Wohnnebenkosten: Wo es richtig teuer wird

Die Nebenkostenabrechnung sorgt nicht selten für Unmut. Die Kosten belaufen sich im Schnitt auf ein Drittel der Miete – und es wird noch teurer, wie eine Studie zeigt. Wie stark, das hängt vom Wohnort ab: Die Gebühren für Müll, Abwasser & Co. sind Sache der Kommunen. Und die hätten Spielraum.

Um die Betriebskostenabrechnung, umgangssprachlich auch Nebenkostenabrechnung, gibt es nicht selten Streit zwischen Mietern und Vermietern – denn sie kann happig ausfallen und die Mieten empfindlich nach oben treiben. Und die Kosten steigen weiter, wie eine am 30. November veröffentlichte Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) zeigt. Dabei gibt es große Unterschiede zwischen den analysierten 401 Landkreisen und kreisfreien Städten in Deutschland.

Vor allem bei den sogenannten kalten – ohne Heizung und Warmwasser – Betriebskosten, zu denen kommunale Abgaben und Steuern wie Abwasser, Müllbeseitigung oder die Grundsteuer gehören, ist das Gefälle enorm.

Auf den Wohnort kommt es an: Große Spanne bei den Nebenkosten

Der Studie zufolge bezahlten Mieter im Jahr 2019 durchschnittlich 1,09 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche nur für Heizen und Warmwasser. Dazu kamen die kalten Betriebskosten, die Kosten der Hauseigentümer wie Versicherung und Gebäudereinigung abdecken sowie kommunale Kosten wie Grundsteuer oder Müll- und Abwassergebühren. Sie überschritten 2019 erstmals einen Euro im Durchschnitt. Hier gingen die Kosten nach Städte- und Gemeindegröße weit auseinander: In Großstädten ab 500.000 Einwohnern zahlten Mieter für die kalten Betriebskosten 2019 durchschnittlich 1,28 Euro pro Quadratmeter, in kleineren Gemeinden waren es zirka 70 Cent.

Bundesweit reicht die Spanne der gesamten Nebenkosten von 3,30 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche in Memmingen im Allgäu bis 1,86 Euro in Dingolfing-Landau (Niederbayern). Unter den teuersten Kreisen finden sich mit Frankfurt am Main und München (je 3,08 Euro) zwei Metropolen. Auch in Offenbach und Mönchengladbach mit rund drei Euro sind die Nebenkosten hoch. Niedrig sind sie hingegen im Emsland und den Landkreisen Cochem-Zell, Trier-Saarburg sowie dem Eifelkreis Bitburg-Prüm.

Die Bundesländer mit den höchsten Nebenkosten sind laut aktuellem IW-Gutachten die Stadtstaaten Berlin (2,87 Euro), Bremen (2,79) und Hamburg (2,75). In den ostdeutschen Bundesländern und Rheinland-Pfalz sind die Nebenkosten günstiger: In Rheinland-Pfalz lagen sie im Durchschnitt bei 2,29 Euro, in Sachsen-Anhalt bei 2,27 Euro und in Thüringen bei 2,22 Euro pro Quadratmeter.

Nebenkosten erhöhen Gesamtmiete im Schnitt um 32 Prozent

Die Nebenkosten erhöhen die Gesamtmiete im Mittel um 32 Prozent, so die aktuelle Studie. In günstigen Wohnregionen liegt der Effekt sogar bei bis zu 50 Prozent. Aber auch in ohnehin teuren Großstadtregionen können Nebenkosten die Miete spürbar in die Höhe treiben. Sie sind häufig ein Streitpunkt zwischen Mietern und Vermietern.

Bei der Höhe der Nebenkosten hätten Bund und Kommunen zum Teil einen großen Gestaltungsspielraum, sagt IW-Immobilienexperte Michael Voigtländer. Die kalten Betriebskosten dürften "nicht als Refinanzierungsquelle für die kommunalen Haushalte dienen". In der Studie, die im Auftrag von Deutsche Invest Immobilien (d.i.i.) erstellt wurde, wird empfohlen, dass Kommunen mit besonders hohen Nebenkosten sich mit Städten und Gemeinden austauschen soll, "die eine effizientere Kostenstruktur geschaffen haben", um Mieter finanziell zu entlasten.

