Durch Grundbesitzgesellschaften und die hier vielfältigen verschiedenen Übertragungsvarianten sind Grundstücksübertragungen unter Beteiligung einer Gesellschaft auf einer Seite (von natürlicher Person auf Gesamthand, von Gesamthand auf natürliche Person), aber auch unmittelbar zwischen Gesamthändern in den Fokus des Gesetzgebers gerückt, gerade um Steuerumgehungen zu vermeiden. Die Personengesellschaft ist im Grunderwerbsteuergesetz nicht wie im ErbStG transparent,[44] sondern gerade umgekehrt intransparent. Deshalb löst der unmittelbare Erwerb von Grundstücken durch eine Personengesellschaft als eigenständiges Rechtssubjekt eine Besteuerung nach § 1 Abs. 1 GrEStG aus.[45]
Das Gleiche gilt im Ergebnis ggf. auch für die bloße Übertragung von Gesellschaftsanteilen mit Grundbesitz auf eine andere Person, weil Veränderungen im Gesellschafterbestand einer Personengesellschaft in § 1 Abs. 2a GrEStG auch erfasst werden, seit 1.7.2021 durch Abs. 2b erstmals auch entsprechende Übertragungen bei Kapitalgesellschaften. Nach § 1 Abs. 2a, b GrEStG gilt als auf die Übereignung eines Grundstücks auf eine neue Personengesellschaft ein Rechtsgeschäft, wenn sich innerhalb von zehn Jahren der Gesellschafterbestand einer Gesellschaft mit (inländischem) Grundbesitz unmittelbar oder mittelbar dergestalt ändert, dass mindestens 90 % der Anteile am Gesellschaftsvermögen auf neue Gesellschafter übergehen.[46] Das Gleiche gilt seit 1.7.2021 für Kapitalgesellschaften (Buchst. b).[47]
Auch Vorgänge i.S.d. § 1 Abs. 2a und b GrEStG (Übertragung von mehr als 90 % der Beteiligung innerhalb von zehn Jahren) sind nicht nach § 3 Nr. 3 GrEStG durch das Erbauseinandersetzungsprivileg befreit.[48]
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