Fachbeiträge & Kommentare zu Mieter

Rn 21 Im Fortsetzungsstreit, §§ 574–574b BGB, bemisst sich der ReS, wenn der Mieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit verlangt, analog § 9 auf den 3,5-fachen Betrag der Jahresmiete (BVerfG NJW-RR 15, 526 [BVerfG 09.10.2014 - 1 BvR 2335/14]). Nach § 41 III GKG findet eine Addition mit dem Räumungswert nicht statt. Der Wert des ersten Rechtszuges begre...mehr

Rn 122 Der Mieter einer Wohnung kann ohne besondere vertragliche Abrede erwarten, dass die angemieteten Räume einen Standard aufweisen, der bei vergleichbaren Wohnungen üblich ist (s.a. Rn 106). Insb Alter, Ausstattung und Art des Gebäudes, aber auch die Höhe der Miete und eine eventuelle Ortssitte sind nach §§ 133, 157, 242 zu berücksichtigen (BGH GE 22, 950 Rz 35 zu einer ...mehr

Rn 20 Der Mieter bedarf nicht des Schutzes nach § 577a I und zusätzlich nach § 577a Ia. § 577 Ia 2 Var 2 stellt vor diesem Hintergrund klar (BTDrs 17/10485, 26), dass § 577 Ia 1 nicht anzuwenden ist, wenn an der Mietsache bereits vor Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum nach §§ 3, 8 WEG begründet worden war.mehr

Rn 24 Ob eine Mieterhöhung unerheblich ist, ist vom konkreten Mieter aus zu beurteilen (arg § 559 IV 1; aA Abramenko § 2 Rz 46). Steigt die Miete für diesen auf ein Maß, das seine Lebensführung berührt, ist die Mieterhöhung erheblich. Absolute Beträge müssen für diese Beurteilung stets ausscheiden. Bezieht der Mieter Arbeitslosengeld II (›Hartz IV‹) und damit einen Regelsatz...mehr

Rn 31 Für den Fall, dass der Mieter eine Modernisierungsmaßnahme dulden muss, zB den Einbau von Rauchwarnmeldern (s.a. § 555a Rn 20), ist str, ob der Vermieter grds berechtigt ist, die neu entstehenden Betriebskosten ohne eine vertragliche Grundlage auf den Mieter umzulegen. Richtigerweise ist eine Umlage auch dann nur möglich, wenn man die ursprüngliche Klausel so auslegen ...mehr

Rn 25 Die Umlegungsvereinbarung muss genau regeln, welche Betriebskosten der Mieter tragen soll. Nur dann ist es dem Mieter möglich, sich zumindest ein grobes Bild davon zu machen, welche zusätzlichen Kosten auf ihn zukommen können (BGH NZM 12, 608 [BGH 02.05.2012 - XII ZR 88/10] Rz 14). Der BGH hält allerdings eine ergänzende Vertragsauslegung für möglich (BGH NJW 07, 3060 ...mehr

Rn 30 Die Prozessvollmacht des Rechtsanwaltes (§ 80 ZPO) umfasst die Befugnis zur Abgabe und Entgegennahme von Erhöhungsverlangen (BGH ZMR 03, 406). Der Gebührenstreitwert für die Mieterhöhungsklage bemisst sich nach § 41 V 1 GKG höchstens mit dem Jahresbetrag der geforderten Mieterhöhung. Der Rechtsmittelstreitwert berechnet sich analog § 9 ZPO (BGH NZM 19, 135 Rz 2; ZMR 07...mehr

Rn 8 Anders liegt es, wenn der Vermieter seiner Obliegenheit nach § 556g Ia 1 (Rn 13 ff) nachgekommen ist und also eine ausreichende Auskunft in Textform gegeben hat (arg § 556g Ia 3 und 4). In diesem Falle muss sich der Mieter nach § 556g II 2 auf diese Auskunft ›beziehen‹ und unter Angabe der entsprechenden, ggf negativen Tatsachen unter Beachtung von §§ 555e I, II, 555f I...mehr

