In der Theorie, aber auch in der Praxis, sind die natürlichen Personen von den nicht-natürlichen Personen zu unterscheiden. Bei den nicht-natürlichen Personen muss sich die Verwaltung z. B. mit der Frage der Vertretung und manchmal auch mit den gesellschaftsrechtlichen Strukturen beschäftigen. Ferner ist vorstellbar, dass über das Vermögen einer nicht-natürlichen Person das Insolvenzverfahren eröffnet wird. Hier muss die Verwaltung über spezifische Kenntnisse und Fähigkeiten u. a. beim Hausgeldinkasso verfügen. Aber auch bei den natürlichen Personen muss die Verwaltung im Einzelfall über rechtliche Kenntnisse verfügen. Das ist z. B. der Fall, wenn ein älterer Mensch dement geworden ist.
1.1.1 Natürliche Personen
Jeder Mensch ist eine Person, in der Sprache des BGB eine "natürliche Person". Alle natürlichen Personen sind vor dem Gesetz gleich. Niemand darf nach dem Grundgesetz wegen seines Geschlechts, seiner Abstammung, seiner Rasse, seiner Sprache, seiner Heimat und Herkunft, seines Glaubens, seiner religiösen oder politischen Anschauungen benachteiligt oder bevorzugt werden. Und niemand darf wegen seiner Behinderung benachteiligt werden. Das Gesetz macht mithin keine Unterschiede im "Personensein".
Andere Zeiten
Diese Sichtweise ist eine bedeutende Errungenschaft. Zu anderen Zeiten wurden in Deutschland viele Menschen als Sachen oder jedenfalls als ungleich angesehen. In manchen Teilen der Welt ist es immer noch so.
Das WEG billigt bestimmten natürlichen Personen ausnahmsweise besondere Rechte zu. Jeder Wohnungseigentümer kann nämlich nach § 20 Abs. 2 Satz 1 WEG angemessene bauliche Veränderungen verlangen, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen dienen. Dieser "Mensch" kann er selbst, aber beispielsweise auch ein Drittnutzer sein, der die Veränderung von ihm nach § 554 Abs. 1 BGB einfordert.
Barrierereduzierung, E-Mobilität und Einbruchschutz
Nach § 554 BGB kann der Mieter unter bestimmten Voraussetzungen verlangen, dass ihm der Vermieter (das kann auch ein Wohnungseigentümer sein) bauliche Veränderungen der Mietsache erlaubt, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen, dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge oder dem Einbruchsschutz dienen.
1.1.2 Nicht-Natürliche Personen
Neben den natürlichen Personen gibt es weitere "Zurechnungsendpunkte", die das Gesetz letztlich auch als Personen anerkennt, also als Stellen, denen Rechte und Pflichten zugeordnet werden können und sind. Dies sind, sehr grob betrachtet,
- die Personengesellschaften und
- die Körperschaften.
Diese Gebilde sind jeweils Verbände. Auch sie sind teilweise Personen, haben aber andere Eigenschaften und Rechte. Beispielsweise kann ein Verband nicht heiraten. Er kann auch nicht im natürlichen Sinne sterben. Über sein Vermögen kann, wie bei natürlichen Personen, aber das Insolvenzverfahren eröffnet werden. Dabei sind die Voraussetzungen allerdings nicht völlig gleich.
Personengesellschaften
Personengesellschaften sind der Zusammenschluss von mindestens 2 Personen zur Verwirklichung eines bestimmten Zwecks in der Rechtsform der Gesellschaft. Typische Personengesellschaften sind
- die GbR (Gesellschaft bürgerlichen Rechts),
- die OHG (offene Handelsgesellschaft) und
- die KG (Kommanditgesellschaft).
Personengesellschaften sind weder eine natürliche noch eine "juristische" Person. Beispielsweise kann die OHG gem. § 124 Abs. 1 HGB aber unter ihrer Firma (= unter ihrem Namen, vgl. § 17 Abs. 1 HGB) Rechte erwerben und Verbindlichkeiten eingehen, Eigentum und andere dingliche Rechte an Grundstücken erwerben, vor Gericht klagen und verklagt werden.
Körperschaften
Körperschaften, vor allem die in der Praxis besonders bedeutsamen Kapitalgesellschaften (GmbH, AG und KGaA), sind hingegen auf der Mitgliedschaft von Personen beruhende und in ihrer Existenz vom jeweiligen Mitgliederbestand unabhängige Verbände. In der Praxis spielen vor allem die GmbH und die AG eine Rolle. Körperschaften sind "juristische" Personen.
Gemeinschaft der Wohnungseigentümer
Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist weder eine Personengesellschaft noch eine Körperschaft. Sie ist nach h. M. ein "Verband eigener Art". Man kann im Einzelfall aber fragen, ob die besonderen Regelungen der Personengesellschaften oder die der Körperschaften auf die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer anwendbar sind. Diese Frage stellt sich beispielsweise, wenn man klären will, ob die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ein "Verbraucher"[1] oder ein "Kaufmann"[2] ist.
1.1.3 Wohnungseigentümer
Jede Person kann in einer Wohnungseigentumsanlage grundsätzlich Eigentum erwerben und dadurch zu einem Wohnungs- (vgl. § 1 Abs. 2 WEG) oder Teileigentümer (vgl. § 1 Abs. 3 WEG) werden. In diesem Fall muss sich die Verwaltung im Einzelfall damit auseinandersetzen, wer diesen Wohnungseigentümer nach außen vertritt (dazu näher in Kap. 3). Dies gilt z. B. für eine GmbH oder eine GbR. Ferner können bei der Verwaltung einer Wohnungseigentum...
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