Fachbeiträge & Kommentare zu Miete

Die Anwendung der Vorschriften des MietNovG setzt voraus, dass der Wohnraum "in einem durch Rechtsverordnung ... bestimmten Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt". Für dieses Tatbestandsmerkmal gilt die Legaldefinition in § 556d Abs. 2 BGB. Danach gelten die Regelungen des MietNovG, wenn die Landesregierung eine Verordnung erlässt, in der die Gebiete "mit einem a...mehr

Leitsatz 1. Kosten für Einrichtungsgegenstände und Hausrat gehören nicht zu den Aufwendungen für die Nutzung der Unterkunft, die nach § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 5 Satz 4 EStG in der Fassung des Gesetzes zur Änderung und Vereinfachung der Unternehmensbesteuerung und des steuerlichen Reisekostenrechts vom 20. Februar 2013 (BGBl I 2013, 285) mit höchstens 1.000 € im Monat angesetzt ...mehr

Die Berücksichtigung der Vormiete setzt voraus, dass der Umfang der Vermieterleistung im Vormietverhältnis der Vermieterleistung im Nachmietverhältnis entspricht. Eine reduzierte Vermieterleistung muss nach dem Gesetzeszweck zu einer Reduzierung der Miete führen. Umgekehrt ist zu fragen, ob die Vormiete um einen "Zuschlag" erhöht werden darf, wenn dem Nachmieter eine Leistung...mehr

Dem Rückforderungsanspruch ist eine Rügepflicht des Mieters vorgeschaltet, zu deren Erfüllung dem Mieter ein Auskunftsanspruch gegen den Vermieter zusteht. Die dem Mieter obliegende Rügepflicht ist ein anspruchsbegründendes Merkmal, keine Einwendung; deshalb muss der Mieter beweisen, dass dem Vermieter eine (qualifizierte) Rüge zugegangen ist. Die Rüge ist keine Willenserklär...mehr

§ 556g Abs. 1 BGB wiederholt den ohnehin geltenden Grundsatz, dass eine gegen die Mietpreisbegrenzung verstoßende Vereinbarung unwirksam ist, und stellt klar, dass dies weder zur Nichtigkeit des Mietvertrags noch zur Reduzierung der Miete auf die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete führt. Vielmehr bleibt die Mietpreisvereinbarung bis zur Höhe des zulässigen Preises erhalte...mehr

Diese Berechnungsweise gilt zunächst dann, wenn der Vermieter von der Mieterhöhungsmöglichkeit des § 559 BGB Gebrauch gemacht hat. Weiter besteht diese Möglichkeit zur Berechnung der Neuvermietungsmiete, wenn der Vermieter – aus welchen Gründen auch immer – von einer Mieterhöhung Abstand genommen hat. Gleiches gilt, wenn die Miete nach der Modernisierung gem. § 558 BGB erhöht ...mehr

§ 556g Abs. 2 Satz 1 BGB bestimmt, dass der Rückforderungsanspruch des Mieters nur besteht, wenn er den Verstoß gegenüber dem Vermieter gerügt hat und die Miete nach dem Zugang der Rüge beim Vermieter fällig geworden ist. § 556g Abs. 1 BGB enthält keine Rechtsgrund-, sondern eine Rechtsfolgenverweisung, weil alle Voraussetzungen des Rückforderungsanspruchs in § 556g BGB geregel...mehr

Will der Vermieter eine Miete nach § 556e Abs. 2 BGB vereinbaren, so ist er nach § 556g Abs. 1a Nr. 2 BGB verpflichtet, dem Mieter unaufgefordert in Textform mitzuteilen, dass in den letzten 3 Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden. Nach der Gesetzesbegründung[1] ist der Vermieter lediglich verpflichtet, den Mieter über den Umsta...mehr

Überblick Nach dem "Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten ..." (Mietrechtsnovellierungsgesetz – MietNovG, sog. Mietpreisbremse, v. 21.4.2015 in der Fassung des Gesetzes v. 18.12.2018 – MietAnpG) darf die beim Abschluss eines Mietvertrags zulässige Miete die ortsübliche Vergleichsmiete grundsätzlich um höchstens 10 % übersteigen.[1] Die Vorschr...mehr

