Fachbeiträge & Kommentare zu Verwaltung

Nicht zu den vorweg zu bestreitenden Ausgaben der Verwaltung gehören die vor der Beschlagnahme fällig gewordenen rückständigen Vorschüsse oder Nachschüsse.[1] Dies gilt auch für rückständige Vorschüsse auf Sonderumlagen. Soweit daher in den Nachschüssen Beträge enthalten sind, die bereits vorher fällig geworden sind, scheidet ein Ausgleich aus.[2] Übersieht der Zwangsverwalt...mehr

Ist der Antrag zulässig und begründet, ordnet das Vollstreckungsgericht die Zwangsversteigerung an und trägt die Eröffnung des Zwangsversteigerungsverfahrens zur Sicherung des Anspruchs der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer im Grundbuch ein. Hierdurch wird das Grundstück zugunsten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer beschlagnahmt. Die Beschlagnahme wird nach § 22 Abs. ...mehr

Rz. 4 Der Verspätungszuschlag ist ein Druckmittel eigener Art. Durch ihn soll der Stpfl. zur Erfüllung seiner steuerlichen Mitwirkungspflichten angehalten und eine zeitnahe Steuererhebung sichergestellt werden.[1] Bei dem Verspätungszuschlag handelt es sich nach § 3 Abs. 4 Nr. 2 AO um eine steuerliche Nebenleistung. Strafcharakter kommt ihm nicht zu. Geltung hat § 152 AO nac...mehr

Als Zertifizierung wird ein Verfahren bezeichnet, mit dessen Hilfe die Einhaltung bestimmter Anforderungen nachgewiesen wird. Das Ergebnis des Verfahrens wird in einem Zertifikat dokumentiert. Zertifizierungen werden oft zeitlich befristet von unabhängigen Zertifizierungsstellen (u. a. DQS, TÜV, DEKRA, QSCert® Deutschland) vergeben. Die Standards werden unabhängig oder propr...mehr

Rz. 10 Die Ertragshoheit hinsichtlich des vom FA festgesetzten Verspätungszuschlags liegt nach § 14b S. 1 GewStG bei der hebeberechtigten Gemeinde. Keine Bedeutung hat die Regelung wegen der Identität von Verwaltungs- und Ertragshoheit für die Stadtstaaten Berlin und Hamburg sowie für das Bundesland Bremen.[1] Der Hebesatz der Gemeinde ist nach § 14b S. 4 GewStG auf den Vers...mehr

Wie ausgeführt, kann es eine Aufgabe der Verwaltung sein, als Organ der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer für diese die Entscheidung für den Abschluss eines Kaufvertrags zu treffen, z. B. Heizöl einzukaufen (dazu Kap. 10.2). Eine weitere Aufgabe besteht darin, die Sache für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf ihre Mangelfreiheit zu untersuchen. Stellt die Verwaltun...mehr

Das Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen hat für eine Verwaltung in mehrfacher Hinsicht eine große Bedeutung: Verwaltervertrag Zum einen ist sie selbst in der Regel eine Vertragspartei der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und in diesem Fall die "Verwenderin" (dazu Kap. 9.6.2). Die Verwaltung muss also u. a. darauf achten, dass ihr Vertragsangebot einer Inhaltskontroll...mehr

Das Bürgerliche Gesetzbuch unterscheidet Personen von Sachen. Zu den Personen findet man allgemeine Bestimmungen in den §§ 1 bis 54 BGB, zu den Sachen (und Tieren) finden sich hingegen Vorschriften in den §§ 90 bis 103 BGB. Beide Begriffe haben für die Verwaltung einer Wohnungseigentumsanlage eine große Bedeutung. So muss die Verwaltung beispielsweise für ihr Tun, z. B. die L...mehr

Jede Person kann in einer Wohnungseigentumsanlage grundsätzlich Eigentum erwerben und dadurch zu einem Wohnungs- (vgl. § 1 Abs. 2 WEG) oder Teileigentümer (vgl. § 1 Abs. 3 WEG) werden. In diesem Fall muss sich die Verwaltung im Einzelfall damit auseinandersetzen, wer diesen Wohnungseigentümer nach außen vertritt (dazu näher in Kap. 3). Dies gilt z. B. für eine GmbH oder eine...mehr

Besitzt eine Person eine Vertretungsmacht, kann sie den Vertretenen rechtsgeschäftlich binden. Ob sie diese Bindung im Innenverhältnis herstellen darf, ist eine andere Frage. Sie stellt sich insbesondere für Verwaltungen in Wohnungseigentumsanlagen, denn nach § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG kann die Verwaltung die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in fast allen Belangen vertreten. I...mehr

