Fachbeiträge & Kommentare zu Grunderwerbsteuer

2.1 Verhältnis zur Erbschaft- und Schenkungsteuer Rz. 3 Zur Vermeidung einer Doppelbesteuerung sind der Grundstückserwerb von Todes wegen und Grundstücksschenkungen unter Lebenden im Sinne des Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetzes von der Grunderwerbsteuer ausgenommen.[1] Die Grunderwerbsteuer tritt damit grundsätzlich hinter die Erbschaft- und Schenkungsteuer zurück; ...mehr

Der Erwerb eines zum Nachlass gehörigen Grundstücks durch Miterben zur Teilung des Nachlasses ist zwar gem. § 1 GrEStG steuerbar, aber gem. § 3 Nr. 3 GrEStG steuerbefreit.[1] Wenn die Erben vereinbaren, dass ein Erbe alle Anteile an der einen und der andere Erbe alle Anteile an der anderen grundbesitzenden Personengesellschaft erhält, sind diese Anteilsvereinigungen im Rahmen...mehr

Rz. 4 Das Verhältnis der Grunderwerbsteuer zur Umsatzsteuer bestimmt sich nach § 4 Nr. 9a UStG. Diese Vorschrift beruht unionsrechtlich auf Art. 135 Abs. 1 Buchst. j und k sowie auf Art. 371 i. V. m. Anhang X Teil B Nr. 9 der Richtlinie des Rates vom 28.11.2006 über das gemeinsame Mehrwertsteuersystem 2006/112/EG. Danach besteht für die Mitgliedstaaten die Befugnis, die Lief...mehr

Rz. 3 Zur Vermeidung einer Doppelbesteuerung sind der Grundstückserwerb von Todes wegen und Grundstücksschenkungen unter Lebenden im Sinne des Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetzes von der Grunderwerbsteuer ausgenommen.[1] Die Grunderwerbsteuer tritt damit grundsätzlich hinter die Erbschaft- und Schenkungsteuer zurück; es besteht also ein gesetzessystematischer Vorran...mehr

Rz. 10 Das Aufkommen an der Grunderwerbsteuer steht nach Art. 106 Abs. 2 Nr. 4ff. GG den Ländern zu. Die Bundesländer haben unterschiedliche Regelungen, ob und wie das Aufkommen auf andere Gebietskörperschaften verteilt wird. Baden-Württemberg und Hessen gewähren ihren Landkreisen einen bestimmten Anteil am Aufkommen. Die Höhe des Aufkommens an Grunderwerbsteuer im Bundesgebiet...mehr

Rz. 6 Die vom Erwerber eines bebauten Grundstücks bzw. eines mit dem Sondereigentum an einer Eigentumswohnung oder einer Teileigentumseinheit verbundenen Miteigentumsanteils am bebauten Grundstück zu tragende Grunderwerbsteuer gehört zu den Anschaffungskosten. Maßgebend für die Einbeziehung in die AfA-Bemessungsgrundlage ist die Aufteilung im Verhältnis der Verkehrswerte von...mehr

Einmalige Aufwendungen für den Erwerb eines Erbbaurechts an einem unbebauten Grundstück (Grunderwerbsteuer, Maklerprovision, Notar- und Gerichtsgebühren) sind – im Unterschied zu den Erbbauzinszahlungen – Anschaffungsnebenkosten des Wirtschaftsguts "Erbbaurecht".[1] Sie werden über die Laufzeit des Erbbaurechts abgeschrieben. Der Erwerb eines bestehenden Erbbaurechts führt zu...mehr

Lüdenbach, Bilanzierung eines Erbbaurechts inklusive Erschließungsbeiträgen, PiR 5/2025, S. 161; Jüttner, Planen, bauen, bewerten und bilanzieren – Abgrenzung von Grundvermögen und Betriebsvorrichtungen, b+b 10/2024, S. 32; Antonakopoulos...mehr

Hübner/Letzner, Neuerungen im Bereich der Einbringungstatbestände – Teil 2 — Kritische Würdigung ausgewählter durch das JStG 2024 erfolgter Änderungen, Ubg 7/2025, S. 380; Bolik/Höhl/Waller, Zinsen hoch, Schranke runter – Eine kritische Würdigung des BMF-Schreibens zur Zinsschranke (§ 4h EStG; § 8a KStG), NWB 24/2025, S. 1642; Hübner/Letzner, Neuerungen im Bereich der Einbri...mehr

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Tz. 178 Stand: EL 122 – ET: 03/2026 Der Wert, mit dem die Übernehmerin das eingebrachte BV in ihrer Bil einschl Ergänzungs- und Sonder-Bil ansetzt, ist die Ausgangsbasis für die weitere Ermittlung des estlichen oder kstlichen Gewinns der MU-Schaft. Dieser konkrete Bewertungsansatz gilt auch für die GewSt (s § 20 UmwStG Tz 231). Aufgr der analogen Anwendung der Regelungen in §...mehr

Ermittlung Anschaffungsnebenkosten sind sämtliche Aufwendungen, die erforderlich sind, um das Eigentum zu erwerben und die Verfügungsmacht zu erlangen. Dies gilt insbesondere für: Notarkosten Grundbuchgebühren Maklerprovision Grunderwerbsteuer Vermessungs- und Bewertungskosten Diese Kosten sind zwingend zu aktivieren. Ein Sofortabzug ist ausgeschlossen. Praxis-Beispiel Berechnung de...mehr

