Fachbeiträge & Kommentare zu Miete

Hinsichtlich künftiger Mietansprüche kann das Pfandrecht nur wegen der Miete für das laufende und das folgende Mietjahr geltend gemacht werden.[1]mehr

Ungeklärte Streitigkeiten zwischen den Parteien über den Umfang des vertragsgemäßen Mietgebrauchs, über die Befugnis zur Minderung, die Höhe der geschuldeten Miete, die Pflicht zur Zahlung von Betriebskosten etc. können bei der Entscheidung über die Gewährung von Vollstreckungsschutz vernachlässigt werden.mehr

3.1 Grundsatz der Priorität Für die Konkurrenz des Vermieterpfandrechts zu anderen Rechten gilt das Prinzip der Priorität, wobei für den Rang des Vermieterpfandrechts derjenige Zeitpunkt maßgebend ist, in dem der Gegenstand in die Mieträume eingebracht wird. 3.2 Vermieterpfandrecht und rechtsgeschäftliches Pfandrecht Ist eine Sache mit einem rechtsgeschäftlichen Pfandrecht bela...mehr

1.1 Grundsätze der Interessenabwägung Vollstreckungsschutz kann gewährt werden, wenn die Maßnahme unter voller Würdigung des Schutzbedürfnisses des Gläubigers wegen ganz besonderer Umstände eine Härte bedeutet, die mit den guten Sitten nicht vereinbar ist. Die Entscheidung ist auf der Grundlage einer Interessenabwägung zu treffen, bei der das Interesse des Gläubigers an der s...mehr

1.2.1 Gesundheits- und Lebensgefahr Eine sittenwidrige Härte liegt insbesondere dann vor, wenn die Vollstreckung mit einer erheblichen Gesundheits- oder gar Lebensgefahr für den Schuldner verbunden ist. Die mit der Vollstreckung verbundenen physischen oder psychischen Belastungen des Schuldners oder seiner Angehörigen genügen nicht. Auch das Bestehen einer lebensbedrohlichen ...mehr

Eine andauernde starke berufliche Belastung des Schuldners rechtfertigt grundsätzlich keinen Vollstreckungsschutz.mehr

1.1 Forderungen aus dem Mietverhältnis Das Pfandrecht besteht für alle Forderungen aus dem Mietverhältnis. Das sind zum einen alle Geldforderungen, insbesondere die Mietforderung. Die Forderungen müssen im Mietverhältnis ihren Ursprung haben. Es ist nicht erforderlich, dass sie während des Mietverhältnisses entstehen. Deshalb besteht das Pfandrecht auch für die Nutzungsentsch...mehr

2.1 Antrag Der Schuldner muss einen Antrag stellen. Schuldner – und damit antragsberechtigt – ist derjenige, der aufgrund des Titels zur Räumung verpflichtet ist. Praxis-Beispiel Antragsberechtigte Hierzu kann auch der Konkursverwalter gehören.[1] Die Familienangehörigen eines Wohnungsmieters sind antragsberechtigt, wenn sie aufgrund des Titels mit dem Schuldner räumen müssen. Ob...mehr

2.1 Einbringen Das Pfandrecht entsteht mit der Einbringung der dem Mieter gehörenden Sachen in die Mieträume. Praxis-Beispiel Zubehörräume: Keller, Speicher, Garage, Stellplatz Zu den Mieträumen in diesem Sinne gehören auch die mitvermieteten Zubehörräume und -flächen (Keller, Speicher, Garage, Kfz-Stellplatz). Das Einbringen ersetzt beim Vermieterpfandrecht den ansonsten erford...mehr

1.3.1 Mietschulden Der Umstand, dass Mietschulden aus zurückliegender Zeit vorhanden sind, steht der Gewährung von Vollstreckungsschutz nicht entgegen.[1] Die Chance zur Beitreibung der bereits entstandenen Schulden wird durch die vorübergehende Einstellung der Zwangsvollstreckung nämlich nicht vermindert. Allerdings muss sichergestellt sein, dass der Schuldner (oder für ihn ...mehr

