Quartalsrekord bei Immobilieninvestments

Es war ein historisch starker Jahresauftakt, den der deutsche Markt für gewerbliche Immobilieninvestments hinlegte. Die Zahlen der Maklerhäuser für das erste Quartal 2020 variieren von 17,6 bis 18,6 Milliarden Euro. Das sind rund zwei Drittel mehr Umsatz als im Vorjahr – bei stabilen Renditen. Dann kam die Coronakrise.

In den Umsatzzahlen des ersten Quartals 2020 spiegeln sich laut BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) Auswirkungen der Coronakrise auf die Investmentmärkte noch nicht wider. Mit knapp 18,6 Milliarden Euro Umsatz am Gewerbeinvestmentmarkt (ohne Wohnungen) wurde das bisher beste Ergebnis für ein erstes Quartal aller Zeiten erfasst – das lag laut BNPPRE im ersten Quartal 2020 rund 68 Prozent über dem Ergebnis des ersten Quartals 2019. Das Maklerhaus JLL kommt auf einen Umsatz von 18,3 Milliarden Euro, Colliers auf 17,6 Milliarden Euro, Savills und CBRE auf 18,4 Milliarden Euro.

Außergewöhnliche Marktdynamik vor Ausbruch der Coronakrise

Der März dürfte jedoch eine Zäsur bringen: "Die Auswirkungen werden sich wahrscheinlich zum Ende des zweiten Quartals zeigen", vermutet Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany. Nach Angaben von Savills lag der Umsatz im März mit 4,3 Milliarden Euro bereits niedriger als im Januar und im Februar – die Anzahl der Deals sei in der zweiten Märzhälfte spürbar zurück gegangen.

Einen Grund für den dynamischen Aufwärtstrend am Gewerbeinvestmentmarkt im ersten Quartal sieht Piotr Bienkowski, CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland, darin, dass viele Verkäufe bereits Ende 2019 oder gleich zu Beginn 2020 geprüft und vorverhandelt wurden – noch vor dem Corona-Schock. Das sieht auch Christian Kadel, Head of Capital Markets bei Colliers International, so: Vor allem die vor der Krise angekündigten Megadeals hätten das Volumen in die Höhe getrieben.

Effekt indirekter Investitionen: Übernahmen als Umsatztreiber

Außerdem, so Bienkowski, sei das Resultat stark von Übernahmen und Portfoliobeteiligungen beeinflusst – alleine auf die Übernahme der TLG durch Aroundtown entfallen rund vier Milliarden Euro. "Insgesamt beläuft sich das Volumen der Übernahmen und Beteiligungen auf mehr als sechs Milliarden Euro", sagt der Deutschlandchef von BNPPRE. Doch auch ohne den Effekt indirekter Investitionen sei es eines der besten jemals ermittelten ersten Quartale.

Einen signifikanten Anteil am Gesamtumsatz hatten Portfoliodeals mit rund 9,3 Milliarden Euro – da sind sich die Marktexperten einig. Bei den Einzeldeals hat sich wenig verändert: Sie liegen mit zirka 9,2 Milliarden Euro auf einem ähnlichen Niveau wie in den Vorjahren.

Am meisten investiert wurde in Einzelhandelspakete (zirka 3,3 Milliarden Euro) und Büroportfolios mit rund 2,2 Milliarden Euro (hiervon entfällt der größte Teil auf die TLG-Übernahme). Logistikimmobilien kommen auf knapp eine Milliarde Euro – größter Deal: Der Verkauf der Logistikplattform Logistrial mit 19 Immobilien von Garbe an Union Investment im Februar.

Büroimmobilien verteidigen Spitzenplatz – sind aber nicht mehr so dominant

Unter den Assetklassen haben nach Zahlen von BNPPRE Büroimmobilien mit knapp 6,3 Milliarden Euro den Spitzenplatz verteidigt – das ist ein Anteil von 34 Prozent am gesamten Transaktionsvolumen. CBRE und Colliers gehen sogar von 8,2 Milliarden Euro aus, Savills von rund 7,3 Milliarden Euro, JLL rechnet mit fünf Milliarden Euro.