Ein Schadensersatzanspruch des Mieters ist zu erwägen, wenn der Vermieter vorsätzlich oder fahrlässig gegen § 556d BGB verstößt oder wenn er den Mieter täuscht, indem er vorsätzlich eine falsche Auskunft hinsichtlich der tatsächlichen Umstände der Preisbildung erteilt. Hierin liegt eine Verletzung des § 556g Abs. 1 BGB, weil der Vermieter durch diese Vorschrift zur Erteilung...mehr

Nach § 556 Abs. 2 Satz 1 Alt. 1 BGB können die Parteien die Betriebskosten "als Pauschale" vereinbaren. Hier ist fraglich, ob der Vermieter die Möglichkeit hat, mit dem Mieter neben der korrekt vereinbarten Grundmiete eine überhöhte Betriebskostenpauschale zu vereinbaren. Wirtschaftlich betrachtet ist der nicht für die Betriebskosten benötigte Teil der Pauschale der Grundmiet...mehr

Eine Mietermodernisierung spielt im Rahmen des § 556 Abs. 2 BGB keine Rolle; dies folgt unmittelbar aus dem Wortlaut des § 556e Abs. 2 BGB, wonach vorausgesetzt wird, dass "der Vermieter" die Modernisierung durchgeführt hat.mehr

Will der Vermieter eine Miete nach § 556f Satz 2 BGB vereinbaren, so ist er nach § 556g Abs. 1a Nr. 3 BGB verpflichtet, dem Mieter unaufgefordert in Textform mitzuteilen, dass es sich um die 1. Vermietung nach umfassender Modernisierung handelt. Nach der Gesetzesbegründung[1] ist der Vermieter nicht verpflichtet, den Mieter über den Umfang der Modernisierung zu informieren. ...mehr

Will der Vermieter eine Miete nach § 556f Satz 1 BGB vereinbaren, so ist er nach § 556g Abs. 1a Nr. 3 BGB verpflichtet, dem Mieter unaufgefordert in Textform mitzuteilen, dass die Wohnung nach dem 1.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurde. Einzelheiten muss der Mieter auch hier im Rahmen des Auskunftsanspruchs nach § 556g Abs. 3 BGB erfragen. Wird die nach § 556g Abs. 1...mehr

Nach der Gesetzesbegründung soll die Vorschrift eine Umgehung der Mietpreisbegrenzung unterbinden. Aus diesem Gesetzeszweck könnte abgeleitet werden, dass die Regelung nur dann gilt, wenn der Vormieter mit dem Vermieter in kollusiver Weise zum Nachteil des nachfolgenden Mieters zusammenwirkt. Auf den Gesetzeswortlaut kann diese Ansicht allerdings nicht gestützt werden. Danach...mehr

Zweifelhaft ist, welche Rechtsfolge gilt, wenn die Modernisierung nicht vom "Vermieter", sondern vom Rechtsvorgänger des Vermieters veranlasst wird. Praxis-Beispiel Vermieterwechsel nach Modernisierung Ein solcher Fall kann gegeben sein, wenn der Vermieter modernisiert, die leer stehende Wohnung sodann veräußert und der Erwerber einen Mietvertrag abschließt. Der Wortlaut des § ...mehr

Nach § 556f Satz 1 BGB ist § 556d BGB nicht anzuwenden "auf eine Wohnung, die nach dem 1.Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wird". Die Regelung ist nicht gebäudebezogen, sondern wohnungsbezogen; sie umfasst also nicht nur Neubauten, sondern auch neu geschaffene Wohnungen, z. B. durch den Ausbau von Dachgeschossen oder Souterrainräumen. Die Ausnahmeregelung soll sich...mehr