Dem Mieter steht kein Zurückbehaltungsrecht gegen den Rückgabeanspruch des Vermieters zu.mehr

Rn 2 § 573a I erfasst ein Mietobjekt in einem Gebäude (zum Begriff und Zeitpunkt LG Ddorf ZMR 16, 624, LG Köln WuM 15, 680, AG Hbg-Altona ZMR 13, 812; zu Haushälften LG Köln WuM 15, 680), das aus nur zwei Wohnungen (neben evtl weiteren gewerblich genutzten Räumen, BGH ZMR 08, 877, MüKo/Häublein § 573a Rz 8 ff) besteht, deren eine der Mieter, die andere der Vermieter bewohnt;...mehr

Rn 7 Gegen § 555 verstoßende Vertragsklauseln oder Absprachen sind unwirksam, ohne über § 139 den sonstigen Teil des Mietvertrags zu tangieren. Geleistete Zahlungen kann der Mieter nach § 812, dh über Bereicherungsrecht zurückfordern (Ausn: § 814). Verpflichtet sich der Mieter im Rahmen eines Prozessvergleichs im Fall der Verletzung seiner Zahlungspflicht zur Räumung der Woh...mehr

Rn 102 Ein Rückforderungsanspruch wird verneint, wenn das Mietende durch eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs nach § 543 II Nr 3 hergeführt worden ist und die Aufrechnung mit dem Rückforderungsanspruch dazu dienen soll, eine Unwirksamkeit der Kündigung nach § 569 III Nr 2 herbeizuführen (AG Köln ZMR 07, 281). Rn 103 Ferner wird der Rückforderungsanspruch versagt, we...mehr

Rn 154 Der Mieter ist zum Gebrauch der Mietsache innerhalb der durch die vertraglichen Vereinbarungen gezogenen Grenzen berechtigt (BGH ZMR 93, 263, 266; s für die Wohnraummiete §§ 541, 543 II Nr 1 und Nr 2). Will der Mieter das vertraglich Erlaubte ändern, muss der Vermieter zustimmen (s.a. Rn 171 ›bauliche Veränderung‹). Eine Ausweitung des zulässigen Gebrauchs kann im Ein...mehr

Rn 1 Die Norm schützt den Mieter bzw Pächter eines Grundstücks, der den Miet-oder Pachtvertrag mit dem Nießbraucher abgeschlossen hat, davor, nach Beendigung des Nießbrauchs das Objekt an den Eigentümer herausgeben zu müssen. Der Schutz erfolgt durch eine entspr Anwendung der §§ 566 ff. Rn 2 Der Mieter/Pächter einer beweglichen Sache ist nicht geschützt. Der von ihm mit dem N...mehr

Rn 2 Der Begriff ›Mietspiegel‹ wird in § 558c I – auch für § 558d – definiert. Er ist, entspr seiner Funktion (§ 558a II Nr 1), ein Mieterhöhungsverlangen zu begründen, eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete iSv § 558 II. Auf welche Art und Weise diese Übersicht gefertigt wird, ist unerheblich. Sie ist aber nur dann ein Mietspiegel iSd Gesetzes, wenn sie von der...mehr

Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, hat der Mieter nicht zu vertreten.mehr

Rn 1 § 572 will verhindern, dass der Kündigungsschutz für Wohnraummieter durch Vereinbarung eines Rücktrittsrechtes iSv §§ 346 ff zu Gunsten des Vermieters oder durch Vereinbarung einer auflösenden Bedingung umgangen wird. Rn 2 Die nicht abdingbare Bestimmung gilt für Wohnraummiete, s § 557 Rn 3, nicht für Mietverhältnisse über Geschäftsraum, bei der Miete beweglicher Sachen ...mehr

Rn 90 Rechnet der Vermieter nicht innerhalb der zur Verfügung stehenden Zeit ab, ist ›Abrechnungsreife‹ eingetreten und ihm stehen keine Vorauszahlungen mehr zu (BGH ZMR 16, 519 Rz 13; NZM 10, 736 Rz 22). Der Vermieter kann über die Abrechnung nur noch – bis zur Höhe der geschuldeten Vorauszahlungen – Zahlungen insoweit verlangen, als sie durch eine (ggf auch nachträglich) e...mehr

