Fachbeiträge & Kommentare zu Grunderwerbsteuer

Handelt es sich um ein teilunentgeltliches Rechtsgeschäft, eine sog. gemischte Schenkung, dabei auch ggf. um eine Schenkung gegen Leistungs- oder Nutzungsauflage (§ 3 Abs. 2 Nr. 2 GrEStG), ist der entgeltliche Teil des Rechtsgeschäfts steuerpflichtig, der gerade nicht vom ErbStG erfasst wird. Das kann z.B. bei einer Schenkung Lasten, etwa eingetragene Grundschulden, betreffe...mehr

Auf einen Blick Grunderwerbsteuer bei Nachfolgeplanung muss immer beachtet werden. Die zivilrechtliche Betrachtungsweise und auch Sonderregelungen im Gesetz, um durch Fiktionen Steuerumgehung zu vermeiden, erzwingen eine Einzelfallprüfung. Die Berufung auf einen ggf. grunderwerbsteuerfrei erreichbaren Alternativweg ist oft nicht erfolgreich. Persönliche und sachliche Befreiu...mehr

Dennoch sind bei der Abgrenzung beider Steuern eine Reihe von Grenzfällen zu beachten, die im Einzelfall Grunderwerbsteuer auslösen können.[2] Ein Beispielsfall ist etwa die im Einzelfall enge Grenzlinie zwischen einem ggf. nicht nach dem GrEStG evt. steuerbaren, aber schon teilentgeltlichen Übernahmevermächtnis als Erwerb von Todes wegen i.S.d. § 3 Nr. 2 GrEStG [3] und einem...mehr

Eine den §§ 5 oder 6 GrEStG vergleichbare Befreiung gilt ausdrücklich nicht bei Kapitalgesellschaften, wenn also z.B. ein Grundstück von einer natürlichen Person auf eine GmbH übergeht und ohne freigebige Zuwendung eine Werterhöhung der Anteile auslöst oder wenn Anteile i.S.d. § 1 Abs. 2b GrEStG übertragen werden.[51] Ausnahmen sind immer der Erbfall, der hier (anders § 1 Ab...mehr

a. Gerade Linie Eine Reihe von sonst steuerbaren Direktübertragungen eines Grundstücks ist nach § 3 GrEStG steuerbefreit. Diese Befreiungen setzen auf unterschiedlichen Ebenen an. Zunächst zu sehen sind die persönlichen Befreiungen nach § 3 Nr. 4 oder 6 GrEStG für den Erwerb des Ehepartners oder von Verwandten in gerader Linie. Diese persönlichen Befreiungen überspielen zunäch...mehr

a. Erbauseinandersetzung und "Scheidungsprivileg" Gem. § 3 Nr. 3 bzw. Nr. 5 GrEStG sind Grundstücksübertragungen zur Auseinandersetzung einer Erbengemeinschaft oder zur Vermögensauseinandersetzung von Eheleuten angesichts einer Scheidung steuerfrei. Bei der Erbauseinandersetzung kommt es nicht auf das persönliche Näheverhältnis der Miterben zueinander an; auch Fremde sind hie...mehr

a. Erfasste Vorgänge Durch Grundbesitzgesellschaften und die hier vielfältigen verschiedenen Übertragungsvarianten sind Grundstücksübertragungen unter Beteiligung einer Gesellschaft auf einer Seite (von natürlicher Person auf Gesamthand, von Gesamthand auf natürliche Person), aber auch unmittelbar zwischen Gesamthändern in den Fokus des Gesetzgebers gerückt, gerade um Steueru...mehr

a. Grundfälle Die Anteilsvereinigung nach § 1 Abs. 3, Abs. 3a GrEStG ist ein Sondertatbestand, bei dem entweder Anteile i.H.v. seit 1.1.2023 mindestens 90 % an einer Gesamthand erstmals in einer Hand vereinigt werden (§ 1 Abs. 3 Nrn. 1 oder 2 GrEStG) oder bereits vereinigte Anteile übertragen werden (§ 1 Abs. 3 Nrn. 3 oder 4 i.V.m. Abs. 3a GrEStG [55]). Anders als bei der Übert...mehr