Grundsätzlich zählt zur Miete i. S. d. § 535 Abs. 2 BGB alles, was als Gegenleistung für die Überlassung der Wohnung geschuldet wird. Dazu gehören auch sog. Gebühren. Praxis-Beispiel Sonstige Gebühren für den Abschluss des Mietvertrags, für die Ausfertigung einer Vertragsurkunde, für die Abnutzung von Teppichböden und dergleichen. In der Regel sind die betreffenden Vereinbarung...mehr

Nach dem Rechtsentscheid des BayObLG vom 25.3.1986[1] gelten für den Gewerbezuschlag folgende Grundsätze: Im Wohnungsmietvertrag kann vereinbart werden, dass der Vermieter bei gewerblicher Mitbenutzung oder gewerblicher Alleinnutzung einen Zuschlag festsetzen kann. Der Zuschlag muss nach billigem Ermessen [2] festgesetzt werden. Bei Streitigkeiten über die Höhe des Zuschlags mus...mehr

Nach § 557a Abs. 4 BGB gilt bei der Vereinbarung einer Staffelmiete, dass die §§ 556d bis 556g BGB auf jede Mietstaffel anzuwenden sind. Hinsichtlich der Ausgangsmiete ist es unproblematisch, diese Vorschriften anzuwenden. Für die Folgestaffeln gilt § 557a Abs. 4 Satz 2 BGB: Danach richtet sich die zulässige Höhe der jeweiligen Folgestaffeln nach der ortsüblichen Miete im Zei...mehr

Bei der ersten Vermietung nach umfassender Modernisierung sind §§ 556d und 556e BGB ebenfalls nicht anzuwenden. Für die Folgevermietungen gelten dann die Vorschriften des MietNovG, wobei der Vermieter den Mietzins nach der Vormiete berechnen kann. 7.1 Der Begriff der ersten Vermietung Die Regelung gilt zunächst für die Fälle, in denen eine Altbauwohnung entmietet, umfassend mo...mehr

In einem Rechtsstreit über die Höhe der zulässigen Miete hat das Mietgericht zu überprüfen, ob eine wirksame Verordnung nach § 556d Abs. 2 BGB vorliegt. Dabei ist zu unterscheiden: Kommt das Gericht zum Ergebnis, dass die Regelung des § 556d Abs. 2 BGB verfassungswidrig ist[1], muss das Gericht das Verfahren aussetzen und eine Entscheidung des BVerfG[2] einholen. Da es insowe...mehr

Streitig ist, ob der Vermieter bei Vereinbarung eines Kündigungsausschlusses während der Ausschlusszeit zu einer Mieterhöhung berechtigt ist. Praxis-Tipp Vorbehalt vereinbaren Zur Klarstellung sollte in die Ausschlussvereinbarung ein Mieterhöhungsvorbehalt aufgenommen werden.mehr

Leitsatz 1. Der Insolvenzschuldner erzielt die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, wenn der Insolvenzverwalter die vom Schuldner als Vermieter begründeten Mietverträge erfüllt. 2. Wird die Einkommensteuer erstmals nach Aufhebung des Insolvenzverfahrens festgesetzt, ist der Steuerbescheid dem vormaligen Insolvenzschuldner als Inhaltsadressat bekannt zu geben; eine Bekann...mehr

Rz. 116 [Autor/Stand] Bei der Einheitsbewertung 1964 kommt es für die Anwendung des Sachwertverfahrens bei Geschäftsgrundstücken darauf an, dass für diese Gruppe von Geschäftsgrundstücken weder eine Jahresrohmiete ermittelt noch die übliche geschätzt werden konnte (§ 76 Abs. 3 Nr. 2 1. Alt. BewG). Rz. 117 [Autor/Stand] Eine Bewertung im Ertragswertverfahren ist bei der Einhei...mehr

Rz. 109 [Autor/Stand] Eine Bewertung nach § 147 BewG kommt nur dann in Betracht, wenn für das zu bewertende Grundstück die übliche Miete anzusetzen wäre, diese jedoch nicht ermittelt werden kann. Bebaute Grundstücke, die im Bewertungsstichtag vermietet waren, sind nach § 146 Abs. 2 BewG unter Ansatz der Jahresmiete im Ertragswertverfahren zu bewerten; § 147 BewG scheidet in ...mehr

