Allgemeines Vertragsrecht (ZertVerwV) / 3.10 Rechtsfolgen: Können und Dürfen im Innenverhältnis

Besitzt eine Person eine Vertretungsmacht, kann sie den Vertretenen rechtsgeschäftlich binden. Ob sie diese Bindung im Innenverhältnis herstellen darf, ist eine andere Frage. Sie stellt sich insbesondere für Verwaltungen in Wohnungseigentumsanlagen, denn nach § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG kann die Verwaltung die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in fast allen Belangen vertreten.

Innenverhältnis

Ob die Verwaltung auch so handeln darf, z  B. mit einem Wärmedienstleister einen Vertrag schließen, bestimmt aber nicht § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG, sondern

• die Vereinbarungen und
• die Beschlüsse der Wohnungseigentümer sowie
• subsidiär § 27 Abs. 1 WEG.

Nach § 27 Abs. 1 WEG darf die Verwaltung handeln, wenn

1. der Abschluss des Kaufvertrags eine untergeordnete Bedeutung hat und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führt oder
2. der Abschluss z. B. eines Vertrags zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich ist.

Die 1. Konstellation steht im Vordergrund. Die 2. Konstellation ist vorstellbar, z. B. wenn die Heizungsanlage ausfällt oder ein Gasleck zu stopfen ist.

Verwaltervertrag

Nach zurzeit ganz h. M. kann der Verwaltervertrag nicht bestimmen, wann die Verwaltung handeln darf. Im Verwaltervertrag könne nur aufgeführt werden, was sowieso gilt. Ob etwas anderes gilt, wenn der Verwaltervertrag "beschlossen" wird, ist noch unklar und zurzeit kein rechtssicherer Weg.