Rn 21 Einfache Mietspiegel sind nach hM eine Hilfstatsache (Indiz) für die behauptete Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete (BGH NZM 19, 250 Rz 17; ZMR 17, 582 Rz 21 und Rz 26) – soweit diese die Tatbestandsmerkmale des § 558c I erfüllen (BGH NJW 13, 775 [BGH 21.11.2012 - VIII ZR 46/12] Rz 17). Ihre Werte können also im Wege freier Beweiswürdigung nach § 287 II ZPO zur Schät...mehr

Rn 6 Der Rückgabeanspruch des Vermieters gem I ist spiegelbildlich zu § 535 I 2 auf die Wiedereinräumung des unmittelbaren Besitzes gerichtet (BGH NJW 88, 2665 [BGH 11.05.1988 - VIII ZR 96/87]). Die Rückgabe der Mietsache ist bei beweglichen Sachen Bringschuld (Erman/Jendrek § 546 Rz 9; Grüneberg/Weidenkaff § 546 Rz 10). Bei Nichterfüllung der Rückgabepflicht kann der Vermie...mehr

Rn 22 Im Prinzip ist der Vermieter gem Art 2 I GG, § 305 frei, ob und an wen er zu welchen Bedingungen vermietet, der Mieter, ob und von wem er zu welchen Bedingungen mietet (Vertragsfreiheit; s.a. Vor §§ 145 ff Rn 12 ff). Der Vermieter ist zu einer Gleichbehandlung der Mieter grds nicht verpflichtet. Etwas anders gilt im Einzelfall, zB für Bundesbedienstete (BayObLG NZM 99,...mehr

Rn 1 Die nicht abdingbare Bestimmung gilt für die Wohnraummiete, s § 557 Rn 3, auch für die in § 549 II, III aufgeführten Mietverhältnisse. I schränkt aus sozialen Erwägungen den dem Vermieter in § 546a II eingeräumten Schadensersatzanspruch für die Zeit nach Beendigung des Mietverhältnisses bis zur Rückgabe der Mietsache iSv § 546 I ein und schließt ihn unter bestimmten Vor...mehr

Rn 2 Bei Ablauf des durch Einigung der Parteien (§ 574a I) oder durch Urt auf bestimmte Zeit (§ 574a II) verlängerten Mietverhältnisses greift § 574c I ein. Ist dagegen das Mietverhältnis aufgrund anderer Umstände fortgesetzt worden (zB nach § 545) ist § 574 direkt anwendbar. Voraussetzung für eine erneute Verlängerung des bereits einmal verlängerten Mietverhältnisses ist ei...mehr

Rn 146 Zieht der Mieter nach Mietvertragsende aus, ohne die auf ihn übertragenen Schönheitsreparaturen ausgeführt zu haben oder hat er die Schönheitsreparaturen schlecht ausgeführt, hat der Vermieter einen nach § 548 I 1 verjährenden Anspruch auf Schadensersatz gem §§ 535, 280 ff (BGH NJW 06, 1588 [BGH 15.03.2006 - VIII ZR 123/05]). Führt der Vermieter für den Mieter die Arb...mehr

Rn 10 Beschädigt der Mieter gemE oder anderes SonderE, schuldet er nach § 823 BGB Schadenersatz, der vermietende WEigtümer ggf nach § 14 I Nr 1 iVm § 278 BGB. Im Verhältnis der WEigtümer zum Mieter gilt § 548 I BGB nicht (BGH ZMR 11, 968 Rz 17). Der Schadenersatz ist nach § 9a II von der GdW durchzusetzen (§ 9a Rn 20).mehr

Rn 6 Geschützte Interessen der nach Rn 4 Betroffenen können durch die für die angekündigte Modernisierungsmaßnahme vorzunehmenden baulichen Maßnahmen (Schmutz, Dreck, Erschütterungen, Intensität usw) verletzt werden (AG Bremen WuM 17, 493). Die Belästigungen müssen nicht in den angemieteten Räumen verursacht werden (AG Bremen WuM 17, 493). Je länger die zu duldenden Modernis...mehr

