Allgemeines Vertragsrecht (ZertVerwV) / 1 Personen und Sachen

Das Bürgerliche Gesetzbuch unterscheidet Personen von Sachen. Zu den Personen findet man allgemeine Bestimmungen in den §§ 1 bis 54 BGB, zu den Sachen (und Tieren) finden sich hingegen Vorschriften in den §§ 90 bis 103 BGB.

Beide Begriffe haben für die Verwaltung einer Wohnungseigentumsanlage eine große Bedeutung. So muss die Verwaltung beispielsweise für ihr Tun, z. B. die Ladung zu einer Versammlung, wissen, was eine natürliche Person ist und wann ihre Volljährigkeit eintritt (mit der Vollendung des 18. Lebensjahres, vgl. § 2 BGB). Denn bis zu diesem Zeitpunkt vertreten die Eltern einen Wohnungseigentümer, der nicht volljährig ist, und sind an seiner Stelle von der Verwaltung zur Versammlung zu laden. Jedenfalls braucht der Minderjährige in der Regel eine Einwilligung seiner Eltern (§ 107 BGB). Ferner muss die Verwaltung beispielsweise wissen, wann ein Erwachsener vertreten werden kann und was ein "Einwilligungsvorbehalt" für eine Person bedeutet, die unter Betreuung (§§ 1896 ff. BGB) steht. Denn es muss klar sein, ob der Wohnungseigentümer, der Betreuer oder beide an einer Versammlung teilnehmen dürfen und was gilt, wenn der Wohnungseigentümer "nein", der Betreuer aber "ja" sagt.

Die Verwaltung muss sich aber auch mit "Sachen" gut auskennen. Sie muss nicht nur, aber vor allem unter- und entscheiden können, in wessen Eigentum Sachen stehen. Nur so kann es der Verwaltung gelingen, das gemeinschaftliche Eigentum zu verwalten, in das Allein- oder Sondereigentum eines Wohnungseigentümers aber nicht einzugreifen. Denn diese Rechte verwaltet ein Wohnungseigentümer allein. Beschlüsse zur Verwaltung des Sondereigentums wären nichtig. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann dem Wohnungseigentümer als Sondereigentümer ferner Schadensersatz schulden, wenn sie seine Rechte verletzt.

Rechtssubjekte und -objekte des BGB

1.1 Personen

In der Theorie, aber auch in der Praxis, sind die natürlichen Personen von den nicht-natürlichen Personen zu unterscheiden. Bei den nicht-natürlichen Personen muss sich die Verwaltung z. B. mit der Frage der Vertretung und manchmal auch mit den gesellschaftsrechtlichen Strukturen beschäftigen. Ferner ist vorstellbar, dass über das Vermögen einer nicht-natürlichen Person das Insolvenzverfahren eröffnet wird. Hier muss die Verwaltung über spezifische Kenntnisse und Fähigkeiten u. a. beim Hausgeldinkasso verfügen. Aber auch bei den natürlichen Personen muss die Verwaltung im Einzelfall über rechtliche Kenntnisse verfügen. Das ist z. B. der Fall, wenn ein älterer Mensch dement geworden ist.

1.1.1 Natürliche Personen

Jeder Mensch ist eine Person, in der Sprache des BGB eine "natürliche Person". Alle natürlichen Personen sind vor dem Gesetz gleich. Niemand darf nach dem Grundgesetz wegen seines Geschlechts, seiner Abstammung, seiner Rasse, seiner Sprache, seiner Heimat und Herkunft, seines Glaubens, seiner religiösen oder politischen Anschauungen benachteiligt oder bevorzugt werden. Und niemand darf wegen seiner Behinderung benachteiligt werden. Das Gesetz macht mithin keine Unterschiede im "Personensein".

Andere Zeiten

Diese Sichtweise ist eine bedeutende Errungenschaft. Zu anderen Zeiten wurden in Deutschland viele Menschen als Sachen oder jedenfalls als ungleich angesehen. In manchen Teilen der Welt ist es immer noch so.

Das WEG billigt bestimmten natürlichen Personen ausnahmsweise besondere Rechte zu. Jeder Wohnungseigentümer kann nämlich nach § 20 Abs. 2 Satz 1 WEG angemessene bauliche Veränderungen verlangen, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen dienen. Dieser "Mensch" kann er selbst, aber beispielsweise auch ein Drittnutzer sein, der die Veränderung von ihm nach § 554 Abs. 1 BGB einfordert.

Barrierereduzierung, E-Mobilität und Einbruchschutz

Nach § 554 BGB kann der Mieter unter bestimmten Voraussetzungen verlangen, dass ihm der Vermieter (das kann auch ein Wohnungseigentümer sein) bauliche Veränderungen der Mietsache erlaubt, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen, dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge oder dem Einbruchsschutz dienen.

1.1.2 Nicht-Natürliche Personen

Neben den natürlichen Personen gibt es weitere "Zurechnungsendpunkte", die das Gesetz letztlich auch als Personen anerkennt, also als Stellen, denen Rechte und Pflichten zugeordnet werden können und sind. Dies sind, sehr grob betrachtet,

• die Personengesellschaften und
• die Körperschaften.

Diese Gebilde sind jeweils Verbände.  Auch sie sind teilweise Personen, haben aber andere Eigenschaften und Rechte. Beispielsweise kann ein Verband nicht heiraten. Er kann auch nicht im natürlichen Sinne sterben. Über sein Vermögen kann, wie bei natürlichen Personen, aber das Insolvenzverfahren eröffnet werden. Dabei sind die Voraussetzungen allerdings nicht völlig gleich.

Personengesellschaften

Personengesellschaften sind der Zusammenschluss von mindestens 2 Personen zur Verwirklichung eines bestimmten Zwecks in der Rechtsform der Gesellschaft. Typische Personengesellschaften sind

• die GbR (Gesellschaft bürgerlichen Rechts),
• die OHG (offene Handelsgesellschaft) und
• die KG (Kommanditgesellschaft...