Nach der Gesetzesbegründung soll die Vorschrift eine Umgehung der Mietpreisbegrenzung unterbinden. Aus diesem Gesetzeszweck könnte abgeleitet werden, dass die Regelung nur dann gilt, wenn der Vormieter mit dem Vermieter in kollusiver Weise zum Nachteil des nachfolgenden Mieters zusammenwirkt.
Auf den Gesetzeswortlaut kann diese Ansicht allerdings nicht gestützt werden. Danach gilt die Vorschrift immer dann, wenn eine Mieterhöhung "vereinbart" worden ist. Hierunter fallen alle Vereinbarungen über eine Mieterhöhung nach § 557 Abs. 1 BGB ohne Rücksicht auf das der Vereinbarung zugrunde liegende Motiv.
Dies gilt auch für Vereinbarungen, die im Verlauf eines Mieterhöhungsverfahrens nach §§ 558 ff. BGB getroffen werden. Stimmt der Mieter einem Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB zu, kommt hierdurch eine Vereinbarung über die Mieterhöhung zustande. Da die Absicht zur "Umgehung der Mietpreisbegrenzung" nicht zu den Tatbestandsvoraussetzungen zählt, fällt die Vereinbarung unter § 556e Abs. 1 Satz 2 BGB.
Nichts anderes gilt, wenn die Parteien im gerichtlichen Verfahren einen Vergleich schließen, der den Mieter zur Zahlung einer erhöhten Miete verpflichtet. Es spielt keine Rolle, auf wessen Initiative der Vergleich beruht. Auch ein Vorschlag des Gerichts ist insoweit unbeachtlich.
Anders ist es, wenn die Zustimmung des Mieters durch Urteil ersetzt wird. In diesem Fall fehlt es an der Freiwilligkeit der Zustimmung, sodass von einer Vereinbarung i. S. d. § 556e Abs. 1 Satz 2 BGB nicht auszugehen ist.
Einseitige, unberechtigte Mieterhöhung ausgeschlossen
Einseitige Mieterhöhungen nach §§ 559 oder 560 BGB werden von § 556e Abs. 1 Satz 2 BGB auch dann nicht erfasst, wenn sie unberechtigt sind, der Mieter die Erhöhung aber gleichwohl akzeptiert.
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