Soweit ein Beschluss nicht an Nichtigkeitsgründen leidet, muss er innerhalb der Monatsfrist des § 45 Satz 1 WEG angefochten werden, ansonsten erwächst er in Bestandskraft und bindet sowohl die Wohnungseigentümer als auch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.
Rechtsfolge von Verstößen gegen AGB-rechtliche Vorschriften führen hingegen nach § 306 BGB zur Unwirksamkeit der Klausel. Diese gilt von Anfang an als unwirksam, weshalb sie mit einem nichtigen Beschluss zu vergleichen ist. Hier wie dort kann die Unwirksamkeit zeitlich unbegrenzt geltend gemacht werden. Zwar kann in beiden Fällen Klage auf Feststellung der Nichtigkeit erhoben werden, erforderlich ist dies aber nicht.
Ein Beschluss ist insbesondere dann erfolgreich anfechtbar, wenn er gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung verstößt. Verstöße gegen die Vorschriften über AGB widersprechen stets auch ordnungsmäßiger Verwaltung, da sie überflüssiges Streitpotenzial bergen. Entgegen weitverbreiteter Rechtsprechung und insbesondere entgegen EU-Recht ist allerdings der BGH[1] der Auffassung, dass der Beschluss über den Verwaltervertrag nicht erfolgreich mit dem Argument angegriffen werden könne, der Verwaltervertrag enthalte (zahlreiche) unwirksame Vertragsklauseln. Nach Auffassung des BGH trete die Unwirksamkeit erst im laufenden Vertragsverhältnis zutage, weshalb erst dann die Klärung einer Unwirksamkeit erfolgen könne.
Es besteht aber durchaus die Möglichkeit der Anfechtung, wenn der Beschluss über den Verwaltervertrag eben im Übrigen gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung verstößt. Dies kann insbesondere dann der Fall sein, wenn die Verwaltervergütung gegen das Gebot der Wirtschaftlichkeit verstößt.[2] Ein Verstoß gegen dieses Gebot liegt allerdings noch nicht vor, wenn die von einem Verwalter angebotene Vergütung über der Vergütung anderer Verwalter liegt. Eine Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgebots liegt erst bei einer deutlichen Überschreitung der marktüblichen Verwaltervergütung vor, soweit für diese keine Sachgründe sprechen;[3] zur Höhe der Vergütung siehe Kap. 3.6.2.
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