Dr. Oliver Elzer

Ist der Antrag zulässig und begründet, ordnet das Vollstreckungsgericht die Zwangsversteigerung an und trägt die Eröffnung des Zwangsversteigerungsverfahrens zur Sicherung des Anspruchs der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer im Grundbuch ein. Hierdurch wird das Grundstück zugunsten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer beschlagnahmt. Die Beschlagnahme wird nach § 22 Abs. 1 ZVG mit dem Zeitpunkt wirksam, in welchem der Beschluss, durch den die Zwangsversteigerung angeordnet ist, dem Schuldner zugestellt wird, oder mit dem Zeitpunkt, in welchem das Ersuchen um Eintragung des Versteigerungsvermerkes dem Grundbuchamt zugeht, sofern auf das Ersuchen die Eintragung demnächst erfolgt. Dem Hausgeldschuldner bleibt auch nach Beschlagnahme das Recht auf Verwaltung und Nutzung des Wohnungseigentums, nicht aber das Recht der freien Verfügung über das Wohnungseigentum. Die Beschlagnahme bewirkt nach § 23 Abs. 1 Satz 1 ZVG ein Veräußerungsverbot.

Vor dem Versteigerungstermin lässt das Vollstreckungsgericht in der Regel durch einen Sachverständigen den Verkehrswert des zu versteigernden Wohnungseigentums ermitteln und setzt ihn entsprechend fest.[1] Das Amtsgericht als Vollstreckungsgericht (Rechtspfleger) bestimmt ferner gemäß § 36 Abs. 1 ZVG einen Versteigerungstermin und macht ihn öffentlich bekannt.

3.3.1.5.1 Anmeldung weiterer, laufender Forderungen

Das Vorrecht der Rangklasse 2 erfasst unter anderem die laufenden Forderungen. Für die Berechnung der laufenden Forderungen ist von § 13 ZVG auszugehen. Die laufenden Beträge werden im geringsten Gebot berechnet bis 14 Tage nach dem Versteigerungstermin.[1] Der Verwalter muss die laufenden Forderungen spätestens bis zur Aufforderung zur Abgabe von Geboten nach § 66 Abs. 2 ZVG anmelden. Nicht angemeldete Hausgeldansprüche werden gemäß § 9 Nr. 2, § 37 Nr. 4 ZVG nicht von Amts wegen berücksichtigt.

3.3.1.5.2 Durchführung der Versteigerung

Im Versteigerungstermin wird gemäß § 66 Abs. 1 ZVG nach dem Aufruf der Sache Folgendes bekannt gemacht:

  • die das Grundstück betreffenden Nachweisungen,
  • die das Verfahren betreibenden Gläubiger,
  • Ansprüche der betreibenden Gläubiger,
  • die Zeit der Beschlagnahme,
  • den vom Gericht festgesetzten Wert des Grundstücks,
  • die erfolgten Anmeldungen.

Dann wird das geringste Gebot festgestellt.[1] Ein Gebot wird akzeptiert, wenn es mindestens die Kosten des Verfahrens deckt (Gericht, Sachverständiger usw.) und die noch vor dem bestrangigen Gläubiger stehenden Rechte beinhaltet. Gibt es kein solches Recht, z. B. wenn die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer aus § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG vorgeht, dann besteht das geringste Gebot nur aus den Verfahrenskosten. Ferner werden die Versteigerungsbedingungen nach Anhörung der anwesenden Beteiligten, nötigenfalls mithilfe eines Rechnungssachverständigen, unter Bezeichnung der einzelnen Rechte festgestellt und die erfolgten Feststellungen verlesen.

Nachdem dies geschehen ist, muss das Gericht auf die bevorstehende Ausschließung weiterer Anmeldungen hinweisen und fordert sodann zur Abgabe von Geboten auf. Im Rahmen der sogenannten Bietstunde werden dann Gebote angenommen und der Meistbietende – ggf. auch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer – erhält den Zuschlag. Bleibt das Meistgebot unter 7/10 des Verkehrswertes (so genanntes Mindestgebot), kann ein dadurch benachteiligter Gläubiger die Versagung des Zuschlags beantragen.[2] Dann findet ein neuer Termin statt. Der Zuschlag ist ein Hoheitsakt, der dem Ersteher das Eigentum kraft Gesetzes verschafft, auch dann, wenn das Grundstück nicht dem Hausgeldschuldner gehört. Es findet anschließend ein Verteilungstermin statt; die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer wird aus dem Versteigerungserlös befriedigt. Mit dem Zuschlag erwirbt der Ersteher originär Eigentum am Wohnungseigentum und haftet einem Gläubiger nach § 9a Abs. 4 Satz 1 Hs. 1 WEG. Ferner ist der Ersteher mit Zuschlag "Wohnungseigentümer" und schuldet das einheitenbezogene, jetzt fällig werdende Hausgeld.

[1] Rechenbeispiele bietet Hintzen, ZWE 2018, S. 249, 252 ff.
[2] Außer der 7/10tel-Grenze gibt es noch die 5/10tel-Grenze: Hier muss das Gericht den Zuschlag verweigern, wenn das Meistgebot unter der Hälfte des Verkehrswerts plus den Kosten für die Ablöse der bestehenbleibenden Rechte liegt; beide Grenzen fallen, wenn das Objekt zum 2. (7/10tel-Grenze) bzw. 3. Mal (5/10tel-Grenze) zur Versteigerung angeboten wird.

3.3.1.5.3 Exkurs: Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Ersteigerin

Eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann auch selbst das Wohnungseigentum des Säumigen ersteigern. Denn nach ganz h. M. kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer sowohl außerhalb der Wohnungseigentumsanlage als auch innerhalb der Wohnungseigentumsanlage[1] Immobiliarvermögen erwerben.[2] Es wird sogar zugelassen, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer selbst Wohnungseigentümer einer anderen Wohnungseigentumsanlage wird.[3]

 

Ordnungsmäßigkeit

Ob der Beschluss, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Eigentum erwerben soll, ordnungsmäßig ist, ist eine Frage des Einzelfalls.[4] Der Erwerb eines Grundstücks entspricht in aller Regel ordnungsmäßig...

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