Am besten bestimmen die Vertragsparteien die Fristen und Termine. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann mit der Verwaltung z. B. im Einzelnen vereinbaren, wann diese die Versammlung einzuberufen oder die Leistungen nach § 28 WEG zu erbringen hat. Die Wohnungseigentümer können diese Termine auch beschließen und die Verwaltung anweisen, diese Beschlüsse umzusetzen. Die ...mehr

In aller Regel bedarf es bei der Wiederbestellung nicht des Einholens von Vergleichsangeboten. Allerdings sind 3 Ausnahmen zu berücksichtigen:[1] Die Verwaltung erfolgt nicht mehr so effizient, wie dies in der Vergangenheit der Fall war; das Verhältnis zwischen Wohnungseigentümern und Verwalter hat sich aus anderen Gründen verschlechtert; die von dem bisherigen Verwalter angebo...mehr

In der Theorie, aber auch in der Praxis, sind die natürlichen Personen von den nicht-natürlichen Personen zu unterscheiden. Bei den nicht-natürlichen Personen muss sich die Verwaltung z. B. mit der Frage der Vertretung und manchmal auch mit den gesellschaftsrechtlichen Strukturen beschäftigen. Ferner ist vorstellbar, dass über das Vermögen einer nicht-natürlichen Person das ...mehr

Der Beschluss über die Bestellung des Verwalters kann nach § 44 Abs. 1 Satz 1 WEG angefochten werden (siehe zur Anfechtung von Beschlüssen Wohnungseigentümerversammlung (ZertVerwV), Kap. 3.5). Wird der Bestellungsbeschluss rechtskräftig für ungültig erklärt, führt dies in entsprechender Anwendung von § 47 FamFG [1] weder zur Unwirksamkeit von Rechtsgeschäften oder Rechtshandl...mehr

Soweit ein Beschluss nicht an Nichtigkeitsgründen leidet, muss er innerhalb der Monatsfrist des § 45 Satz 1 WEG angefochten werden, ansonsten erwächst er in Bestandskraft und bindet sowohl die Wohnungseigentümer als auch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Rechtsfolge von Verstößen gegen AGB-rechtliche Vorschriften führen hingegen nach § 306 BGB zur Unwirksamkeit der Kla...mehr

Die Entscheidung, ob die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer eine Sache kauft, müssen nach § 19 Abs. 1 WEG die Wohnungseigentümer durch Beschluss treffen oder nach § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG vereinbaren. Die Verwaltung kann diese Entscheidung als Organ der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in ihrem Namen treffen, wenn die Wohnungseigentümer das vereinbart oder beschlossen haben...mehr

Die Bestellung des Verwalters stellte stets ein (ungeschriebenes) Beispiel ordnungsmäßiger Verwaltung dar. Seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 enthält § 19 Abs. 2 WEG in Nr. 6 WEG das Regelbeispiel ordnungsmäßiger Verwaltung mit der Bestellung eines gemäß § 26a WEG zertifizierten Verwalters. Aufgrund der Übergangsvorschrift des § 48 Abs. 4 WEG ist die Bestimmung ab 1.1...mehr

Persönliche Voraussetzungen Zum Verwalter kann jede natürliche und voll geschäftsfähige Person bestellt werden. Das Wohnungseigentumsgesetz enthält zur Person des Verwalters keinerlei Bestimmungen. Dem Wortlaut des § 26 WEG ist lediglich zu entnehmen, dass es nur einen Verwalter geben kann. Bei diesem Verwalter kann es sich um eine natürliche Person, eine Personengesellschaft...mehr

Eine Person kann für jeden Vertrag individuell mit einer anderen Person im Einzelnen aushandeln, welche Pflichten und Rechte jeweils bestehen sollen (siehe auch § 305 Abs. 1 Satz 3 BGB). Im Geschäftsleben wäre ein derartiges Vorgehen nicht nur unzweckmäßig, sondern häufig unmöglich. Es gibt daher seit Langem vorformulierte Vertragsbedingungen, die eine Vertragspartei (diese ...mehr

Beim Verwaltervertrag handelt es sich in aller Regel um einen entgeltlichen Geschäftsbesorgungsvertrag nach §§ 675, 662 ff. BGB, der Elemente verschiedener Vertragstypen vereint. So enthält der Verwaltervertrag dienstvertragliche Elemente im Hinblick auf die allgemeine Verwaltung des Gemeinschaftseigentums; werkvertragliche Elemente im Hinblick auf die Erstellung von Jahresabr...mehr