Bei einer GbR ist im Hinblick auf eine Anteilsvereinigung zu prüfen, ob die unmittelbare zivilrechtliche Vollauflösung bei Übergang aller Anteile auf den letzten Gesellschafter den Tatbestand der Anteilsvereinigung im GrEStG verdrängt.[68] Bei denjenigen Gesellschaften, z.B. auch einer GmbH & Co. KG, bei denen die Anteilsvereinigung grundsätzlich zur Steuerbarkeit jedes entge...mehr

a. Vermeidung der Doppelbesteuerung nach § 3 Nr. 2 GrEStG Ziel des Gesetzgebers ist es, eine Doppelbesteuerung mit Grunderwerbsteuer auf die entgeltliche Übertragung von inländischem Grundbesitz (§ 1 Abs. 1 GrEStG) und Erbschaft-/Schenkungsteuer im Regelfall zu vermeiden. Aus diesem Grund gilt (§ 3 Nr. 2 GrEStG), dass Erwerbsvorgänge, die nach dem ErbStG steuerbar sind, grund...mehr

a. Weiter Begriff der steuerbaren Gegenleistung im GrEStG Handelt es sich um ein teilunentgeltliches Rechtsgeschäft, eine sog. gemischte Schenkung, dabei auch ggf. um eine Schenkung gegen Leistungs- oder Nutzungsauflage (§ 3 Abs. 2 Nr. 2 GrEStG), ist der entgeltliche Teil des Rechtsgeschäfts steuerpflichtig, der gerade nicht vom ErbStG erfasst wird. Das kann z.B. bei einer Sc...mehr

Eine Reihe von sonst steuerbaren Direktübertragungen eines Grundstücks ist nach § 3 GrEStG steuerbefreit. Diese Befreiungen setzen auf unterschiedlichen Ebenen an. Zunächst zu sehen sind die persönlichen Befreiungen nach § 3 Nr. 4 oder 6 GrEStG für den Erwerb des Ehepartners oder von Verwandten in gerader Linie. Diese persönlichen Befreiungen überspielen zunächst alle sonstig...mehr

Ähnlich – in den Rechtswirkungen und teilweise auch den Voraussetzungen – wie § 29 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG, enthält auch das GrEStG mit § 16 eine Regelung über die Nichtfestsetzung der Steuer oder ihre spätere Aufhebung oder Änderung bei Rückgängigmachung einer zuvor die Grunderwerbsteuer auslösenden Grundstücksübertragung. Besonders bei § 16 Abs. 1 GrEStG sind die Voraussetzunge...mehr

Sehen muss man aber, dass beide Befreiungen eng ausgelegt werden und regelmäßig ein Vorgehen in einem einzigen, zeitlich zusammenhängenden Rechtsakt verlangen. Aufschiebend bedingte Regelungen, die unter Beachtung wirtschaftlicher Entwicklungen durchaus Sinn machen mögen, können bei der zivilrechtlich geprägten Grunderwerbsteuer ggf. getrennt von der Ursprungsvereinbarung un...mehr

Die Anteilsvereinigung nach § 1 Abs. 3, Abs. 3a GrEStG ist ein Sondertatbestand, bei dem entweder Anteile i.H.v. seit 1.1.2023 mindestens 90 % an einer Gesamthand erstmals in einer Hand vereinigt werden (§ 1 Abs. 3 Nrn. 1 oder 2 GrEStG) oder bereits vereinigte Anteile übertragen werden (§ 1 Abs. 3 Nrn. 3 oder 4 i.V.m. Abs. 3a GrEStG [55]). Anders als bei der Übertragung von Ge...mehr

In allen Fällen einer Anteilsvereinigung von Anteilen an einer Kapitalgesellschaft kann nur die Vorschrift des § 3 Nr. 2 GrEStG entlastend wirken, betreffend den unentgeltlichen Teil. Ist sie ausgeschlossen, tatbestandlich durch eine nichtsteuerbare Rückforderung eines zuvor mit Rückforderungsvorbehalt geschenkten Gegenstands oder bezüglich des entgeltlichen Teils, soweit be...mehr