Auf Platz zwei stehen Retail-Investments mit vier bis knapp fünf Milliarden Euro. Laut JLL sind mehr als die Hälfte der gehandelten Immobilien in dieser Assetklasse Fachmärkte, Fachmarktzentren oder Supermärkte und Discounter. Bei den Logistikimmobilien (Platz drei) hat sich mit einem Gesamtumsatz von rund 2,3 Milliarden Euro wenig geändert. Das sehen alle Makler ähnlich. Den vierten Rang belegen BNPPRE zufolge Hotels mit 1,1 Milliarden Euro – in diesem Umsatz ist allerdings der Hotelanteil der Übernahme der TLG durch Aroundtown enthalten mit einem dreistelligen Millionenbetrag. Healthcare-Immobilien erreichten rund eine Milliarde Euro – sie sind laut BNPPRE für immer mehr Investoren eine beliebte Assetklasse.

In die Top-7-Städte (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart) flossen mehr als neun Milliarden Euro – auch das ist allen Maklerhäusern zufolge ein Rekordwert. Mit einem Umsatzanteil von 3,2 Milliarden Euro (BNPPRE) führt Berlin das Geschehen an – das wäre ein Plus von 24 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Colliers spricht von einem "Sensationsergebnis von 3,7 Milliarden Euro", Savills sogar von rund vier Milliarden Euro.

Renditen noch stabil

Die Renditen der im Januar und Februar abgeschlossenen Deals sind laut BNPPRE vergleichbar mit denen von Ende 2019. Die Netto-Spitzenrendite für Bürohäuser liegt demnach mit 2,6 Prozent am niedrigsten in Berlin und München. Auf dem dritten Platz folgen Frankfurt und Hamburg mit jeweils 2,8 Prozent. In Köln, Düsseldorf und Stuttgart sind bislang unverändert drei Prozent anzusetzen.

Auch JLL beobachtet über die ersten drei Monate 2020 kaum eine Veränderung bei den Renditen. Über die sieben Hochburgen hinweg liegt laut JLL die Spitzenrendite bei den Büros bei rund 2,9 Prozent, im stationären Einzelhandel bei rund 2,8 Prozent. Der Handel gilt laut JLL als Gewinner der Krise. Für Fachmärkte liegen die Renditen aktuell bei fünf Prozent, für Fachmarktzentren bei 4,2 Prozent, für Shopping-Center bei rund 4,6 Prozent.

"Ein bereits vor Ausbruch der Krise beobachteter Renditeanstieg im Highstreet- und Shoppingcenter-Segment wird sich vermutlich beschleunigen", meint Matthias Leube, CEO bei Colliers International Deutschland. Savills rechnet mit kurzfristig steigenden Anfangsrenditen in allen Segmenten und Risikoklassen. "Und zwar in den Non-Core-Segmenten stärker als im Core-Bereich", kommentiert Matthias Pink, Head of Research Germany bei Savills.

Zum Stillstand kommen die Immobilienmärkte durch die Coronakrise nicht

Die Maklerhäuser verzichten für das zweite Quartal weitgehend auf konkrete Prognosen. Colliers rechnet im zweiten Quartal mit den Auswirkungen des ab Mitte März vollzogenen abrupten gesellschaftlichen wie wirtschaftlichen Stillstands. CBRE erwartet, dass sich Covid-19 kurz- und mittelfristig negativ auf die gewerblichen Immobilienmärkte auswirken wird. Marcus Lemli, CEO Germany und Head of Investment Europe bei Savills, rechnet für die kommenden Wochen und gar Monate mit einem deutlichen Rückgang der Transaktionsaktivität.

JLL-Chefresearcher Scheunemann beobachtet jenseits aller negativer Erkenntnisse, dass es nach wie vor eine Reihe institutioneller Investoren gibt, die in Immobilien anlegen wollen. Dabei sehe JLL vor allem bei Büroimmobilien eine Reihe an (hochpreisigen) Geboten. Insbesondere Core-Immobilien seien in einer Krise nachgefragt.


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