Zugleich spiele die Energieeffizienz von Gebäuden eine große Rolle. So seien die Heizkosten in Neubauwohnungen im Jahr 2020 im Vergleich zum Altbau fast neun Prozent niedriger ausgefallen. Im Sinne der Klimaneutralität notwendige Modernisierungskosten sollten daher nicht zu einer zusätzlichen Last für Mieter und Vermieter werden, forderte Voigtländer. Der Deutsche Mieterbund (DMB) arbeitet aktuell an einer bundesweiten Analyse der Wohnnebenkosten für das Jahr 2020.

IW-Gutachten "Wohnnebenkosten in Deutschland" (PDF)

Bayern und Baden-Württemberg wirtschaften gut

Eine Studie von IW Consult im Auftrag des Eigentümerverbands Haus &Grund Deutschland hatte vor Kurzem die 100 größten Städte Deutschlands noch einmal genauer unter die Lupe genommen. Allein auf die drei bedeutendsten Abgaben Abfall, Abwasser und Grundsteuer entfallen demnach für einen Musterhaushalt (Einfamilienhaus, 120 Quadratmeter Wohnfläche, vier Bewohner) bis zu 2.046 Euro Nebenkosten pro Jahr – und zwischen der teuersten und der günstigsten Stadt liegen mehr als 1.100 Euro Spielraum. Berücksichtigt wurden Kennzahlen zu den Abfallgebühren (Stand 2019), zu den Abwassergebühren (2020) und zur Grundsteuer B (2021) auf Basis von IW-Berechnungen.

Acht der zehn teuersten Kommunen unter den 100 größten deutschen Städten liegen in Nordrhein-Westfalen, heißt es in der Untersuchung weiter. Die zehn günstigsten Orte teilen Bayern, Baden-Württemberg, Rheinland-Pfalz und Hessen unter sich auf. "Unser Eindruck besteht durchaus, dass gerade die Bundesländer Bayern und Baden-Württemberg gut wirtschaften, dass sie mit Augenmaß die Gebühren setzen", sagte Studienautor Hanno Kempermann, Leiter der Abteilung "Branchen und Regionen" bei IW Consult.

Strukturelle oder geografische Gründe für die hohen Unterschiede ließen sich nicht feststellen, betonte Kempermann. Auch die Größe der Stadt oder die Einwohnerdichte böten keinen Maßstab für die Höhe der Nebenkosten. Eine Ausnahme bilde das Ruhrgebiet. Hier hätten Kommunen wegen eines Notstandshaushalts oft keine andere Wahl, als Gebühren zu erhöhen.

IW-Consult: Wohnnebenkostenranking 2021 (PDF)

BdSt-Ranking: Nebenkosten steigen in 14 Landeshauptstädten

Ein Ranking des Bundes der Steuerzahler Deutschland (BdSt) zeigt, dass es auch im Vergleich der 16 Landeshauptstädte starke Unterschiede bei den Wohnnebenkosten gibt. Demnach müssen in 14 der Städte höhere Nebenkosten als im Vorjahr bezahlt werden, reduziert haben sich die Nebenkosten in keiner Stadt. Im Durchschnitt liegen die Kosten in diesem Jahr bei 1.818 Euro – das sind 20 Euro mehr als im Vorjahr.

Bei seiner Modellrechnung hat der Verband die Belastung durch sechs verschiedene Wohnnebenkosten für einen Drei-Personen-Haushalt in einem durchschnittlichen Einfamilienhaus (120 Quadratmeter) ermittelt: Trinkwasserpreise, Abfall-, Schmutzwasser- und Niederschlagswassergebühren, Grundsteuer und Rundfunkbeitrag – der ist zwar bundesweit einheitlich, stelle aber einen wesentlichen Kostenfaktor dar und wurde deshalb in die Liste aufgenommen.

Am teuersten sind im BdSt-Check die Wohnnebenkosten in Berlin-West. Hier wurden in Summe 2.287 Euro fällig. In Mainz (Rheinland-Pfalz) sind die Gebühren am preiswertesten mit Steuern und Gebühren in Höhe von insgesamt 1.433 Euro. Den größten Aufschlag gegenüber dem Vorjahr gab es in Dresden (Sachsen) mit plus 78 Euro. In Erfurt, der Landeshauptstadt Thüringens, führt der Steuerzahlerbund die nur leichte Erhöhung gegenüber dem Vorjahres-Check einzig auf das Auslaufen der Corona-bedingten Reduktion des Mehrwertsteuersatzes (fünf statt sieben Prozent) zurück.


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Schlagworte zum Thema:  Betriebskosten, Nebenkosten, Wohnimmobilien