Manchmal muss eine Person eine Frist einhalten oder einen Termin. Ein Beispiel hierfür ist, dass ein Handwerker verspricht, an einem Tag zu einer bestimmten Uhrzeit seine Arbeit aufzunehmen. Dann ist klar, wann von ihm eine Erfüllung verlangt werden kann. Manchmal ist es aber nicht so klar und weder das Gesetz noch ein Rechtsgeschäft sagen genau, wann eine Leistung fällig ist...mehr

Eine Reihe von Vorschriften zu den Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind nach § 310 Abs. 1 Satz 1 BGB gegenüber einem Unternehmer, einer juristischen Person des öffentlichen Rechts oder einem öffentlich-rechtlichen Sondervermögen nicht anwendbar. Weiteres bestimmt insoweit § 310 Abs. 1 Satz 2 BGB. Verbraucherverträge Bei Verträgen zwischen einem Unternehmer und einem Verbrauch...mehr

§ 104 BGB beschreibt, wer geschäftsunfähig ist. Dies sind Personen, die nicht das 7. Lebensjahr vollendet haben oder die sich in einem die freie Willensbestimmung ausschließenden Zustand krankhafter Störung der Geistestätigkeit befinden, sofern nicht der Zustand seiner Natur nach ein vorübergehender ist. Die Verwaltung sollte daher davon ausgehen, dass grundsätzlich alle natü...mehr

Anlass für die jüngste WEG-Reform war das Bedürfnis, Wohnungen barrierereduzierend aus- und umzubauen. Ferner sei für die Erreichung der Klimaziele die energetische Sanierung von Bestandsgebäuden unerlässlich. Neben diesen Maßnahmen verlange auch die Errichtung von Lademöglichkeiten zur Förderung der Elektromobilität Eingriffe in die Bausubstanz.[1] Bei der Umsetzung dieser Z...mehr

Unter der Voraussetzung, dass im Verwaltervertrag die nicht von der Grundvergütung umfassten Tätigkeiten ausdrücklich und transparent beschrieben sind und ausdrücklich geregelt ist, dass sie nicht mit der Grundvergütung abgegolten sind, kann sich der Verwalter Sondervergütungen ausbedingen. Zu beachten ist allerdings stets, dass die Wohnungseigentümer noch eine Gesamtbelastu...mehr

Ein Gläubiger, beispielsweise die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in Bezug auf die beschlossenen Vorschüsse, kommt nach § 293 BGB in Verzug, wenn er die ihm angebotene Leistung nicht annimmt. Die Leistung muss dem Gläubiger gem. § 294 BGB allerdings so, wie sie zu bewirken ist, "tatsächlich" angeboten werden. So liegt es, wenn der Gläubiger nichts weiter zu tun braucht, ...mehr

Durch einen Vertrag übernehmen die Vertragsparteien Pflichten und erhalten Rechte. Werden die Pflichten nicht erfüllt oder Rechte verletzt, spricht man von einer "Leistungsstörung". Im Fall einer Leistungsstörung kann eine Vertragspartei in erster Linie eine Nacherfüllung verlangen, in zweiter Linie in der Regel hingegen Schadensersatz, wenn ein Verschulden vorliegt. Ferner ...mehr

Neben den Personengesellschaften und Körperschaften gibt es Gemeinschaften. Die Gemeinschaften haben keine Gesellschafter oder Mitglieder, sondern Teilhaber. Gemeinschaften, beispielsweise Eheleute an einem Wohnungseigentum oder die Erben am Nachlass, sind nicht rechtsfähig. Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Gegenstands steht den Teilhabern nach § 744 Abs. 1 BGB gemeinsc...mehr

Das BGB beschreibt die Sachen in seinem § 90 als "körperliche Gegenstände". Nicht in diesem Sinne "körperlich" sind beispielsweise Forderungen, Immaterialgüterrechte oder immaterielle Güter, z. B. das Urheberrecht. Für die Verwaltungen ist bei den Sachen aber eine andere Unterscheidung wichtig, nämlich die zwischen beweglichen (Mobilien) und unbeweglichen Sachen (Immobilien)...mehr

Da jeder Wohnungseigentümer einen Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung gem. § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG hat, hat er auch einen Anspruch auf Bestellung eines Verwalters. Die Bestellung eines Verwalters entspricht stets ordnungsmäßiger Verwaltung. Ein Anspruch auf gerichtliche Bestellung eines Verwalters besteht grundsätzlich auch in einer Wohnungseigentümergemeinschaft, die nur a...mehr