Rn 14a Entspricht eine Mieterhöhungserklärung formal nicht den Anforderungen des § 559b I, ist sie nichtig (BGH NJW 06, 1126 Rz 8); eine ›Nachbesserung‹ im Prozess ist unmöglich (BGH NJW 06, 1126 Rz 11; LG Berlin ZMR 01, 188). Dies ist zB der Fall, wenn die Mieterhöhungserklärung unzureichend begründet und/oder erläutert ist. Der Mieter kann eine formal unwirksame Mieterhöhu...mehr

Rn 21 III erfasst nur private (dingliche oder schuldrechtliche) Rechte Dritter (BGH NJW 91, 3280 [BGH 26.04.1991 - V ZR 53/90]). Zu öffentlich-rechtlichen Beschränkungen s Rn 12. Nach dem Wortlaut genügt das bloße Bestehen eines Rechts nicht – dieses muss vielmehr geltend gemacht werden und so zur Störung des vertragsmäßigen Gebrauchs der Mietsache führen (BGH NJW-RR 99, 123...mehr

Rn 1 § 556g I 1, 2 schützen §§ 556d–556f, soweit es um den Mieter geht. § 556g I 3, 4 ordnen an, was gilt, wenn die Voraussetzungen des § 556d I vorliegen. § 556g Ia, der durch das MietAnpG v 18.12.18 (BGBl I 2648) mWv 1.1.19 eingefügt worden ist (Übergangsrecht s vor § 556d Rn 4), verpflichtet den Vermieter, der sich auf eine Ausn berufen will, diese zu benennen. § 556g II ...mehr

Rn 9 Veräußerung iSv § 577a I meint grds einen Eigentümerwechsel. Sie muss nicht entgeltlich erfolgen. Möglich ist zB eine Schenkung oder der Erwerb in Erfüllung eines Vermächtnisses (BayObLG NZM 01, 747, 748). Auch der Erwerb in der Zwangsversteigerung genügt (BGH NJW 99, 2044, 2046; aA Bruns ZMR 12, 933, 935). Erfasst sind zudem Übertragungen, mit denen sich der vermietend...mehr

Rn 2 Die Erläuterungspflicht soll unzumutbare Nachteile verhindern (BGH NJW-RR 23, 371 Rz 12; NZM 22, 795 Rz 17; NJW 15, 934 [BGH 17.12.2014 - VIII ZR 88/13] Rz 27). Der Mieter soll anhand der Erklärung den Grund der Mieterhöhung als ›plausibel‹ nachvollziehen und prüfen können (BGH NZM 23, 33 [BGH 28.09.2022 - VIII ZR 336/21] Rz 20; 22, 795 Rz 17; WuM 18, 723 [BGH 12.06.201...mehr

Rn 3 Bei der Werkmietwohnung werden der Dienstvertrag und der Wohnraummietvertrag in zwei getrennten Verträgen abgeschlossen (vgl LAG Köln ZMR 08, 963). Bei dem Mieter muss es sich um eine weisungsgebundene abhängige Person handeln (aA Bruns NZM 14, 537), die personenidentisch mit dem Dienstverpflichteten aus dem Arbeitsvertrag ist. Eine ordentliche Kündigung der Werkmietwoh...mehr

Rn 41 Vielfach wird von der Rspr im Weg ergänzender Vertragsauslegung ein (stillschweigender) Haftungsverzicht angenommen, wenn der Geschädigte billigerweise das Risiko hätte versichern können (BGH NJW 79, 414, 415 [BGH 14.11.1978 - VI ZR 178/77] für Beschränkung der Haftung ggü Mitfahrer; Hamm NJW-RR 00, 1047 für Vollkaskoversicherung bei Ersatzfahrzeug; Wessel VersR 11, 56...mehr

