Auch der von einer Verwaltung vorformulierte Verwaltervertrag unterliegt nach seinem Abschluss gem. § 310 Abs. 3 BGB der AGB-Kontrolle nach den §§ 305 ff. BGB, weil es sich dabei nach jedenfalls bislang h. M. um einen Verbrauchervertrag handelt.[1] Der Verwalter, der die Vertragsbedingungen i. S. v. § 305 Abs. 1 BGB stellt, handelt in Ausübung seiner gewerblichen oder selbstständigen beruflichen Tätigkeit.
Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist hingegen dann einem Verbraucher gem. § 13 BGB gleichzustellen, wenn ihr wenigstens ein Verbraucher angehört und sie ein Rechtsgeschäft zu einem Zweck abschließt, der weder einer gewerblichen noch einer selbstständigen beruflichen Tätigkeit dient. Sie handelt beim Abschluss von Rechtsgeschäften mit Dritten in der Regel zum Zweck der privaten Vermögensverwaltung ihrer Mitglieder und damit nicht zu gewerblichen Zwecken.[2] Der Verwaltervertrag ist auch nicht nach dem Rechtsgedanken von § 310 Abs. 4 BGB einer AGB-Kontrolle entzogen.[3]
Die Kontrolle soll bei der Anwendung des Verwaltervertrags im Verhältnis zwischen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und dem Verwalter stattfinden. Diese Aufgabe haben die Vertreter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach § 9b Abs. 2 WEG, aber, im Rahmen einer Information, ggf. auch die Verwaltung selbst. Dabei ist zu beachten, dass Klauseln, die einer AGB-Kontrolle nicht standhalten, nach § 306 Abs. 2 BGB nichtig sind (dazu Kap. 9.6.6). Sie bleiben es auch dann, wenn der Beschluss über den Abschluss des Vertrags oder der Beschluss nach § 9b Abs. 2 WEG bestandskräftig werden.[4]
Problematische Klauseln
Im Rahmen einer AGB-Kontrolle sind beispielsweise folgende Bestimmungen problematisch:
- Klauseln, die gegen Vereinbarungen der Wohnungseigentümer oder gegen das Gesetz verstoßen, z. B., dass der Verwalter zwingend die Versammlung leitet.
- Die Möglichkeit, umfassend Untervollmacht zu erteilen.
- Entlastungsklauseln müssen § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB beachten.
- Eine Klausel zur beliebigen einseitigen Erhöhung der Verwaltervergütung.
- Haftungsausschlüsse müssen § 309 Nr. 7 BGB beachten. Wird also nicht zwischen der uneinschränkbaren Haftung für Personenschäden sowie den Fällen des groben Verschuldens einerseits und der eher einschränkbaren Haftung für Vermögensschäden andererseits differenziert, ist im Regelfall die gesamte Klausel unwirksam.[5]
- Verjährungsklauseln müssen §§ 309 Nr. 7, 202 Abs. 1 BGB beachten.[6]
- Kommt es aus Gründen, die der Verwalter zu vertreten hat, zu einer weiteren Versammlung der Wohnungseigentümer, kann er für deren Organisation und Abhaltung keine weitere Vergütung beanspruchen. Eine entsprechende Vertragsklausel muss daher eine Einschränkung der Zusatzvergütungspflicht für den Fall schuldhaften Verwalterhandelns vorsehen; fehlt es daran, ist die Klausel nichtig.[7]
Verwaltervergütung
Die Vergütungshöhe muss nach § 307 Abs. 3 Satz 2 BGB einer Transparenzprüfung standhalten. Haben die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und der Verwalter eine Grundvergütung vereinbart, muss für ein Entgelt für Leistungen klar sein, wofür dieses geschuldet sein soll, und es muss klar sein, mit welchen Belastungen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu rechnen hat. Ferner muss jede Sondervergütung deutlich und verständlich herausgehoben werden.[8]
Beispiele für Fälle, bei denen nach diesem Maßstab Intransparenz anzunehmen ist:
- Eine Vertragsregelung, dass "über die normale Verwaltertätigkeit hinausgehende Leistungen gesondert honoriert werden".[9] Sie lässt weder erkennen, für welche konkrete Leistung eine Vergütung verlangt werden kann, noch bestimmt sie die Höhe der zusätzlichen Vergütung.
- Eine Vertragsregelung, die eine besondere Vergütung für den Fall einer "Mitwirkung an baulichen Veränderungen, Großinstandhaltung, Versicherungs- und Gewährleistungsvorgängen und Reparaturen" vorsieht.[10] Ihr kann weder entnommen werden, wann eine die Vergütung auslösende "Mitwirkung" angenommen werden kann, noch was unter einer "Großinstandhaltung" zu verstehen ist.
- Wenn Vergütungen für Baumaßnahmen in Konkurrenz zu Vergütungsregelungen für zusätzliche Versammlungen stehen.
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