Zuständig ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk die Wohnung gelegen ist. Es entscheidet nicht das Prozessgericht, sondern das Vollstreckungsgericht, also nicht der Richter, sondern der Rechtspfleger. Beruft sich der Schuldner in einem Beschwerdeverfahren (etwa anlässlich der Gewährung oder Verlängerung einer Räumungsfrist) erstmals auf § 765 a ZPO, so muss das Beschwerdegeri...mehr

Überblick Ein Pfandrecht dient zur Sicherung einer Forderung. Für Forderungen aus einem Mietverhältnis hat der Vermieter ein Pfandrecht an den eingebrachten Sachen des Mieters. Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung Maßgeblich sind die §§ 562 ff. BGB.mehr

Eine Sicherungsübereignung lässt das Vermieterpfandrecht unberührt, weil hierbei der Gegenstand nicht aus den Mieträumen entfernt wird. Das Vermieterpfandrecht geht dem Sicherungseigentum vor. Der Sicherungseigentümer kann der Pfandverwertung nicht widersprechen.mehr

Die Vorschriften über die Unpfändbarkeit sind nicht abdingbar. Die Vorschriften über die Austauschpfändung[1] gelten nicht, weil die in § 811a ZPO vorgesehene Einschaltung des Vollstreckungsgerichts beim Vermieterpfandrecht nicht besteht.mehr

Eine Zwangsräumung ist sittenwidrig, wenn sie sich gegen eine Person richtet, die ihre Angelegenheiten nicht mehr selbst besorgen kann. Dies ist i. d. R. dann der Fall, wenn die Voraussetzungen für eine Betreuung gegeben sind.[1] In diesem Fall muss ein Betreuer für den Aufgabenbereich der Rechtswahrung im Vollstreckungsverfahren, gegebenenfalls für die Aufenthaltsbestimmung...mehr

Es gilt der Sachbegriff des § 90 BGB. Zu den Sachen in diesem Sinne gehören nur körperliche Gegenstände. Praxis-Beispiel Körperliche Sachen Dazu zählen auch Geldscheine und -münzen, etwa die Einnahmen aus der Tageskasse.[1] An Forderungen und an sonstigen Rechten kann kein Pfandrecht entstehen. 2.2.1 Wertpapiere Wertpapiere sind pfändbar, wenn das Recht aus dem Papier dem Recht a...mehr

Der Umstand, dass der Vermieter selbst dringend auf die Wohnung angewiesen ist, muss bei der Entscheidung über Vollstreckungsschutz zu seinen Gunsten berücksichtigt werden. Bei Gleichrangigkeit der Interessen ist den Belangen des Gläubigers der Vorrang einzuräumen. Dies ergibt sich ohne Weiteres aus dem Wortlaut des § 765 a ZPO: "… unter voller Würdigung des Schutzbedürfniss...mehr

Hat der Mieter die von ihm eingebrachten Gegenstände unter Eigentumsvorbehalt erworben, so entsteht das Vermieterpfandrecht an dem Anwartschaftsrecht. Hinweis Entstehung des Pfandrechts Ist zwischen dem Veräußerer und dem Mieter vereinbart, dass der Mieter mit der Bezahlung des Kaufpreises das Eigentum erwerben soll, so entsteht das Pfandrecht an der Sache mit der Bezahlung de...mehr

Für die Konkurrenz des Vermieterpfandrechts zu anderen Rechten gilt das Prinzip der Priorität, wobei für den Rang des Vermieterpfandrechts derjenige Zeitpunkt maßgebend ist, in dem der Gegenstand in die Mieträume eingebracht wird.mehr

Die Befriedigung aus den Pfandgegenständen erfolgt durch Pfandverkauf.[1] Der Vermieter ist zum Verkauf berechtigt, wenn seine Forderung fällig ist. Besteht die Forderung nicht in Geld, so ist die Befriedigung erst möglich, wenn sie in eine Geldforderung übergegangen ist.[2] Eine Titulierung der Forderung ist entbehrlich. 4.1 Herausgabeanspruch des Vermieters Der Vermieter hat...mehr

Vergleichbare Grundsätze gelten, wenn der Mieter eine dem Vermieterpfandrecht unterliegende Sache in andere von ihm gemietete Räume einbringt. Erfolgt dies mit Einwilligung des Vermieters, so erlischt dessen Vermieterpfandrecht. Der Vermieter der anderen Räume erwirbt das Pfandrecht in den nunmehr in seinen Räumen befindlichen Sachen. War hingegen der erste Vermieter mit der...mehr

