Verkäufer muss für Falschberatung des Maklers einstehen

Hintergrund

Der Käufer einer Eigentumswohnung verlangt vom Verkäufer Schadensersatz wegen falscher Beratung.

Der Verkäufer, der die in einem denkmalgeschützen Anwesen gelegene Wohnung vermietet zwecks Vermögensbildung und Steuerersparnis angeboten hat, hatte einen Makler mit dem Vertrieb beauftragt. Der Makler legte dem Käufer eine Berechnung vor, in der anhand der Finanzierungszinsen, der Verwaltungskosten, der Steuervorteile und der Mieteinnahmen für das erste Jahr der monatliche Aufwand des Käufers bei einem zu 100% fremdfinanzierten Erwerb der Wohnung dargestellt wurde. Darauf, dass die der Berechnung zugrunde gelegte besondere steuerliche Förderung von Sanierungsmaßnahmen spätestens in zwölf Jahren ausläuft, wies der Makler nicht hin.

Der Käufer verlangt Rückzahlung des Kaufpreises, Zug um Zug gegen Rückgabe der Wohnung sowie Ersatz aller Schäden, die ihm durch den Kauf der Wohnung entstanden sind.

Entscheidung

Der BGH gibt dem Käufer Recht.

Zwischen Käufer und Verkäufer ist ein Beratungsvertrag zustande gekommen. Indem der Verkäufer den Makler damit betraut hat, die Vertragsverhandlungen zu führen, hat er diesen stillschweigend bevollmächtigt, einen Beratungsvertrag abzuschließen.

Der Makler hat den Käufer nicht ausreichend beraten, weil er nicht aufgezeigt hat, dass der Wegfall der Steuervorteile nach 12 Jahren die Belastung des Käufers erhöht. Bei einer Immobilie, die zu Anlagezwecken erworben wird, sind für den Käufer vor allem die monatlichen Aufwendungen von Interesse. Hierbei reicht es nicht, wenn angesichts eines absehbaren Wegfalls der steuerlichen Förderung die Belastung nur punktuell für die Situation beim Kauf dargestellt wird.

Der Verkäufer muss sich die Falschberatung des Maklers zurechnen lassen und haftet daher auf Schadensersatz. Der Käufer ist so zu stellen, als hätte er den Kaufvertrag nicht abgeschlossen.

(BGH, Urteil v. 25.10.2013, V ZR 9/13)