Als Vertragsparteien des Verwaltervertrags stehen sich der Verwalter auf der einen Seite und die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als rechtsfähiger Verband auf der anderen Seite gegenüber. Vor Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 wurde der Verwaltervertrag als ein solcher mit Schutzwirkung für die Wohnungseigentümer angesehen, da ihnen zwar die Verwaltung des Gemeinschaft...mehr

Haben die Vertragsparteien zum Fristbeginn nichts bestimmt und schweigt auch das Gesetz, ist § 187 BGB anwendbar: § 187 BGB (1) Ist für den Anfang einer Frist ein Ereignis oder ein in den Lauf eines Tages fallender Zeitpunkt maßgebend, so wird bei der Berechnung der Frist der Tag nicht mitgerechnet, in welchen das Ereignis oder der Zeitpunkt fällt. (2) 1Ist der Beginn eines Ta...mehr

Auch der von einer Verwaltung vorformulierte Verwaltervertrag unterliegt nach seinem Abschluss gem. § 310 Abs. 3 BGB der AGB-Kontrolle nach den §§ 305 ff. BGB, weil es sich dabei nach jedenfalls bislang h. M. um einen Verbrauchervertrag handelt.[1] Der Verwalter, der die Vertragsbedingungen i. S. v. § 305 Abs. 1 BGB stellt, handelt in Ausübung seiner gewerblichen oder selbst...mehr

Unter einem Rechtsgeschäft versteht man einen juristischen Tatbestand, der aus einer oder mehreren Willenserklärungen und sonstigen Wirksamkeitsvoraussetzungen besteht oder bestehen kann, die erforderlich sind, um den mit der Willenserklärung oder den Willenserklärungen bezweckten Erfolg, z. B. eine Kündigung oder den Abschluss eines Mietvertrags, herbeizuführen. Rechtsgeschä...mehr

Grundsätze Sämtliche Wohnungseigentümer dürfen in der Eigentümerversammlung für den Verwalter stimmen, auch derjenige, der als Wohnungseigentümer zur Verwalterwahl steht und unabhängig davon, ob sie mit dem zu bestellenden Verwalter persönlich oder wirtschaftlich verbunden sind.[1] Auch der Verwalter ist im Fall seiner Wiederbestellung als bevollmächtigter Vertreter von Wohnun...mehr

Das Recht, von einem anderen ein Tun oder Unterlassen zu verlangen (Anspruch), beispielsweise die Forderung auf Zahlung von Vorschuss, unterliegt nach § 194 BGB der Verjährung. Gem. § 195 BGB beträgt die regelmäßige Verjährungsfrist 3 Jahre. Dies gilt u. a. für sehr viele Ansprüche der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegen die Wohnungseigentümer, für die meisten Ansprüch...mehr

Die regelmäßige Verjährungsfrist von 3 Jahren beginnt, soweit nicht ein anderer Verjährungsbeginn bestimmt ist, nach § 199 Abs. 1 BGB mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen müsste. Praxis-Beispiel Vorschüs...mehr

Welche Wirkung eine Erfüllung durch einen Gesamtschuldner hat, bestimmt § 422 BGB. Erfüllt beispielsweise Ehemann 1 eine monatliche Forderung auf Vorschuss, kann diese Forderung nicht mehr von Ehefrau 2 verlangt werden. Auch ein zwischen dem Gläubiger und einem Gesamtschuldner vereinbarter Erlass wirkt für die übrigen Schuldner, wenn die Vertragschließenden das ganze Schuldv...mehr

Das Wohnungseigentumsgesetz setzt in § 26 Abs. 3 Satz 2 WEG den Verwaltervertrag voraus, ohne ihn näher zu regeln; in § 26 Abs. 1 WEG ist lediglich von der Bestellung die Rede. Der Verwaltervertrag regelt die schuldrechtlichen Beziehungen zwischen Verwalter und der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, die Bestellung verleiht ihm seine Organstellung. Beides ist demnach zu tre...mehr

Zum Verwalter können natürliche Personen bestellt werden. Voraussetzung ist ihre Volljährigkeit und unbeschränkte Geschäftsfähigkeit. Auch einer der Wohnungseigentümer kann zum Verwalter bestellt werden. Ab 1.12.2023 entspricht allerdings die Bestellung eines Wohnungseigentümers zum Verwalter nach § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG nur noch unter 2 Voraussetzungen ordnungsmäßiger Verwaltu...mehr