Die Regelungen dürfen aber keine überschießende Tendenz haben. Deshalb wird in diesen Fällen zunächst, soweit auf einer Seite der Übertragung eine natürliche Person in gleichem oder anteiligem Umfang auch an der Gesellschaft beteiligt ist, die Steuer insgesamt oder ggf. anteilig nicht erhoben (§ 5 Abs. 2, § 6 Abs. 2 GrEStG). Deren Anteil an der Gesamthand darf sich aber fünf...mehr

Schenkweise Anteilsübertragungen sind befreit; § 3 Nr. 2 GrEStG ist anwendbar.[57] Damit sind neben den Erwerben von Todes wegen alle unentgeltlichen Vorgänge unproblematisch. Auch bei zwei unentgeltlichen Teilakten kann die Anteilsvereinigung nur nach § 3 Nr. 2 GrEStG befreit sein, soweit sie auf der konkret den Tatbestand auslösenden Schenkung, nicht etwa der Vorschenkung,...mehr

Die Vorschrift gilt nach dem Gesetzeswortlaut nur für unmittelbare Übertragungen eines Grundstücks. Die Vorschrift des § 3 Nr. 6 S. 1 GrEStG ist als personenbezogene Steuerbefreiung, aber auch im Rahmen des § 1 Abs. 2a und der §§ 5, 6 GrEStG infolge "Interpolation", z.B. bei Beteiligung von Personengesellschaften auf einer Seite, anwendbar,[20] dagegen z.B. nicht auf eine Ant...mehr

Gem. § 3 Nr. 3 bzw. Nr. 5 GrEStG sind Grundstücksübertragungen zur Auseinandersetzung einer Erbengemeinschaft oder zur Vermögensauseinandersetzung von Eheleuten angesichts einer Scheidung steuerfrei. Bei der Erbauseinandersetzung kommt es nicht auf das persönliche Näheverhältnis der Miterben zueinander an; auch Fremde sind hier begünstigt. Für Personengesellschaften, also z....mehr

Durch Grundbesitzgesellschaften und die hier vielfältigen verschiedenen Übertragungsvarianten sind Grundstücksübertragungen unter Beteiligung einer Gesellschaft auf einer Seite (von natürlicher Person auf Gesamthand, von Gesamthand auf natürliche Person), aber auch unmittelbar zwischen Gesamthändern in den Fokus des Gesetzgebers gerückt, gerade um Steuerumgehungen zu vermeid...mehr

Für § 3 Nr. 2 GrEStG muss zudem ein grundsätzlich nach dem ErbStG steuerbarer Tatbestand vorliegen, nicht etwa eine aus zivilrechtlichen Gründen (z.B. Rückforderungsrecht und deshalb erzwungene Herausgabe!) von vornherein nicht schenkungsteuerbare Übertragung. Als Paradebeispiel für eine Steuerbarkeit soll der Fall gelten, dass ein Vater die Schenkung von Gesellschaftsbeteili...mehr

Erfasst sein können auch ggf. "Dreieckskonstellationen".[12] Streitanfällig ist hier insbesondere die Abgrenzung zwischen einer Geschwisterschenkung oder zweier Schenkungen erst der Eltern an ein Kind und dann von ihm an sein Geschwister als Endempfänger eines zweiaktigen Vorgangs.[13] Zwischen Geschwistern, die erst von den Eltern erwarben und dann untereinander übertragen,...mehr

Wie die Anteilsvereinigung soll auch die Steuerbarkeit der Übertragung von mehr als 90 % der Anteile an einer grundbesitzenden Personen- oder Kapitalgesellschaft, also jedweder grundbesitzenden Gesellschaft, Steuerpflicht auslösen. Auch hier ist zu sehen, dass insbesondere bei dem zum 1.7.2021 neu eingeführten Tatbestand für Anteile an Kapitalgesellschaften nach § 1 Abs. 2b G...mehr