Rn 43 Verstößt der Vermieter gegen Aufklärungspflichten, macht er sich nach §§ 311a, 241 II, 280, 282 schadensersatzpflichtig; ggf ist auch eine Anfechtung möglich (Rostock ZMR 09, 527, 528). Ferner kann der Mieter kündigen oder – vor Überlassung der Mietsache – zurücktreten oder nach § 123 anfechten. Verstößt der Mieter gegen seine Aufklärungspflichten oder seine Pflicht, z...mehr

Rn 20 Nach § 574b I 2 BGB kann nach einem Widerspruch der Vermieter vom Mieter Auskunft über die Gründe des Widerspruchs verlangen. Die Auskunft ist unverzüglich (§ 121 I 1 BGB) zu erteilen. Fordert der Vermieter zur Begründung auf und erteilt der Mieter die Begründung nicht rechtzeitig, so dass der Kl daraufhin in gutem Glauben Räumungsklage erhebt, so sollen den Beklagten ...mehr

(1) 1Ein qualifizierter Mietspiegel ist ein Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der nach Landesrecht zuständigen Behörde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt worden ist. 2Entspricht ein Mietspiegel den Anforderungen, die eine nach § 558c Absatz 5 erlassene Rechtsverordnung an qualifizierte Mietspi...mehr

Gesetzestext (1) Hat der Dauerwohnberechtigte die dem Dauerwohnrecht unterliegenden Gebäude- oder Grundstücksteile vermietet oder verpachtet, so erlischt das Miet- oder Pachtverhältnis, wenn das Dauerwohnrecht erlischt. (2) Macht der Eigentümer von seinem Heimfallanspruch Gebrauch, so tritt er oder derjenige, auf den das Dauerwohnrecht zu übertragen ist, in das Miet- oder Pa...mehr

Rn 7 Auf ihn kommt es grds nicht an. Ansprüche auf Miete (BGH NJW 05, 2701 [BGH 01.06.2005 - VIII ZR 216/04]; 07, 1061) und solche auf Nutzungsentschädigung nach § 546a I BGB (BGH NJW-RR 13, 1232, Rz 34; aA Schlesw SchlHA 10, 120) können – ebenso wie Ansprüche auf Betriebskostennachzahlung (BGH WuM 14, 744 [BGH 22.10.2014 - VIII ZR 41/14], Rz 12; zum Nachweis der Miethöhe na...mehr

Rn 10 Stimmt der Mieter einem Mieterhöhungsverlangen nicht zu, muss der Vermieter auf Erteilung der Zustimmung klagen. Die Zustimmungsklage kann gem § 558 II 2 frühestens nach Ablauf der Zustimmungsfrist und spätestens innerhalb von weiteren 3 Monaten erhoben werden (Bsp: Zugang 5.1., Ablauf 30.6.; Zugang 31.7., Ablauf 31.12.). Überlegungs- und Klagefrist sind besondere Sach...mehr

Rn 1 § 540 I regelt allgemein die Erlaubnis für jede Form des selbstständigen (Mit-)Gebrauchs der Mietsache durch einen Dritten (vgl N. Fischer, 10 Jahre MietRRefG, S 246 ff, Emmerich JuS 15, 171 [BGH 11.06.2014 - VIII ZR 349/13], AG Mitte WuM 22, 273; Ausnahme: Gefälligkeitsverhältnis und Person, deren Mitnutzung zum vertragsgemäßen Gebrauch zählt, vgl Rn 6 ff und § 885 II ...mehr

Rn 2 Das Kündigungsrecht besteht bei jeder dem Mieter angekündigten Modernisierungsmaßnahme (§ 555b) in Bezug auf die Mietsache. Auf Art und Maß der Härte (§ 555d Rn 4) kommt es grds nicht an. Etwas anderes gilt nach II nur bei Bagatellmaßnahmen iSv § 555c IV (dazu § 555c Rn 22 ff). Für Erhaltungsmaßnahmen besteht kein Kündigungsrecht. Kündigt der Vermieter irrtümlich statt ...mehr