Hat der Vermieter die Sachen des Mieters in Besitz genommen, so ist er zur Verwahrung verpflichtet.[1] Er darf die Pfandsache aber nicht gebrauchen.[2]mehr

Das Pfandrecht erstreckt sich nicht auf die der Pfändung nicht unterworfenen Sachen.[1] 2.3.1 Katalog der unpfändbaren Sachen nach § 811 ZPO Der Kreis der unpfändbaren Sachen ergibt sich aus § 811 ZPO. Danach sind unpfändbar: Die dem persönlichen Gebrauch oder dem Haushalt dienenden Sachen, insbesondere Kleidungsstücke, Wäsche, Betten, Haus- und Küchengeräte, soweit der Mieter ...mehr

Die Vorschrift des § 803 Abs. 2 ZPO ist entsprechend anwendbar. Danach hat die Pfändung zu unterbleiben, wenn sich von der Verwertung der Gegenstände ein Überschuss über die Kosten der Pfandverwertung nicht erzielen lässt. Deshalb sind Gegenstände ohne wesentlichen Vermögenswert nicht pfändbar (z. B. Erinnerungsstücke wie Briefe, Familienbilder, Andenken).mehr

Hinsichtlich des Umfangs der Pfandhaftung ist zu unterscheiden: Für fällige Ansprüche ist die Pfandhaftung unbeschränkt. Für verjährte Ansprüche gilt § 216 BGB. Dies bedeutet, dass mit der Verjährung des Mietanspruchs auch das Pfandrecht erlischt.mehr

Der Vermieter kann eine dem Pfandrecht unterliegende Sache nach § 808 ZPO pfänden. Das Vermieterpfandrecht und das Pfändungspfandrecht bestehen dann nebeneinander; bei der Verwertung hat der Vermieter die Wahl.mehr

Zum Zwecke der Ersatzraumsuche kann grundsätzlich kein Vollstreckungsschutz gewährt werden.[1] Ausnahmen sind aber denkbar.[2]mehr

Wird die Sache vom Mieter verkauft und dem Käufer übergeben, so erwirbt dieser unbelastetes Eigentum, wenn der Vermieter mit der Entfernung des Gegenstands aus den Mieträumen einverstanden war.[1] Anderenfalls bleibt das Eigentum mit dem Vermieterpfandrecht belastet.mehr

Wertpapiere sind pfändbar, wenn das Recht aus dem Papier dem Recht am Papier folgt (Inhaberpapiere und solche, die durch Indossament übertragen werden können). Folgt dagegen das Recht am Papier dem Recht aus dem Papier (Namenspapiere, Legitimationspapiere, Sparbücher, Lebensversicherungspolicen), so handelt es sich um eine nicht dem Pfandrecht unterliegende Forderung.mehr

Ist die Sache vor der Einbringung sicherungsübereignet worden, so entsteht kein Pfandrecht. Hat der Mieter jedoch das Eigentum an ursprünglich ihm gehörenden Gegenständen nach der Einbringung in die Mietsache auf einen Dritten zur Sicherheit übertragen, so wird das Pfandrecht des Vermieters durch die nachträgliche Sicherungsübereignung nicht berührt.[1]mehr

Für das erstinstanzliche Verfahren gilt § 788 Abs. 1 ZPO. Danach sind die Verfahrenskosten dem Schuldner grundsätzlich auch dann aufzuerlegen, wenn das Gericht Vollstreckungsschutz gewährt. Ausnahmsweise können dem Gläubiger die Kosten auferlegt werden, wenn dies aus besonderen, in dem Verhalten des Gläubigers liegenden Gründen der Billigkeit entspricht[1]; dabei handelt es ...mehr

Der Vermieter hat gegen den Mieter bei Pfandreife (also bei Fälligkeit der Forderung) einen Anspruch gegen den Mieter auf Herausgabe des Pfandgegenstands.[1] Betreibt der Vermieter die Räumungsvollstreckung, so muss der Mieter die vom Pfandrecht erfassten Gegenstände auf Verlangen des Vermieters in den Mieträumen zurücklassen. Dies gilt auch hinsichtlich derjenigen Sachen, di...mehr