Die sachliche Zugehörigkeit von Grundstücken zum auseinanderzusetzenden Nachlass wird weit gefasst, sodass Surrogate im engen Sinn für Zerstörung, Beschädigung oder Entziehung erfasst sind,[36] weiter auch solche aus Rechtsgeschäft, nicht aber rechtsgeschäftliche Surrogate aus dem Verkauf des einem Miterben bereits zuvor zugewiesenen Grundstücks.[37] Begünstigt als Beteiligte...mehr

Tz. 50 Stand: EL 103 – ET: 09/2021 Das UmwStG enthält keine Regelungen zur GrESt (s UmwSt-Erl 2011 Rn 01.01; s § 20 UmwStG Tz 322 mwNachw). Im Entw des UntStFG (s BR-Drs 638/01 – Ges-Entw der B-Reg –) war eine Ergänzung des GrEStG vorgesehen – § 1 Abs 7 GrEStG-Entw –, nach der bei Sacheinlagen im Konzernbereich (Konzern gem § 18 AktG oder analog) unter Beteiligung von Grundst...mehr

Tz. 51 Stand: EL 103 – ET: 09/2021 Erfolgt eine Einbringung iSd § 20 Abs 1 UmwStG oder ein Anteilstausch iSd § 21 Abs 1 UmwStG im Wege einer ab 01.01.2010 im Reg eingetragen hr-lichen Verschmelzung oder Spaltung im Konzern und kommt es dadurch zu einem Erwerbsvorgang iSd § 1 Abs 1 Nr 3 S 1, Abs 2, Abs 2a, Abs 3 oder Abs 3a GrEStG (s u), wird die GrESt (unter bestimmten Voraus...mehr

Tz. 50a Stand: EL 103 – ET: 09/2021 Der grestliche Erwerbstatbestand knüpft – ungeachtet der St-Vergünstigungen des UmwStG für die ErtrSt – an die tats zivilrechtlichen Verhältnisse bei der Einbringung durch Einzelübertragung oder (übertragende) Umwandlung an (eine wirtsch Betrachtung ist mit dem Charakter der GrESt als Rechtsverkehrsteuer nicht vereinbar). Hier kommt es näml...mehr

Tz. 51e Stand: EL 103 – ET: 09/2021 Die Grundstücksübertragung iRe Sacheinlage iSd § 20 Abs 1 UmwStG durch Einzelrechtsnachfolge wird nicht durch § 6a GrEStG begünstigt. Durch die Einzelübertragung wird idR der nicht von § 6a GrEStG erfasste Erwerbstatbestand des § 1 Abs 1 Nr 1 GrEStG (s Tz 51f) erfüllt (da hr-lich Gegenstände einer von § 6a GrEStG erfassten Ausgliederung auc...mehr

Die Lage bei Investitionen in den Wohnungsbau ist schwierig und wird es bleiben, heißt es im Frühjahrsgutachten 2024 des Rats der Immobilienweisen, das am 20. Februar in Berlin an Bundesbauministerin Klara Geywitz (SPD) übergeben wurde. Auftraggeber der seit 2003 jährlich erscheinenden Publikation ist der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA). Die Experten kritisierten bei der ...mehr

Überblick Das Immobilienjahr 2024 wird analog den Vorjahren wieder geprägt von vielen Änderungen, die zum Teil noch aus 2023 resultieren. Die Immobilienwirtschaft wird alljährlich mit zahlreichen Regularien zusätzlich belastet, die das Wohnen und Bauen unmittelbar oder mittelbar signifikant verteuern. Im Folgenden eine weitestgehend chronologische Übersicht über die bekannte...mehr

Als vom Erblasser zugewendet gilt auch, was als Abfindung für einen Verzicht auf den entstandenen (und noch nicht geltend gemachten) Pflichtteilsanspruch gewährt wird (§ 3 Abs. 2 Nr. 4 ErbStG). Hiernach tritt die Abfindung an die Stelle des Pflichtteilsanspruchs. Aus diesem Grund wird die Abfindung wie ein Erwerb angesehen, der aus dem Vermögen des Erblassers stammt. Erhält d...mehr