Rn 4 Eine Gesundheitsgefährdung ist erheblich, wenn die weitere Benutzung der Räume mit bedeutenden gesundheitlichen Gefahren verbunden ist. Wann eine Gesundheitsgefährdung idS als erheblich anzusehen ist, richtet sich nach objektiven Maßstäben (Brandbg ZMR 17, 387; KG ZMR 04, 513, 514), dh ohne Rücksicht auf den individuellen Zustand einzelner Mieter (LG Berlin ZMR 02, 752)...mehr

Rn 5 Rechtsfolge ist, dass der Erwerber oder die sonstigen Berechtigten im Augenblick der Entstehung ihres dinglichen Rechts kraft Gesetzes in das Mietverhältnis eintreten, wie bei den §§ 566 f. Ohne entspr Verpflichtungserklärung kommt es nicht zum Vertragseintritt (vgl Eckert FS Blank, 131). Der Mieter muss sich dann an seinen bisherigen Vermieter halten, der Schadensersat...mehr

Rn 11 Hat der Vermieter in der Vergangenheit eine Modernisierungsmieterhöhung gem § 559b oder § 559c BGB vorgenommen darf ebenfalls keine Sicherungsanordnung ergehen, wenn über Grund oder Höhe Streit besteht. Dies gilt selbst dann, wenn der Vermieter in der Vergangenheit die Erhöhung für bestimmte Monate erfolgreich eingeklagt hat; es sei denn, er hat Feststellungsklage oder...mehr

Rn 14 Hinsichtlich des Inhalts des Anspruchs auf Wohnungsüberlassung ist zwischen verschiedenen dinglichen und obligatorischen Rechtslagen an der Wohnung zu differenzieren. Dabei werden hinsichtlich dinglicher Rechtspositionen das Grundeigentum, das Erbbaurecht, der Nießbrauch, das Wohnungseigentum, das Dauerwohnrecht und das dingliche Wohnrecht gleich behandelt (II 4). Die ...mehr

Rn 12 Der Mieter kann im vereinfachten Verfahren keine Härte iSv § 559 IV 1 einwenden (§ 559c I 3). Sind aber die aufgewendeten Kosten doch höher als 10.000 Euro oder nimmt der Vermieter vom vereinfachten Verfahren Abstand, kann der Mieter den Härteeinwand gegenüber der Modernisierungsmieterhöhung nachholen (Artz/Börstinghaus NZM 19, 12, 20; Herlitz jurisPR-MietR 4/19).mehr

Eine Vereinbarung, durch die sich der Vermieter eine Vertragsstrafe vom Mieter versprechen lässt, ist unwirksam.mehr

Rn 40 Die Betriebskosten sind für eine oder mehrere Kostenpositionen nach § 556a I 1 (Rn 20 ff) umzulegen, wenn der Umlageschlüssel, der im Verhältnis der WEigtümer nach § 16 II 1 WEG, § 16 II 2 WEG oder nach einer Umlagevereinbarung gilt, im Verhältnis zwischen den Vertragsparteien nicht oder nicht mehr billigem Ermessen widerspricht. Rn 41 Ob es so liegt, ist anhand der Int...mehr

Rn 5 Der hypothekarischen Haftung unterliegen nur Mietzinsforderungen, die zum Zeitpunkt der Beschlagnahme noch nicht erfüllt (sonst § 1124 I 1) und weniger als ein Jahr rückständig sind (§ 1123 II 1). Zahlt der Mieter nach dem nach § 22 II ZVG maßgeblichen Zeitpunkt an den Eigentümer, so kann der Hypothekar nochmals Zahlung verlangen. Zahlt der Mieter rückständige Miete aus...mehr

Rn 15 Der Gebrauchswert der Mietsache (§ 555a Rn 2) erhöht sich, wenn durch eine bauliche Veränderung (Rn 2) das Wohnen bei objektiver Betrachtung (BGH NJW 08, 1218 [BGH 13.02.2008 - VIII ZR 105/07] Rz 21; NJW 05, 2995 [BGH 20.07.2005 - VIII ZR 253/04]) ggü dem gegenwärtigen Zustand der Mietsache einschließlich der vom Mieter rechtmäßig vorgenommenen Verbesserungen (Rn 1) be...mehr