Nach allgemeinen Grundsätzen erlischt das Pfandrecht, wenn die Parteien eine entsprechende vertragliche Regelung treffen oder wenn der Vermieter hierauf verzichtet.[1] Weitere Erlöschensgründe sind der Eigentumsübergang bei der rechtmäßigen Veräußerung des Pfandgegenstands durch den Vermieter[2]; der gutgläubige lastenfreie Erwerb eines Dritten bei der Veräußerung durch den Miete...mehr

Vollstreckungsschutz kann gewährt werden, wenn die Maßnahme unter voller Würdigung des Schutzbedürfnisses des Gläubigers wegen ganz besonderer Umstände eine Härte bedeutet, die mit den guten Sitten nicht vereinbar ist. Die Entscheidung ist auf der Grundlage einer Interessenabwägung zu treffen, bei der das Interesse des Gläubigers an der sofortigen Räumung und die Auswirkunge...mehr

In der Insolvenz des Mieters berechtigt ein bestehendes Vermieterpfandrecht den Vermieter zur abgesonderten Befriedigung aus den Pfandgegenständen.[1] Der Insolvenzverwalter darf diese Gegenstände infolge seines unmittelbaren Besitzes verwerten[2] und hat danach den Vermieter aus dem Erlös abzüglich Feststellungs- und Verwertungskosten zu befriedigen.[3] An dem noch untersch...mehr

Der Mieter wird durch die Inbesitznahme von der Räumungspflicht hinsichtlich der Pfandgegenstände befreit. Erfolgt die Aufbewahrung der Gegenstände in den Mieträumen, so schuldet der Mieter auch keine Nutzungsentschädigung nach § 546a BGB, da es insoweit an einer Vorenthaltung fehlt.[1] Praxis-Tipp Aufbewahrungs­vergütung Allerdings gelten die Vorschriften über die rechtsgesch...mehr

Vor dem Auszug des Mieters kann der Vermieter der Entfernung von Pfandgegenständen widersprechen und für den Fall, dass der Mieter trotzdem Gegenstände entfernt, dies mit Gewalt verhindern. Hinweis Konkrete Gefahr, keine Vorsorgemaßnahme Die Ausübung des Selbsthilferechts setzt dabei stets voraus, dass der Mieter mit der Entfernung von Gegenständen begonnen hat, oder dass dies...mehr

Der Kreis der unpfändbaren Sachen ergibt sich aus § 811 ZPO. Danach sind unpfändbar: Die dem persönlichen Gebrauch oder dem Haushalt dienenden Sachen, insbesondere Kleidungsstücke, Wäsche, Betten, Haus- und Küchengeräte, soweit der Mieter ihrer zu einer seiner Berufstätigkeit und seiner Verschuldung angemessenen bescheidenen Lebens- und Haushaltsführung bedarf. Hierzu gehören...mehr

Obdachlosigkeit stellt für den Schuldner eine sittenwidrige Härte dar.[1] In Gemeinden mit geordneter Verwaltung kann eine solche Situation i. d. R. nicht eintreten, weil die Behörde gehalten ist, einen Schuldner ohne Ersatzwohnung entweder in die bisherige Wohnung wieder einzuweisen oder in einer Obdachlosenunterkunft unterzubringen. Eine gegenteilige Verwaltungspraxis ist ...mehr

Das Pfandrecht des Veräußerers geht beim Eigentümerwechsel nicht auf den Erwerber über. Vielmehr entsteht zugunsten des Erwerbers ein neues, eigenständiges Pfandrecht, das allerdings denselben Inhalt hat wie das Pfandrecht des Veräußerers.[1] Wichtig Pfandrecht nur an mietereigenen Sachen Das Pfandrecht des Erwerbers entsteht mithin an allen Sachen, die der Mieter in die Miets...mehr

Droht bei planmäßiger Räumung eine Existenzvernichtung oder -gefährdung, ist dies als besonderer Härtegrund zu bewerten. In Betracht kommt etwa der Verlust des Arbeitsplatzes, wenn das Arbeitseinkommen die wesentliche Einkommensquelle darstellt, oder die Vernichtung der beruflichen Existenz von Selbstständigen und Gewerbetreibenden. Letzteres ist insbesondere bei der Gewerbe...mehr