Rz. 591 Der Freibetrag von 15 % ist seit dem 1.7.2016 nur noch anwendbar, wenn das begünstigungsfähige Vermögen (§ 13b Abs. 1 ErbStG) "des Betriebes oder der nachgeordneten Gesellschaften nach seinem Hauptzweck" einer "Tätigkeit im Sinne des (…) § 15 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG (…) dient" (§ 13b Abs. 4 Nr. 5 S. 4 ErbStG). Diese Voraussetzung ist aber auch dann erfüllt, wenn die T...mehr

Rz. 105 § 39 Abs. 2 Nr. 2 S. 2 AO wurde durch das Kreditzweitmarktförderungsgesetz v. 22.12.2023[1] mit Wirkung vom 1.1.2024 in das Gesetz eingefügt. Er trägt ebenso wie die Änderung des § 39 Abs. 2 Nr. 2 S. 1 AO der zum selben Zeitpunkt erfolgten Neuregelung des Personengesellschaftsrechts durch das MoPeG v. 10.8.2021[2] Rechnung. Danach sind rechtsfähige Personengesellscha...mehr

Der BFH hat erstmals 1989 entschieden, die Beteiligten seien bei einem Bauherrenmodell in aller Regel als Erwerber des (meist noch fertigzustellenden) Gebäudes anzusehen, nicht – wie es Rechtsprechung und Verwaltung bis dahin gesehen hatten – als Bauherren.[1] Die Finanzverwaltung hat sich dieser Auffassung angeschlossen.[2] Dieser Rechtsprechung ist zuzustimmen. Im Rahmen de...mehr

Rz. 138 Gründergesellschaft und nachfolgende KG sind auch für die GrESt als dasselbe Steuersubjekt zu behandeln, d. h. Komplementär-GmbH (auch: Vor-GmbH) und künftige Kommanditisten bilden zunächst eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, die regelmäßig identisch mit der späteren GmbH & Co. KG ist.[1] Wurde gleichzeitig mit der Gründung ein Grundstück aufgelassen, so unterlieg...mehr

Rz. 155 Die Grunderwerbsteuer wird gemäß § 8 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 GrEStG ausnahmsweise bei Einbringungen sowie bei anderen Erwerbsvorgängen auf gesellschaftsrechtlicher Grundlage nach den Grundbesitzwerten bemessen. Eine Einbringung liegt nur vor, wenn ein Gesellschafter ein Grundstück zur Erfüllung seiner Sachbeitragspflichten auf die Personengesellschaft überträgt. Erwerbsv...mehr

Wird eine Erbschaft ausgeschlagen, dann führt dies zu keiner grunderwerbsteuerlichen Belastung.[1]mehr

Schlägt der Erbe die Erbschaft aus und erhält er dafür eine Abfindung, dann tritt diese an die Stelle der Erbschaft. Steuertatbestand ist in diesem Fall § 3 Abs. 2 Nr. 4 ErbStG. Die Abfindung gilt als vom Erblasser zugewendet. Handelt es sich dabei um ein Grundstück, kommt ggf. der niedrigere Grundstückswert zur Anwendung.[1] Auch dürfte – sofern die entsprechenden Voraussetz...mehr

Tz. 63 Stand: EL 135 – ET: 02/2024 Wird aufgrund des Stiftungsgeschäfts ein Grundstück auf die Stiftung übertragen, stellt dies einen grunderwerbsteuerbaren Vorgang dar. Bei der Übertragung handelt es sich wie ausgeführt um eine unentgeltliche Übertragung, welche gemäß § 3 Nr. 2 GrEStG von der Grunderwerbsteuer befreit ist.mehr

Die Nutzungs- oder Duldungsauflage konnte zur Berechnung der schenkungsteuerlichen Bemessungsgrundlage schon bisher abgezogen werden.[1] Daran ändert sich auch nichts durch die neuen Erbschaftsteuerrichtlinien 2019 und auch nichts durch die geänderte BFH-Rspr. v. 5.7.2018.[2] Hinweis Auswirkung bei der Grundstücksbewertung Dies gilt aber nur, soweit § 10 Abs. 6 Satz 6 ErbStG d...mehr

