Bestellung und Abberufung des WEG-Verwalters, Verwalterv ... / 3.6.3 Sondervergütung

Unter der Voraussetzung, dass im Verwaltervertrag die nicht von der Grundvergütung umfassten Tätigkeiten ausdrücklich und transparent beschrieben sind und ausdrücklich geregelt ist, dass sie nicht mit der Grundvergütung abgegolten sind, kann sich der Verwalter Sondervergütungen ausbedingen. Zu beachten ist allerdings stets, dass die Wohnungseigentümer noch eine Gesamtbelastung mit der Verwaltervergütung zumindest überschlägig errechnen können müssen, sodass ausufernde Sonderhonorare gegen das Transparenzgebot verstoßen können. Gängige und insoweit unbedenkliche Sondervergütungsanlässe dürften jedenfalls die nachfolgenden sein:

Zulässige Positionen einer Sondervergütung im Verwaltervertrag von A-Z

Bauüberwachung/Baumängel	Maßnahmen der laufenden Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums sind grundsätzlich mit der Grundvergütung des Verwalters abgegolten und können eine zusätzliche Honorierung nicht rechtfertigen. Ist der Verwalter jedoch mit der Bauüberwachung[1] oder der Geltendmachung von Baumängeln beauftragt, rechtfertigt dies ein Sonderhonorar. Zu beachten ist in diesem Zusammenhang jedoch, dass die Honorarbemessung nach einem bestimmten Prozentsatz der Bausumme auch als ordnungsmäßiger Verwaltung widersprechend angesehen werden kann, wenn es sich um verhältnismäßig einfache oder schnell durchzuführende Arbeiten handelt und das Honorar sich somit nicht am zu erwartenden Zeitaufwand orientiert. Grundsätzlich sollte im Vertrag vermieden werden, einen Sonderhonoraranspruch mit einem Überschreiten einer bestimmten Kostenhöhe von Erhaltungsmaßnahmen zu begründen. Denn allein das Überschreiten der Kosten etwa in Höhe von 5.000 EUR begründet für sich noch keinen zusätzlichen Verwaltungsaufwand, der ein Sonderhonorar rechtfertigen würde.[2] Allerdings gilt Abweichendes wiederum dann, wenn dem Verwalter Maßnahmen der Baubetreuung und Bauüberwachung übertragen sind.
Beschlüsse im Umlaufverfahren des § 23 Abs. 3 WEG	Auch eine Beschlussfassung im schriftlichen Verfahren ist für den Verwalter mit einigem Arbeitsaufwand verbunden, weshalb insoweit ein Sonderhonorar vereinbart werden kann.
Eigentümerwechsel	Die Vereinbarung einer Sondervergütung im Fall eines Eigentümerwechsels ist dann möglich, wenn klar und deutlich geregelt ist, dass der Mehraufwand nicht mit der Grundvergütung abgegolten ist.
Haushaltsnahe Dienstleistungen	Für den Ausweis der haushaltsnahen Dienstleistungen kann dem Verwalter eine entsprechende Zusatzvergütung zugesprochen werden.[3]
Mahngebühren	Der Verwalter kann sich eine Sondervergütung für die Mahnung säumiger Wohnungseigentümer ausbedingen.[4]
Nichtteilnahme am Lastschriftverfahren	Auch für den Mehraufwand im Zusammenhang mit der Nichtteilnahme einzelner Wohnungseigentümer am Lastschriftverfahren kann sich der Verwalter eine Sondervergütung ausbedingen.
Rechtsstreitigkeiten	Unproblematisch kann im Verwaltervertrag ein Sonderhonorar für das Führen von Aktivverfahren des Verwalters für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geregelt werden.[5] Dies gilt insbesondere für Hausgeldklagen.[6] Im Verwaltervertrag kann aber durchaus auch für das Führen von Passivverfahren eine Sondervergütung vereinbart werden,[7] wiederum unter der Prämisse, dass klargestellt ist, dass die Leistung nicht mit der Grundvergütung abgegolten ist. Für den Fall, dass er dieses selbst ohne Einschaltung eines Rechtsanwalts führt, entspricht auch eine Vergütung nach den Bestimmungen des RVG ordnungsmäßiger Verwaltung. Auch für den Fall, dass ein beauftragter Rechtsanwalt das Verfahren für die Gemeinschaft führt, kann im Verwaltervertrag grundsätzlich eine Sondervergütung zugunsten des Verwalters geregelt werden, schließlich muss er dem Rechtsanwalt zuarbeiten. Daher ist es unbedenklich und entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung, dem Verwalter für die Führung von gerichtlichen Verfahren eine angemessene Pauschalgebühr zuzubilligen oder eine Vergütung nach Zeitaufwand.[8]
Sonderumlagen	Wird eine Ergänzung des Wirtschaftsplans erforderlich, ist dies zweifellos mit einem Mehraufwand für den Verwalter verbunden. Die Erhebung einer Sonderumlage stellt insbesondere in größeren Wohnungseigentümergemeinschaften für den Verwalter einen erheblichen Zusatzaufwand dar, weshalb eine Zusatzvergütung vereinbart werden kann.
Veräußerungszustimmung gemäß § 12 WEG	Ist die Zustimmung des Verwalters zur Veräußerung eines Wohnungseigentums gemäß § 12 WEG erforderlich, kann er für den tatsächlich eintretenden Veräußerungsfall ein Sonderhonorar vereinbaren. Angemessen dürfte hier eine Pauschale in Höhe von 200 bis 300 EUR sein. Zu beachten ist, dass die Sondervergütung im Fall der Veräußerungszustimmung stets als Pauschale vereinbart werden muss und nicht etwa als bestimmter Prozentsatz vom Verkaufspreis. Dies würde gegen § 138 BGB verstoßen.[9] Der Vergütungsanspruch richtet sich gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Die Wohnungseigentümer können gemäß § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG eine entsprechende verursacherbezogene Kostentragungspflicht des veräuße...