Rz. 138 [Autor/Stand] Die Unterscheidung der Grundstücke in eine erste und zweite Kategorie hat sich jedoch nicht bewährt. Im Grunde ist die Unterscheidung nicht plausibel. Denn bei einer tatsächlichen Vermietung kann – grundsätzlich – das Ertragswertverfahren angewandt werden. In allen Fällen, in denen die übliche Miete unmittelbar kraft gesetzlicher Bestimmung anzusetzen i...mehr

Rz. 146 [Autor/Stand] Unter Berücksichtigung der Ausführungen von Christoffel [2] lassen sich die einzelnen Gebäudetypen in Anlehnung an die gleich lautenden Erlasse für die neuen Bundesländer[3] und der Rechtsprechung zur Einheitsbewertung 1964 wie folgt umschreiben: Rz. 147 [Autor/Stand] Unter Badehäuser sind Gebäude mit Einrichtungen zu verstehen, die der Körperhygiene bzw....mehr

Rz. 185 [Autor/Stand] Der Wortlaut des § 147 Abs. 1 Satz 1 BewG spricht dafür, alle bebauten Grundstücke, die nicht vermietet sind und bei denen sich auch keine übliche Miete ermitteln lässt, unter Ansatz des Boden- und Gebäudewerts zu bewerten. Demnach könnte der Grundstückswert auch bei aufwändig gestalteten oder ausgestatteten Ein- und Zweifamilienhäusern nach dieser Vors...mehr

Rz. 302 [Autor/Stand] Das von der Finanzverwaltung für Erwerbe vor dem 1.1.2003 praktizierte Mischverfahren für die Fälle, in denen sich auf einem Grundstück sowohl Gebäude oder Gebäudeteile befinden, die nach dem Ertragswertverfahren zu bewerten sind, als auch solche, die nach § 147 BewG mit dem ertragsteuerlichen Wert anzusetzen sind, ist ab 2003 nicht mehr anzuwenden. Die...mehr

Rz. 293 [Autor/Stand] Der Wert des Grund und Bodens war unter Ansatz der Grundstücksfläche, dem Bodenrichtwert, ggf. unter Anpassung an die bauliche Nutzungsmöglichkeit des zu bewertenden Grundstücks, zu ermitteln. Rz. 294 [Autor/Stand] Bei Gebäuden oder Gebäudeteilen, die im Ertragswertverfahren zu bewerten sind, war die durchschnittliche Miete, entweder abgeleitet aus der t...mehr

Rz. 9 [Autor/Stand] Das BVerfG hat die Anwendung der für Bewertungsstichtage nach dem 31.12.1995 geltenden Vorschriften der Bedarfsbewertung für Zwecke der Erbschaft-/Schenkungsteuer erneut beanstandet. Mit Beschluss v. 7.11.2006[2] hat das BVerfG entschieden, dass die durch § 19 Abs. 1 ErbStG angeordnete Erhebung der Erbschaftsteuer mit einheitlichen Steuersätzen auf den We...mehr

Rz. 292 [Autor/Stand] Die Finanzverwaltung hat sich in Rz. 5 der gleich lautenden Erlasse v. 16.6.1997[2] bei bebauten Grundstücken, deren Gebäude zum Teil nach dem Ertragswertverfahren und zum Teil nach § 147 BewG zu bewerten wären, für das Mischverfahren ausgesprochen. Mit den ErbStR 2003 ist die Finanzverwaltung von der Mischbewertung abgerückt. Bei dem bis Ende 2002 angew...mehr

Rz. 291 [Autor/Stand] Ein einheitliches Ertragswertverfahren für ein in diesem Sinne "gemischt genutztes" Grundstück scheidet bereits deswegen aus, weil für die Gebäude oder Gebäudeteile, die nach § 147 BewG zu bewerten sind, keine übliche Miete vorliegt. Denn könnte für die Gebäude oder Gebäudeteile eine übliche Miete ermittelt werden, wäre § 147 BewG nicht anzuwenden.mehr