Entstehen bei der Schenkung Erwerbsnebenkosten, so sieht deren Behandlung wie nachfolgend beschrieben aus.[1] Unter die Erwerbsnebenkosten fallen z. B. die Kosten für die Umschreibung im Grundbuch, den Notar oder das Handelsregister. Zu diesen Kosten zählen aber nicht die im Vorfeld einer Schenkung anfallenden Steuerberatungskosten. Gleiches gilt auch für Rechtsanwaltskosten...mehr

Rz. 8c M. E. ergibt sich aktuell Klarstellungsbedarf u. a. für das Erbschaftsteuerrecht – und zwar insbesondere im Hinblick auf die Steuerklassenzuordnung bei Erbschaften und Schenkungen zugunsten von Personengesellschaften aufgrund des schon verabschiedeten Gesetz zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts (Personengesellschaftsrechtsmodernisierungsgesetz – MoPeG[1]...mehr

Rz. 1 § 13 ErbStG besitzt teilweise erhebliche Praxisrelevanz und normiert in § 13 Abs. 1 ErbStG für bestimmte steuerpflichtige Vorgänge i. S. d. § 1 ErbStG einen umfassenden Katalog zumeist sachlicher Steuerbefreiungen [1], der bezüglich der Steuerbefreiungen nach § 13 Abs. 1 Nrn. 5 und 12 ErbStG in § 13 Abs. 2 ErbStG um eine Definition des Begriffs der Angemessenheit einer ...mehr

Rz. 23 Eltern bzw. Voreltern sind: die leiblichen Eltern und damit auch der Vater des nichtehelichen Kindes die leiblichen Voreltern – i. d. R. die Großeltern – und damit auch Väter nichtehelich geborener Eltern die Adoptiveltern die Adoptivvoreltern Der Begriff der Voreltern erfasst auch die Urgroßelterngenerationen. Die Stiefeltern dagegen haben eine eigene Nummer unter Zuordnun...mehr

Rz. 91 Übernahmebilanz Eine Übernahmebilanz ist in den Fällen zur Aufnahme grundsätzlich nicht erforderlich, da die Verschmelzung einen laufenden Geschäftsvorfall darstellt. Etwas anderes gilt, wenn der Gewinn der Personengesellschaft bis zum Übertragungsstichtag nach § 4 Abs. 3 EStG ermittelt wurde.[1] Die Abbildung des Vermögenszugangs im nächsten regulären Jahresabschluss ...mehr

Rz. 65 Der Anwendungsbereich des UmwStG umfasst Umwandlungen von Personengesellschaften und Körperschaften i. S. d. UmwG, der SE- und der SCE-Verordnung sowie weiterer analoger ausländischer Umwandlungsvorschriften – allerdings nicht in Gänze und nicht abschließend. Über das UmwStG hinausgehende Regelungen mit steuerneutralem Charakter (z. B. die Anwachsung, Realteilung oder...mehr

Rz. 5 Die Vorschrift gilt für nicht rechtsfähige Gebilde, die als solche steuerpflichtig sind. Voraussetzung ist daher stets, dass der Vollstreckungsschuldner überhaupt als solches steuerpflichtig und somit Steuerschuldner sein kann. Insoweit ist zwischen der Steuerpflicht und der Rechtsfähigkeit zu unterscheiden. Unabhängig von der lange zweifelhaften Rechtsfähigkeit einer ...mehr

Die obigen Änderungen sollen ausdrücklich zu keinen Folgeänderungen bei den ertragsteuerlichen Grundsätzen für die Besteuerung von Personengesellschaften führen. Insbesondere soll die transparente Besteuerung von Personengesellschaften erhalten bleiben. Auch die Abschaffung der gesamthänderischen Bindung zugunsten von Eigentum einer GbR führt zu keinen steuerlichen Folgewirku...mehr

Das Steuerrecht sieht für die Art der Einkünfte bzw. deren Ermittlung keine rechtsformspezifischen Besonderheiten vor. Damit gelten für eine GbR die Besteuerungsgrundsätze, die auch für alle anderen Personengesellschaften maßgebend sind. Auf die dort dargestellten Besteuerungsregeln wird verwiesen. Nachfolgend werden deshalb nur die Punkte aufgeführt, die explizit bei einer ...mehr