Immobilienkauf: Was nicht im Vertrag steht, ist nicht vereinbart

Hintergrund

Die Käufer eines Wohnhauses verlangen von den Verkäufern Minderung und Schadensersatz wegen einer Wohnflächenabweichung.

Die Verkäufer hatten das Grundstück mit notariellem Kaufvertrag für 550.000 Euro verkauft. Im Kaufvertrag, der keine Angaben zur Wohnfläche oder Unterlagen hierüber enthielt, wurden die Rechte der Käufer wegen Sachmängeln ausgeschlossen.

Das Grundstück hatten die Verkäufer zuvor in einem Exposé und auf ihrer Internetseite angeboten und darin eine Wohnfläche von ca. 200 Quadratmetern und eine Nutzfläche von ca. 15 Quadratmetern angegeben. Den Käufern hatten sie auf Nachfrage Grundrisszeichnungen der drei Geschosse mit Flächenangaben ausgehändigt. Aus deren Addition ergibt sich für die Räume und die Dachterrasse eine Fläche von insgesamt 215,3 Quadratmetern.

Die Käufer ließen später die Wohnfläche des Gebäudes durch einen Architekten berechnen. Dieser ermittelte unter Zugrundelegung der Wohnflächenverordnung eine tatsächliche Gesamtwohnfläche von 171,74 Quadratmetern.

Wegen der gegenüber den Angaben im Exposé geringeren Wohnfläche verlangen die Käufer eine Kaufpreisminderung von rund 66.000 Euro sowie Ersatz weiterer Schäden (überzahlte Grunderwerbsteuer, Bankzinsen, Anwaltskosten).

Entscheidung

Die Verkäufer müssen weder eine Minderung akzeptieren noch Schadensersatz zahlen.

Die Käufer können sich nicht auf das Vorliegen eines Sachmangels berufen, weil keine Vereinbarung über eine bestimmte Wohnfläche als Beschaffenheit des Hauses zustande gekommen ist. Die Äußerungen der Verkäufer zur Wohnfläche sowie die Unterlagen dazu haben nämlich keinen Niederschlag in der notariellen Kaufvertragsurkunde gefunden.

Eine Beschreibung von Eigenschaften eines Grundstücks oder Gebäudes durch den Verkäufer vor Vertragsschluss, die in der notariellen Urkunde keinen Niederschlag findet, führt in aller Regel nicht zu einer Beschaffenheitsvereinbarung nach § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB. Bei einem beurkundungsbedürftigen Rechtsgeschäft müssen die Parteien alle Erklärungen in den Vertrag aufnehmen, die eine Regelung enthalten, das heißt Rechtswirkungen erzeugen sollen. Dazu gehören Vereinbarungen über die Beschaffenheit. Sie konkretisieren die Verpflichtung des Verkäufers, dem Käufer die Sache frei von Sachmängeln zu verschaffen. Dass die Vertragsparteien eine solche Bindung auch dann wollen, wenn in der Urkunde nichts zur Beschaffenheit vereinbart ist, ist angesichts des Beurkundungserfordernisses in der Regel nicht anzunehmen.

Soweit der BGH in einer Entscheidung aus dem Jahr 2012 der Auffassung war, dass durch vorvertragliche Angaben des Verkäufers (zur Größe der Wohnfläche in einem Exposé) mit dem Vertragsschluss konkludent eine entsprechende Beschaffenheitsvereinbarung zustande kommt, hält er daran nicht fest.

Völlig bedeutungslos sind vorvertragliche Beschreibungen der Eigenschaften der Kaufsache durch den Verkäufer dennoch nicht. Wenn der Verkäufer weiß, dass seine Angaben nicht zutreffen, haftet er dem Käufer wegen der Verletzung vorvertraglicher Pflichten. Das war hier aber nicht der Fall.

(BGH, Urteil v. 6.11.2015, V ZR 78/14)

Hinweis: Angaben im Exposé können Erwartung begründen

Diese Entscheidung befasst sich mit der Frage, inwieweit sich aus Angaben aus einem Exposé eine Beschaffenheitsvereinbarung gemäß § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB herleiten lässt. In einer späteren Entscheidung (BGH: Was im Exposé steht, darf der Käufer erwarten) vertritt der BGH die Auffassung, dass sich aus Angaben in einem Exposé Eigenschaften ergeben können, die der Käufer gemäß § 434 Abs. 1 Satz 3 BGB nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers oder seines Gehilfen erwarten darf.

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