Die WEG-Reform 2007 wollte anfangs 3 Ziele erreichen. Zur Erleichterung der Willensbildung in der Eigentümergemeinschaft sollten erstens die gesetzlichen Beschlusskompetenzen dort, wo ein praktisches Bedürfnis besteht, vorsichtig erweitert werden.[1] Dies begleitend wurden die Möglichkeiten der Wohnungseigentümer verbessert, sich über die Beschlüsse zu informieren. Zweitens ...mehr

Fremdkonto Hat der Verwalter die gemeinschaftlichen Konten als Fremdkonten geführt, müssen keine Gelder an die Wohnungseigentümergemeinschaft transferiert werden. Sie ist nämlich bereits Kontoinhaberin. Infolge des Verlusts seiner Organstellung ist der Verwalter nicht mehr verfügungsbefugt. Treuhandkonto Hat der Verwalter die gemeinschaftlichen Konten als Treuhandkonten geführt...mehr

Ein Schuldverhältnis wird in der Regel durch ein Rechtsgeschäft (dazu Kap. 2) begründet. Dies kann beispielsweise ein Kauf-, Miet-, Dienst- oder Werkvertrag sein. Recht der Schuldverhältnisse Das Recht der Schuldverhältnisse bildet das 2. Buch des BGB mit den §§ 241 bis 853 BGB. Wohnungseigentum Der BGH sieht aber auch in den Vereinbarungen der Wohnungseigentümer für ihr Verhäl...mehr

Von einem "Verzug" spricht man in der Regel, wenn eine mögliche Leistung schuldhaft ungeachtet ihrer Fälligkeit und Mahnung nicht erbracht wird. Zu unterscheiden sind der Verzug des Schuldners und der Verzug des Gläubigers. Für die Verwaltung spielt der Schuldnerverzug vor allem beim Hausgeldinkasso eine Rolle für die Frage, ob sie vom Hausgeldschuldner den vereinbarten oder...mehr

Schulden mehrere eine Leistung in der Weise, dass jeder die ganze Leistung zu bewirken verpflichtet, der Gläubiger aber die Leistung nur einmal zu fordern berechtigt ist, liegt nach § 421 Satz 1 BGB eine Gesamtschuld vor. Der Gläubiger kann in diesem Fall die Leistung nach seinem Belieben von jedem der Schuldner ganz oder zu einem Teil fordern. Praxis-Beispiel Vorschüsse Auf d...mehr

Der Verwalter kann auch im Wege der Beschlussersetzungsklage nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG von seinem Amt abberufen werden. Initiiert also ein Wohnungseigentümer eine Beschlussfassung über die Abberufung des Verwalters und wird sein Beschlussantrag negativ beschieden, kann er im Klageweg die Abberufung weiterverfolgen. Voraussetzung ist stets, dass eine Vorbefassung der übrige...mehr

Der Vertrag wird zwischen dem Verwalter und der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer abgeschlossen. Grundsätzlich vertreten nach § 9b Abs. 1 Satz 2 WEG die Gemeinschaft sämtliche Wohnungseigentümer als Gesamtvertreter. Dies hat zur Folge, dass sämtliche Wohnungseigentümer den Vertrag unterschreiben müssten. Da allerdings der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats gemäß § 9b Abs. ...mehr

Höhe Grundsätzlich obliegt es den Vertragsparteien, die Verwaltervergütung frei auszuhandeln. Gesetzliche Schranken stellen dabei die Bestimmungen der §§ 134, 138 BGB dar. Wucher liegt insoweit erst vor, wenn ein marktgerechtes Honorar um 100 % überschritten würde.[1] Bestimmte Vorschriften oder Gebührenordnungen für die Festlegung eines angemessenen Verwalterhonorars existie...mehr

Der abberufene Verwalter ist verpflichtet, sämtliche Verwaltungsunterlagen entweder an einen neu bestellten Verwalter oder den nach § 9b Abs. 2 WEG fungierenden Vertreter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegenüber dem Verwalter herauszugeben. Hierbei handelt es sich qua Gesetz um den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats. Die Wohnungseigentümer können aber auch einen an...mehr

Bestandteile einer Sache, die voneinander nicht getrennt werden können, ohne dass der eine oder der andere zerstört oder in seinem Wesen verändert wird (wesentliche Bestandteile), können nach § 93 BGB nicht Gegenstand besonderer Rechte sein. Zu den wesentlichen Bestandteilen eines Grundstücks gehören gem. § 94 Abs. 1 Satz 1 BGB die mit dem Grund und Boden fest verbundenen Sac...mehr