Literatur: Behrendt/Wischott, Grunderwerbsteuerliche Bemessungsgrundlage in den Fällen des § 147 BewG bei Umwandlungen i.S. des UmwG, DStR 2009, 1512–1518; Birgel, Bedarfsbewertung: Abschaffung der sog. "Mischbewertung" von Gebäuden, UM 2004, 195–197; Brüggemann, Bewertung von Grundstücken nach § 146 BewG und § 147 BewG, ErbBstg 2008, 311–314; Christoffel, Bewertung von Betri...mehr

Tz. 12 Stand: EL 111 – ET: 04/2019 Als Unterkunftskosten für eine doppelte Haushaltsführung im Inland werden die dem Arbeitnehmer tatsächlich entstandenen Aufwendungen für die Nutzung der Wohnung oder Unterkunft höchstens bis zu einem nachgewiesenen Betrag von 1 000 EUR im Monat anerkannt (§ 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 5 Satz 4 EStG, Anhang 10). Es erfolgt insoweit keine Prüfung der ...mehr

– Aus der Aktuellen Stunde der Herbsttagung der AG Familienrecht – Bei diesem Beitrag handelt es sich um einen geringfügig redigierten Mitschnitt der "Aktuellen Stunde" zur Düsseldorfer Tabelle auf der Herbsttagung der AG Familienrecht am 1.12.2018 in Münster. Der Gesprächscharakter wurde beibehalten; von der Veröffentlichung der Wortmeldungen in der anschließenden Diskussion...mehr

Rz. 137 [Autor/Stand] Zu der zweiten Kategorie von Gewerbegrundstücken und sonstigen Grundstücken rechnet die Finanzverwaltung solche Grundstücke, die nach § 146 BewG zu bewerten sind, wenn sich für sie eine übliche Miete auf dem regionalen Grundstücksmarkt ermitteln lässt. Ist dies nicht der Fall, ist die Bewertung nach § 147 BewG durchzuführen. Zu der Gruppe der zweiten Ka...mehr

Auf dem Markt für Mietwagen in Deutschland herrscht eine Tarifspaltung. Wer aus privaten oder geschäftlichen Gründen einen Pkw mietet und die Miete selbst zahlt, hat dafür den sog. Normaltarif zu entrichten. Der Normaltarif ist der Preis, der für den Selbstzahler Anwendung findet und unter marktwirtschaftlichen Gesichtspunkten gebildet wird.[5] Benötigt der Geschädigte nach ...mehr

Rz. 301 [Autor/Stand] Zur Ermittlung des Gebäudewerts wird in den gleich lautenden Erlassen v. 16.6.1997[2] Folgendes ausgeführt: „Bei Gebäuden oder Gebäudeteilen, die nach dem Ertragswertverfahren zu bewerten sind, ist die duchschnittliche Miete mit 12,5 zu vervielfachen und um die Alterswertminderung zu kürzen (§ 146 Abs. 2 bis 4 BewG). Enthält ein Gebäude, das ausschließli...mehr

Rz. 135 [Autor/Stand] Die Finanzverwaltung hat sich in Anlehnung an Abschn. 16 Abs. 6 und 7 BewRGr zunächst für eine beispielhafte Aufzählung der Grundstücksgruppen ausgesprochen, die im Fall der "Nichtvermietung" stets nach § 147 BewG zu bewerten sind (Kategorie 1). Daneben nennt sie in R 178 Abs. 1 Satz 4 ErbStR 2003 [2] Grundstücke, die im Ertragswertverfahren zu bewerten ...mehr

Nach Ansicht einiger Gerichte[32] ist ein Mietfahrzeug, das nicht als Mietfahrzeug für Selbstfahrer zugelassen ist, wie ein Werkstattersatzwagen zu behandeln, so dass dem Geschädigten nur der (günstigere) Werkstattersatztarif zusteht. Begründet wird dies wie folgt:mehr

