Bestellung und Abberufung des WEG-Verwalters, Verwalterv ... / 2.7.2 ...

Alexander C. Blankenstein

Grundsätze

Sämtliche Wohnungseigentümer dürfen in der Eigentümerversammlung für den Verwalter stimmen, auch derjenige, der als Wohnungseigentümer zur Verwalterwahl steht und unabhängig davon, ob sie mit dem zu bestellenden Verwalter persönlich oder wirtschaftlich verbunden sind.^{^[1]}

Auch der Verwalter ist im Fall seiner Wiederbestellung als bevollmächtigter Vertreter von Wohnungseigentümern zur Stimmabgabe berechtigt.^{^[2]}

Sonderproblem: Majorisierung

Das Ausnutzen eines majorisierenden Stimmrechts kann zum (ungeschriebenen) Stimmrechtsausschluss führen, allerdings ist es als solches noch nicht rechtsmissbräuchlich.^{^[3]} Zunächst einmal ist zu berücksichtigen, dass der Mehrheitseigentümer auch die meisten Kosten gegenüber anderen Wohnungseigentümern zu tragen hat, weshalb bezüglich eines Stimmrechtsausschlusses Zurückhaltung geboten ist und die Frage, ob die Stimmberechtigung bzw. das Stimmverhalten des Mehrheitseigentümers vorrangig im Rahmen eines Anfechtungsverfahrens zu prüfen ist. Folgende Kriterien sind insoweit zu berücksichtigen:

Beschlüsse, die dadurch zustande kommen, dass ausschließlich der Mehrheitseigentümer für den zugrunde liegenden Beschlussantrag gestimmt hat, sind grundsätzlich zulässig.
Eine Majorisierung liegt auch dann nicht vor, wenn der mit den Stimmen eines Mehrheitseigentümers gefasste Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht oder ein Wohnungseigentümer aufgrund seines Stimmgewichts Beschlussfassungen blockiert, obwohl es ein Gebot ordnungsmäßiger Verwaltung wäre, einen positiven Beschluss zu fassen.^{^[4]}
Die Grenzen sind allerdings dann überschritten, wenn der Mehrheitseigentümer seine Majorität zu gemeinschaftsfremden und eigennützigen Zielen gegen den Willen der übrigen Wohnungseigentümer einsetzt. Ein solches Verhalten ist rechtsmissbräuchlich und führt infolge Anfechtung zur Ungültigkeit des Beschlusses.

Majorisierung: Rechtsprechungsübersicht

Es ist noch nicht rechtsmissbräuchlich, wenn mit den Stimmen des Mehrheitseigentümers ein bestimmter Verwalter durchgesetzt werden soll.^{^[5]} Der Mehrheitseigentümer ist auch grundsätzlich bei seiner eigenen Bestellung nicht vom Stimmrecht ausgeschlossen.^{^[6]}

Allerdings ist von einer majorisierenden Bestellung dann auszugehen, wenn der Mehrheitseigentümer

die von der Minderheit vorgetragenen Tatsachen grundlos missachtet und damit die Wahl eines Verwalters seines Vertrauens durchsetzt;^{^[7]}
die Bestellung seiner Tochter trotz erheblicher Bedenken der übrigen Wohnungseigentümer durchsetzt;^{^[8]}
die Bestellung eines seiner Unternehmen durchsetzt und der Abverkauf von Wohnungen des Mehrheitseigentümers wegen vereinbarter Veräußerungszustimmung des Verwalters erleichtert werden soll;^{^[9]}
die Bestellung eines Unternehmens durchsetzt, dessen Gesellschafter-Geschäftsführerin seine Gattin ist und zuvor der Beschluss über die Bestellung der Gattin wegen Interessensgegensätzen und fehlenden Vertrauensverhältnisses erfolgreich angefochten wurde;^{^[10]}
als früherer Verwalter unberechtigt die Zustimmung zur Veräußerung eines Wohnungseigentums verweigert hatte und er bei geltendem Kopfstimmrecht in einer aus 5 Wohneinheiten bestehenden Gemeinschaft durch Veräußerung von Bruchteilen des Wohnungseigentums an 2 seiner 3 Wohneinheiten eine Stellung als (faktischer) Mehrheitseigentümer herbeigeführt hat;^{^[11]}
sich in einer zweigliedrigen Wohnungseigentümergemeinschaft, deren Mitglieder zerstritten sind, bereits kurze Zeit nach seiner gerichtlichen Abberufung erneut zum Verwalter wählt.^{^[12]}