Berlin braucht Mietwohnungen für Durchschnittsverdiener

Wer in Berlin eine Wohnung sucht, hat es in der Regel nicht leicht. Besonders geringe Aussichten auf Erfolg haben Menschen mit unterdurchschnittlichem Einkommen. Das geht aus dem Wohnraumbedarfsbericht 2025 der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen hervor.

Insgesamt verzeichnete Berlin demnach im Jahr 2023 mit knapp 3,8 Millionen Einwohnern den höchsten Bevölkerungsstand seit dem Zweiten Weltkrieg. Zwischen 2014 und 2023 stellen die Studienautoren ein Plus von neun Prozent (312.000 Personen) fest. Erfasst wurden rund zwei Millionen Haushalte – davon bestand im Berichtsjahr 2023 strukturell die Hälfte aus einer Person, in drei von zehn Haushalten lebten zwei Personen, auf Drei-Personen-Haushalte und Haushalte mit mindestens vier Personen entfielen jeweils rund zehn Prozent.

Bericht: Stark angespannter Wohnungsmarkt

Durchschnittsverdiener können sich dem Bericht zufolge nur etwa jede vierte (27,8 Prozent) angebotene Wohnung leisten, Haushalte mit einem Einkommen von 60 Prozent des mittleren monatlichen Haushaltsnettoeinkommens nur jede zwanzigste (4,8 Prozent) angebotene Wohnung. Bei den Bestandsmieten werde der überwiegende Teil der Wohnungen zu einem Preis vermietet, der für Normalverdiener bezahlbar sei, heißt es weiter. Die Angebotsmiete lag 2023 im Median bei 13,99 Euro pro Quadratmeter, was einer Steigerung von 2,45 Euro pro Quadratmeter (21,2 Prozent) gegenüber 2022 (11,54 Euro pro Quadratmeter) entspricht.

"Der große Unterschied in der Leistbarkeit von Bestandswohnungen und Wohnungen bei Wiedervermietung ist ein typischer Indikator für einen aktuell stark angespannten Wohnungsmarkt", schreiben die Studienautoren. Berliner auf Wohnungssuche mussten 2023 im Mittel knapp doppelt so viel (95,4 Prozent) Miete pro Quadratmeter aufbringen wie Personen in bestehenden Mietverhältnissen. Die Großstädte München (42 Prozent), Hamburg (36 Prozent) und Leipzig (35 Prozent) lagen deutlich dahinter.

Im Vergleich zum Vorjahr stieg die Zahl der Wohnungen in Berlin 2023 um 15.965 auf insgesamt rund zwei Millionen Einheiten. Zwischen 2014 und 2023 wurden 149.981 Wohnungen fertiggestellt. Die jährliche Anzahl nahm seit 2014 stetig zu und erreichte 2019 mit 18.999 fertiggestellten Wohnungen den bisherigen Höchststand. Seit 2020 liegt die Zahl der Fertigstellungen bei etwa 16.000 Wohneinheiten.

Versorgungslücke: Wo Wohnungen fehlen

Das Durchschnittseinkommen ist in der Auswertung die Basis für die Feststellung, ob eine Wohnung leistbar ist. Als leistbar gilt eine Wohnung, wenn die Nettokaltmiete bis zu 27 Prozent des mittleren Haushaltsnettoeinkommens beträgt. Das mittlere Nettoeinkommen (Median) lag im Jahr 2023 im Schnitt bei 2.575 Euro. Es lagen also genauso viele Einkommen darüber wie darunter. Bei Single-Haushalten waren es 1.800 Euro, bei Vier- und Mehrpersonenhaushalten 4.525 Euro.

Die Versorgungssituation der Bedarfsgemeinschaften wurde auf Basis der seit dem 1.10.2023 im Land Berlin geltenden Richtwerte für die Bruttokaltmieten und auf Basis des Mietspiegeldatensatzes 2024 untersucht. Insgesamt wurden knapp 1,2 Millionen angemessene Wohnungen identifiziert. Damit sind theoretisch 84 Prozent der mietspiegelrelevanten Wohnungen im Bestand angemessen – davon befinden sich 27 Prozent in einer einfachen, 54 Prozent in einer mittleren und 19 Prozent in einer guten Wohnlage.

Rund vier Fünftel der angemessenen Wohnungen sind zwischen 40 Quadratmeter und 90 Quadratmeter groß. Das rechnerische Versorgungsdefizit beläuft sich bei den Bedarfsgemeinschaften mit einer Person auf rund 16.759 Wohnungen. Bei den Mehrpersonenhaushalten ergibt sich jeweils ein abstrakter Versorgungsüberhang. Dabei ist den Studienautoren zufolge zu beachten, dass die Werte theoretische Größen darstellen, da es sich bei den ausgewerteten Wohnungen um bewohnten Wohnraum handelt.

Niedrig ist die Versorgungsquote in Berlin vor allem auch für Studierende und beim barrierereduzierten, barrierefreien oder barrierearmen Wohnraum, wo es rechnerisch eine Versorgungslücke von 57.000 Wohnungen gebe, heißt es in dem Bericht.

Wohnraumbedarfsbericht Berlin

Der Berliner Wohnraumbedarfsbericht wurde erstmals 2019 veröffentlicht. Der aktualisierte Bericht beschäftigt sich daran anknüpfend mit den Entwicklungen auf dem Wohnungsmarkt der Hauptstadt unter besonderer Berücksichtigung der Wohnraumversorgung von Haushalten mit niedrigem Einkommen, Personen mit spezifischem Wohnbedarf und Transferleistungsempfängern.

Wohnraumbedarfsbericht Berlin 2025 (Download)

Das könnte Sie auch interessieren:

Schneller-Bauen-Gesetz für Berlin ist in Kraft

Berlins Senat verzögert Vergesellschaftungsgesetz

Merz und Scholz wollen das Tempelhofer Feld bebauen

Sonder-AfA für Neubau von Mietwohnungen wird angepasst