Globale Immobilienmärkte nach dem Corona-Lockdown

Die Nachfrage nach Immobilien steigt in vielen Ländern sprunghaft, seit die Covid-19-Restriktionen gelockert wurden. Jeder dritte der untersuchten Märkte ist auf dem Weg der Besserung. Savills schließt daraus, dass die Immobilienwelt auch hierzulande bald aufatmen kann – nach asiatischem Vorbild.

In knapp einem Drittel (30 Prozent) der untersuchten Märkte ist die Nachfrage auf Nutzerseite quer durch alle Sektoren wieder gestiegen, nachdem die pandemiebedingten Beschränkungen gelockert worden waren. Dort, wo der Lockdown bereits komplett aufgehoben wurde oder zeitnah erwartet wird, sollen sogar Werte von 34 Prozent erreicht worden sein – gut zwei Drittel von ihnen befinden sich im asiatisch-pazifischen Raum, wo das Pandemie-Geschehen einige Monate Vorlauf hatte. Das sind Ergebnisse einer globalen Umfrage des Immobiliendienstleisters Savills von Anfang Juni unter hauseigenen Research-Experten in 33 Märkten rund um den Globus.

Logistik, Gesundheitssektor und Wohnen am widerstandsfähigsten

Bei Logistikimmobilien sind die Marktexperten besonders optimistisch. Dieser Sektor hat sich nicht nur als krisenresilient gezeigt, sondern verspricht wohl für die Zukunft gute Aussichten. 79 Prozent der Umfrageteilnehmer glauben, dass es im zweiten Halbjahr 2020 noch mehr Deals geben und sich dieser Trend auch in den Folgejahren fortsetzen wird. Die Nachfrage der Investoren bleibt hoch und die Leerstandsraten niedrig. In 47 Prozent der untersuchten Märkte werden, nach Einschätzung der Experten, auch die Werte in den kommenden sechs Monaten steigen.

Ähnlich sieht es mit Gesundheitsimmobilien und Wohnobjekten aus: Sie haben sich als besonders widerstandsfähig erwiesen. Der Großteil der Marktexperten geht von stabilen oder nur leicht sinkenden Mieten aus, in einigen Ländern wird aber auch ein Mietwachstum vorausgesagt.

Büroimmobilien: In fast allen Märkten akutes Problem

Im ersten Halbjahr des laufendes Jahres haben 88 Prozent der von Savills untersuchten Märkte von einem Rückgang des Transaktionsvolumens bei Büroimmobilien berichtet. Etwa die Hälfte der Umfrageteilnehmer rechnet aber damit, dass sich Umsätze nun allmählich wieder erholen, nur noch rund ein Fünftel erwartet einen weiteren Einbruch.

Die Aussichten für die Kapitalwerte sind gemischt. Je weniger Transaktionen, desto schwieriger wird die Neubewertung. Im Falle der Büromärkte erwartet die Hälfte der Befragten, dass die Preise in der zweiten Hälfte des Jahres 2020 stabil bleiben, neun Prozent gehen von einem Anstieg aus.

"Viele Käufer rechnen aufgrund der Covid-19-Krise mit Preisnachlässen zwischen fünf und zehn Prozent, umgekehrt sind nur wenige Verkäufer gezwungen, zu verkaufen und Kapital umzuschichten." Paul Tostevin, Director World Research bei Savills

Drei von vier Experten erwarten, dass es ab 2021 wieder aufwärts gehen wird mit Immobilientransaktionen insgesamt, 22 Prozent rechnen mit Stillstand, kaum jemand (nur drei Prozent) antizipiert fallende Zahlen. Welcher Markt wie schnell wächst, das wird laut Savills sehr unterschiedlich ausfallen. Ein Rekordinvestitionsjahr wird 2020 wohl nicht werden.