Der Umstand, dass Mietschulden aus zurückliegender Zeit vorhanden sind, steht der Gewährung von Vollstreckungsschutz nicht entgegen.[1] Die Chance zur Beitreibung der bereits entstandenen Schulden wird durch die vorübergehende Einstellung der Zwangsvollstreckung nämlich nicht vermindert. Allerdings muss sichergestellt sein, dass der Schuldner (oder für ihn ein Dritter) berei...mehr

Die Sachen müssen im Eigentum des Mieters stehen. Nach § 1006 Abs. 1 Satz 1 BGB wird "zugunsten des Besitzers einer beweglichen Sache ... vermutet, dass er Eigentümer der Sache sei". Streitig ist, ob sich der Vermieter als mittelbarer Besitzer auf § 1006 BGB berufen kann. Diese Frage wird zum Teil verneint[1], vom BGH aber bejaht, wenn der Vermieter sein Vermieterpfandrecht g...mehr

Der Umstand, dass der Schuldner eine Ersatzwohnung in Aussicht hat, in die er zwar nicht sofort, aber alsbald einziehen kann, wird von der Rechtsprechung grundsätzlich als Härte i. S. v. § 765 a ZPO bewertet.[1] Nach richtiger Ansicht ist zu differenzieren: Ein alleinstehender Schuldner oder ein kinderloses Ehepaar kann in einem solchen Fall seine Einrichtungsgegenstände in ei...mehr

Das Pfandrecht entsteht mit der Einbringung der dem Mieter gehörenden Sachen in die Mieträume. Praxis-Beispiel Zubehörräume: Keller, Speicher, Garage, Stellplatz Zu den Mieträumen in diesem Sinne gehören auch die mitvermieteten Zubehörräume und -flächen (Keller, Speicher, Garage, Kfz-Stellplatz). Das Einbringen ersetzt beim Vermieterpfandrecht den ansonsten erforderlichen Besit...mehr

Das Vollstreckungsgericht hebt seinen Beschluss auf Antrag auf oder ändert ihn, wenn dies mit Rücksicht auf eine Änderung der Sachlage geboten ist. Sowohl die Aufhebung als auch die Änderung setzen einen Antrag voraus. Die Antragserfordernisse sind dieselben wie oben dargestellt. Eine Antragsfrist besteht nicht. Der Gläubiger kann einen Antrag auf Aufhebung oder Abkürzung der...mehr

Der Schuldner muss einen Antrag stellen. Schuldner – und damit antragsberechtigt – ist derjenige, der aufgrund des Titels zur Räumung verpflichtet ist. Praxis-Beispiel Antragsberechtigte Hierzu kann auch der Konkursverwalter gehören.[1] Die Familienangehörigen eines Wohnungsmieters sind antragsberechtigt, wenn sie aufgrund des Titels mit dem Schuldner räumen müssen. Ob es sich b...mehr

Gegen die Entscheidung des Rechtspflegers ist die sofortige Beschwerde statthaft. Der Schuldner ist beschwerdeberechtigt, wenn sein Antrag auf Gewährung oder Verlängerung von Vollstreckungsschutz abgelehnt worden ist. Hat der Schuldner die von ihm gewünschte Frist kalendermäßig bestimmt oder hat er eine Mindestfrist beantragt, kann er sofortige Beschwerde einlegen, wenn die ...mehr

Der Verkauf des Pfandes ist grundsätzlich im Wege öffentlicher Versteigerung zu bewirken.[1] Es gelten die Vorschriften der §§ 1233 ff. BGB. Der Vermieter muss dem Mieter den Verkauf einen Monat vorher androhen und dabei den Geldbetrag bezeichnen, wegen dessen der Verkauf stattfinden soll.[2] Hat das Pfand einen Börsen- oder Marktpreis, so kann der Verkauf auch aus freier Ha...mehr

Achtung Hochschwangere ist grundsätzlich geschützt Steht eine Schuldnerin oder die Familienangehörige eines Schuldners kurz vor der Niederkunft, ist wegen der damit verbundenen Erschwernisse bei der Räumung sowie den allgemeinen physischen und psychischen Belastungen grundsätzlich Vollstreckungsschutz zu gewähren. Gleiches gilt für die Zeit unmittelbar nach der Niederkunft. Be...mehr