nur Daten für Berlin, Hamburg und Düsseldorf vor. In Berlin fällt das Ergebnis demnach ernüchternd aus: Nur 1.011 geförderte Wohnungen wurden gebaut, das sind lediglich 6,4 Prozent aller neu gebauten Einheiten. In Düsseldorf kamen 218 geförderte Wohnungen hinzu (9,2 Prozent des gesamten Wohnungsneubauvolumens). Hamburg hingegen konnte 1.900 neue geförderte Wohnungen vorwiesen. Das entspricht einem Anteil am Neubauvolumen von 24 Prozent.
"Nur Hamburg hat die wesentlich am Prozess Beteiligten – Behörden und Bezirke, öffentliche und private Wohnungswirtschaft – in einem kooperativen Modell zueinander geführt", kommentiert von Saucken das Ergebnis. "Und nur dort wird das von den Städten verfolgte Ziel, mindestens 30 Prozent des Neubaus als geförderten Wohnraum entstehen zu lassen, zumindest halbwegs erreicht." Alle anderen "Top 7" blieben weit hinter dieser Marke zurück.
Der Colliers Residential Investment Report 2022/2023 untersucht die Wohnungsmärkte von 42 deutschen Städten hinsichtlich Standortdaten, Kauffällen, Umsätzen, Neubauquoten, Preis- und Mietentwicklungen und anderer Faktoren. Daraus abgeleitet zeigt der Report, der bei der Expo Real (4. bis 6. Oktober) vorgestellt wird, Prognosen für die kommenden Jahre auf.
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