Im vierten Quartal könnte auch Deutschland eine "unglaubliche Aktivität" bevorstehen, ergänzt Oli Fraser Looen, Co-Head Regional Investment Advisory EMEA (Europa Middle East, Africa, Europe) bei Savills: "Die Schlüsselfrage wird sein: Akzeptieren die Verkäufer die Käufersicht oder hoffen sie auf eine Marktentwicklung zu ihren Gunsten?"

Attraktive Kredite sind schwer zu bekommen – außer in Asien

Investoren beobachten, dass Kredite schwieriger zu bekommen sind als vor der Covid-19-Pandemie – davon berichten insgesamt 58 Prozent – oder zu weniger guten Konditionen verfügbar sind. Dies gilt laut Savills vor allem für die Vereinigten Arabischen Emirate und Nordamerika: 75 Prozent der Marktteilnehmer berichten hier von schlechteren Finanzierungsbedingungen. Auch hier ist erstaunlich: Im asiatisch-pazifischen Raum sagten das nur 38 Prozent der Immobilieninvestoren .

In Europa haben sich vor allem die Zinssätze für Core-Büroimmobilien stark erhöht – teilweise sogar verdoppelt, und in den USA haben die Banken die Kreditvergabestandards in allen relevanten gewerblichen Immobilienanlageklassen verschärft. Bei Letzterem beruft sich Savills auf Angaben der US-Notenbank.

"Da weltweit allerdings nahezu keine Eigenkapitalknappheit herrscht, dürfte dies keine große Hürde für institutionelle Investoren darstellen." Oli Fraser Looen, Co-Head Regional Investment Advisory EMEA, Savills

Kleinere, nicht-institutionelle Transaktionen würden durch die strengeren Kreditvergabekriterien aber womöglich gehemmt, so Fraser. In Europa ist Savills zufolge die Zahl der Deals in der Größenordnung unter 20 Millionen Euro seit Anfang 2020 um satte 60 Prozent zurückgegangen.

Reisebeschränkungen hemmen weiterhin transnationale Investitionen – schlecht für weite Teile Europas

Was sich auf die Märkte auch noch länger auswirken dürfte, sind die weiterhin geltenden Corona-bedingten Reiseeinschränkungen. Wann sich daran etwas ändert, ist nur schwer vorhersehbar. Die grenzüberschreitenden Transaktionen haben sich deutlich verlangsamt, obwohl die Nachfrage nach hochwertigen Immobilien in den weltweiten Top-Städten weiterhin besteht.

In 69 Prozent der untersuchten Märkte werden im zweiten Halbjahr 2020 laut Savills mindestens die Hälfte aller Investitionen auf das Konto von inländischen Anleger gehen – das sind deutlich mehr Inlandsinvestitionen als in der zweiten Jahreshälfte 2019, als das für 38 Prozent der Märkte zutraf. Bemerkenswert ist, dass das vor allem Südkorea betrifft, ein Land, das zuvor vor allem im Ausland aktiv war.

Der Rückgang der grenzüberschreitenden Aktivitäten wird sich laut Savills aber massiv auf die südeuropäischen sowie mittel- und osteuropäischen Märkte auswirken, darunter Polen, die Tschechische Republik und Ungarn, die im Vergleich zu denen in Westeuropa stärker vom grenzüberschreitenden Kapital abhängig sind.

Methodik: Savills Global Market Survey

Für den Global Market Sentiment Survey hat Savills zwischen dem 3. und 5. Juni Savills-Researcher in 33 Ländern zur Einschätzung der Immobilienmärkte befragt. Die Daten stammen aus der Tschechischen Republik, Frankreich, Deutschland, Griechenland, Ungarn, Irland, Italien, Luxemburg, Norwegen, Polen, Portugal, Rumänien, Spanien, Schweden, Schweiz, den Niederlanden, Großbritannien, den Vereinigten Arabischen Emiraten, Australien, der Sonderverwaltungszone Hongkong, Indien, Indonesien, Japan, Festlandchina, Malaysia, Neuseeland, Singapur, Südkorea, Taiwan (China), Thailand, Vietnam, USA und Kanada.


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