gif-Studie: Klassifizierung in ABCD-Städte überholt

Die in Deutschland etablierte stark vereinfachende ABCD-Klassifikation stellt vor allem auf die Einwohnerzahl der Städte ab. Das unterschätze die Alleinstellungsmerkmale der Wohnimmobilienmärkte deutscher Klein- und Mittelstädte und fokussiere überwiegend auf Liquiditätsanforderungen von Investoren. Das Potenzial kleinerer Städte werde gar nicht vermittelt, heißt es in einer Mitteilung der Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e. V. (gif).

Gemeinsam mit der International Real Estate Business School (Irebs) hat die gif-Kompetenzgruppe Wohnen nun in einem Clusterverfahren ein neues Schema entwickelt, das zu völlig neuen Ergebnissen kommt. Statt ABCD gibt es jetzt fünf Städtecluster.

Cluster 1: Berlin hat eine Sonderrolle für Investoren

Berlin ist die einzige Stadt in Cluster 1, da die Hauptstadt mit der Stadtgröße (3,5 Millionen Einwohner 2015), dem hohen Wanderungssaldo (plus 200.835 zwischen 2011 und 2015) und der rasanten Mietpreisdynamik (plus 34,5 Prozent zwischen 2012 und 2017) eine Sonderrolle einnimmt. Die Mietpreisdynamik übersteigt bei weitem die Mietsteigerungen in den anderen Clustern. Investoren schätzen die Anlagerisiken im Berliner Wohnimmobilienmarkt als niedrig ein und fordern derweil Brutto-Ankaufsrenditen in Höhe von nur 3,2 Prozent (2017). Die hohe Dynamik bei Einkommen und Mieten in Berlin könnte laut gif und Irebs perspektivisch für eine schrittweise Angleichung an Cluster 2 sorgen.

Cluster 2: Metropolen und Mittelstadt Freiburg

In Cluster 2 finden sich bis auf Freiburg im Breisgau nur Metropolstädte. Allen Städten gemein sind stabile Wohnimmobilienmärkte und eine rege Nachfrage auch seitens internationaler Investoren. Die Investmentrisiken gelten laut gif und Irebs als gering. Zudem handelt es sich bei diesen Märkten um solche mit hoher Liquidität. Für die hohe Investitionssicherheit müssen wie in Berlin moderate Brutto-Ankaufsrenditen in Höhe von 3,2 Prozent (2017) akzeptiert werden.

Freiburg trennt von zum Beispiel Frankfurt am Main in erster Linie die Stadtgröße, in vielen anderen Indikatoren weisen die Städte allerdings ähnliche Werte auf. Freiburg ist dieser Gruppe unter anderem deshalb zugeordnet, weil die Stadt ein starkes Bevölkerungswachstum aufweist (5,7 Prozent zwischen 2011 bis 2015) und weil sich Preise und Mieten auf hohem Niveau bewegen (Mieten 11,70 Euro pro Quadratmeter und Kaufpreise 4.309 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2017). Die Erschwinglichkeitswerte sind in diesem Cluster schlecht. Der Anteil der jungen Alterskohorte (18 bis 35) nimmt deutlich zu. Für Freiburg spricht außerdem die Nähe zur Schweiz.

Cluster 3: Dynamische Städte mit regionaler und überregionaler Bedeutung

Die Städte in Cluster 3 sind Wohnimmobilienmärkte mit regionaler und überregionaler Bedeutung. Mit Brutto-Anfangsrenditen (3,8 Prozent 2017) schlussfolgern gif und Irebs, dass Investoren hier mittlerweile nur noch geringfügig höhere Risikoaufschläge gegenüber den Metropolstädten fordern. Die Einwohnerdynamik (plus 4,6 Prozent zwischen 2011 und 2015) sowie Mietsteigerungen (plus 20,5 Prozent zwischen 2012 und 2017) lassen eine hohe Attraktivität dieser Standorte ableiten.

Die Städte in diesem Cluster sind zunehmend bei der jungen Bevölkerung beliebt (plus 4,2 Prozent zwischen 2011 und 2015), was die Wissenschaftler als ein Zeichen zukünftiger Stabilität deuten. Die Städte in Cluster 3 sind wirtschaftsstarke Oberzentren und viele auch touristisch besonders attraktiv. Das Cluster beinhaltet 81,8 Prozent der Städte in Baden-Württemberg, 88,2 Prozent der bayerischen Städte sowie 83,3 Prozent der hessischen Städte.

Die Einteilung von Düsseldorf als A-Stadt zu Cluster 3 erklären gif und Irebs mit dem relativ niedrigen Mietniveau (10,40 Euro pro Quadratmeter 2017), der Miet- und Preiserschwinglichkeit (20,3 Prozent / 6,3 Prozent im Jahr 2017) sowie dem starken Anstieg der Alterskohorte 18 und 35 Jahre um 4,2 Prozent zwischen 2011 und 2015. Der Druck auf den Wohnungsmarkt in Düsseldorf ist geringer als in den anderen Metropolen und in Freiburg. 

Cluster 4: kleinere Städte im Westen

Kleinere Städte mit regionaler Bedeutung, die nicht traditionell im Fokus von Investoren stehen, werden in Cluster 4 zusammengefasst. Die Brutto-Ankaufsrenditen liegen bei 4,7 Prozent im Jahr 2017, was höhere Risikoprämien für Investitionen in diese Märkte bedeutet als in den Clustern 1 bis 3. Auch die Marktliquidität weist ein niedrigeres Maß auf als Cluster 3.

Die Einwohnerdynamik ist zwar positiv (plus 1,4 Prozent zwischen 2011 und 2015), liegt jedoch deutlich unter dem bundesweiten Durchschnitt (plus 2,8 Prozent). Der Anteil der jüngeren Bevölkerung steigt in diesen Städten (plus 3,9 Prozent zwischen 2011 und 2015), was als ein Zeichen für zukünftige Stabilität gewertet wird.

Auffällig ist, dass 90,7 Prozent der Städte in Nordrhein-Westfalen in diesem Cluster zu finden sind. Insgesamt setzt sich das Cluster zu 91,2 Prozent aus Städten in Nordrhein-Westfalen, Niedersachsen und Rheinland-Pfalz zusammen. Es handelt sich überwiegend um westdeutsche Städte, die in Verbindung mit Strukturproblemen stehen und sich noch mitten in oder gegen Ende ihrer Neustrukturierung befinden.

Cluster 5: kleinere Städte im Osten

Auch die Städte in Cluster 5 haben eine regionale Bedeutung. Die Brutto-Anfangsrenditen liegen ähnlich wie bei Cluster 4 bei 4,7 Prozent und weisen daher ein ähnliches Risikoprofil auf. Die Einwohnerdynamik fällt mit plus 1,3 Prozent zwischen 2011 und 2015 auch hier eher schwach aus.

Der auffälligste Indikator ist die stark negative Veränderung der Alterskohorte 18 bis 35 Jahre in Relation zur Gesamtbevölkerung (minus 5,7 Prozent zwischen 2011 und 2015). Junge Menschen wandern ab, weshalb diese Städte ihre zukünftigen Werttreiber zu verlieren drohen. Durch den geringen Nachfragedruck auf den Mietmarkt ist das Miet- und Preisniveau niedrig und Wohnen relativ erschwinglich.

Alle Städte dieses Clusters liegen in den neuen Bundesländern und befinden sich ähnlich wie in Cluster 4 inmitten oder gegen Ende ihres ökonomischen Restrukturierungsprozesses.