Die Entscheidung, ob die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer eine Sache kauft, müssen nach § 19 Abs. 1 WEG die Wohnungseigentümer durch Beschluss treffen oder nach § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG vereinbaren.
Die Verwaltung kann diese Entscheidung als Organ der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in ihrem Namen treffen, wenn die Wohnungseigentümer das vereinbart oder beschlossen haben oder wenn die Voraussetzungen des § 27 Abs. 1 WEG erfüllt sind. Dies ist der Fall,
- wenn der Abschluss des Kaufvertrags eine untergeordnete Bedeutung hat und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führt
- oder der Abschluss des Kaufvertrags zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich ist.
Die 1. Konstellation steht im Vordergrund. Sie dürfte beispielsweise bei dem Einkauf von Heizöl oder Leuchtkörpern jedenfalls in der Regel erfüllt sein. Die 2. Konstellation ist vorstellbar, wenn z. B. dringend etwas erworben werden muss und ansonsten Gefahr droht – dieser Fall dürfte aber praktisch keine Rolle spielen.
Handeln verboten
Auch dann, wenn der Verwaltung ein Handeln nach § 27 WEG und/oder nach einer Vereinbarung nicht erlaubt ist, wären ihre namens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer abgegebenen Vertragserklärungen nach § 9b Abs. 1 Satz 1, Satz 3 WEG wirksam und der Kaufvertrag käme zustande. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann in diesem Fall aber Schadensersatz verlangen, wenn und soweit ihr ein Schaden entstanden ist. Etwas anderes gilt beim Abschluss eines Grundstückskaufvertrags. Diesen kann die Verwaltung nach § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG nur aufgrund eines Beschlusses der Wohnungseigentümer schließen.
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