Rz. 299 [Autor/Stand] Gebäude oder Gebäudeteile, die nach § 147 BewG zu bewerten sind, wurden mit dem ertragsteuerlichen Wert im Bewertungsstichtag angesetzt. War ein Teil des Gebäudes nach § 147 BewG und der restliche Gebäudeteil im Ertragswertverfahren zu bewerten, so war bei Anwendung des Mischverfahrens der in der Steuerbilanz für das gesamte Gebäude ausgewiesene Wert au...mehr

Aus sozialen Gründen hat der Gesetzgeber die Gegenstandswerte in Mietsachen gedeckelt: Zieht z.B. § 8 ZPO bei Streit über das Bestehen oder die Dauer des Mietverhältnisses den auf die streitige Zeit entfallenden Mietwert, max. den 25-fachen Jahreswert heran, so begrenzt § 41 GKG den Wert auf maximal den Jahresbetrag des Mietzinses. Das führt inzwischen offensichtlich zu der ...mehr

Die Ableitung von Prozesskosten kann auf der analytischen Kostenplanung der Kostenstellen aufbauen, auf Vorjahreswerten aufgesetzt werden oder aber auf Prozessebene analytisch erfolgen. Da der Aufwand einer analytischen Planung der Kosten auf Prozessebene relativ hoch ist, wird in der Praxis häufig auf nach Kostenarten differenzierte Kostenstellenpläne zurückgegriffen. Dabei...mehr

Rz. 265 [Autor/Stand] Die praktische Auswirkung der Maßgeblichkeit des Bodenrichtwerts bei der Ermittlung des Bodenwerts und des ertragsteuerlichen Werts für die Gebäude sowie die Entscheidung, in welchem Umfang Bauwerke als Betriebsvorrichtung zu behandeln und daher nicht in den Grundbesitzwert einzubeziehen sind, zeigt sich in dem BFH-Urt. v. 5.12.2007.[2] Mit diesem Urtei...mehr

Rz. 70 [Autor/Stand] Eine vom Bundesfinanzministerium eingesetzte Expertenkommission, deren Aufgabe darin bestand, sich mit der Bewertung des Grundbesitzes zu befassen und Vorschläge für ein einfaches Bewertungsverfahren auszuarbeiten, hat der Bundesregierung ihren Abschlussbericht mit Datum v. 29.5.2000[2] zugeleitet. Danach, so die mehrheitliche Meinung der Sachverständige...mehr

Rz. 125 [Autor/Stand] Der Gesetzgeber umschreibt die bebauten Grundstücke, die bei fehlender üblicher Miete unter Ansatz des Boden- und Gebäudewerts zu bewerten sind, beispielhaft in § 147 Abs. 1 Satz 2 BewG . Dort werden Grundstücke mit Gebäuden aufgeführt, die zur Durchführung bestimmter Fertigungsverfahren, zu Spezialnutzungen oder zur Aufnahme bestimmter technischer Einricht...mehr

Rz. 39 [Autor/Stand] Die Bewertung der Sonderfälle i.S. des § 147 BewG wird häufig als Parallele zu einem Sachwertverfahren verstanden, das bereits 1964 im Rahmen der Einheitsbewertung für Zwecke der Grundsteuer vorgesehen ist. Eine Parallele zwischen einem am Wert der Sache orientierten Bewertungsverfahren und dem ausschließlich an Steuerbilanzwerten ausgerichteten Bewertun...mehr

Tz. 3 Stand: EL 111 – ET: 04/2019 Eine doppelte Haushaltsführung liegt vor, wenn der Arbeitnehmer außerhalb des Ortes seiner ersten Tätigkeitsstätte einen eigenen Hausstand unterhält und auch am Ort der ersten Tätigkeitsstätte wohnt, die Anzahl der Übernachtungen ist dabei unerheblich. Das Vorliegen eines eigenen Hausstandes setzt das Innehaben einer Wohnung sowie eine finanz...mehr