Rz. 24 Der mit dem Erbbaugrundstück verbundene Erbbauzinsanspruch ist zwar bürgerlich-rechtlich wesentlicher Bestandteil des belasteten Grundstücks,[1] grunderwerbsteuerrechtlich aber kein Grundstücksbestandteil, sodass auch sein Erwerb nicht der Grunderwerbsteuer unterliegt. Es handelt sich dabei um eine bloße Geldforderung.[2] Der Gesetzgeber hat sich dieser Beurteilung an...mehr

Rz. 33 Nach § 2 Abs. 2 Nr. 2 GrEStG sind Gebäude auf fremdem Boden den Grundstücken gleichgestellt. Der hier verwendete Begriff des Gebäudes unterscheidet sich nicht vom üblichen Gebäudebegriff. Es muss sich also auch hier um ein Bauwerk handeln, das fest mit dem Grund und Boden verbunden ist und das Menschen, Tieren und Sachen durch räumliche Umschließung Schutz gegen äußer...mehr

Rz. 30 Bei der Aufhebung des Erbbaurechts erhält der Eigentümer des Grundstücks die volle Rechtsmacht über das Grundstück zurück. Dieser Rechtsvorgang ist mit einem Rückerwerb von Miteigentumsanteilen an einem Grundstück durch den früheren Alleineigentümer vergleichbar. Ein mangels Rechtsträgerwechsel nicht steuerbarer Vorgang liegt vor, wenn der Grundstückseigentümer ein ih...mehr

Rz. 28 Die Behandlung des Erbbaurechts als grundstücksgleiches Recht bzw. eigenständiges Grundstück i. S. d. § 2 GrEStG hat zur Folge, dass die Tatbestände des § 1 GrEStG sinngemäß entsprechend auf Erbbaurechte anzuwenden sind.[1] Der Grundtatbestand des § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG liegt demnach vor, wenn durch ein Rechtsgeschäft der Anspruch auf Übertragung des Erbbaurechts an ...mehr

Rz. 51 Nach § 1 Abs. 1 des Gesetzes über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (Wohnungseigentumsgesetz) [1] kann nach Maßgabe dieses Gesetzes an Wohnungen Wohnungseigentum und an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes Teileigentum begründet werden. Unter Wohnungseigentum versteht man danach das Sondereigentum an einer Wohnung, verbunden mit dem Miteigentu...mehr

Rz. 43 Nach § 2 Abs. 2 Nr. 3 GrEStG stehen dinglich gesicherte Sondernutzungsrechte i. S. d. § 15 WEG und des § 1010 BGB den Grundstücken gleich. Die Ergänzung des Grundstücksbegriffs des § 2 GrEStG um die dinglich gesicherten Sondernutzungsrechte nach Nr. 3 von § 2 Abs. 2 GrEStG durch Artikel 23 StÄndG 1991 (BGBl I, 1340) ist mit Wirkung vom 28.6.1991 in Kraft getreten (Arti...mehr

Rz. 2 Die Vorschrift geht im Kern zurück auf § 2 GrEStG von 1940. Seitdem wurde die Regelung zum einen durch Art. 23 des Steueränderungsgesetzes 1991[1] in § 2 Abs. 2 Nr. 3 GrEStG hinsichtlich dinglich gesicherter Sondernutzungsrechte ergänzt. Nach der Gesetzesbegründung wird durch die Änderung klargestellt, dass dinglich gesicherte Sondernutzungsrechte i. S. d. § 15 des Woh...mehr

Rz. 19 Der bürgerlich-rechtliche Grundstücksbegriff erfährt grunderwerbsteuerrechtlich durch § 2 Abs. 1 S. 2 GrEStG eine Korrektur. So werden Maschinen und sonstige Vorrichtungen aller Art, die zu einer Betriebsanlage gehören, nicht zu den Grundstücken gerechnet;[1] sie sind demzufolge von der Besteuerung ausgenommen. Die zu einer Betriebsanlage gehörenden Vorrichtungen müss...mehr

Rz. 23 Mineralgewinnungsrechte und sonstige Gewerbeberechtigungen sind nach der ausdrücklichen Regelung des § 2 Abs. 1 S. 2 Nr. 2 GrEStG nicht den Grundstücken zuzurechnen. Der Anwendungsbereich der Vorschrift ist dadurch eingeschränkt, dass darunter nur solche Gewerbeberechtigungen fallen, die als grundstücksgleiche Rechte oder als Grundstücksbestandteile[1] begründet worde...mehr

Rz. 46 Mit § 2 Abs. 3 GrEStG weicht der grunderwerbsteuerliche Grundstücksbegriff vom bürgerlich-rechtlichen Grundstücksbegriff ab, indem mehrere Grundstücke oder Teile eines Grundstücks zu einer grunderwerbsteuerlich relevanten Einheit zusammengefasst werden können. Der Begriff der wirtschaftlichen Einheit wird nicht nur in § 2 Abs. 3 GrEStG, sondern auch in § 2 BewG verwen...mehr

Rz. 12 Die sog. Scheinbestandteile eines Grundstücks oder eines Gebäudes gehören – wie die Bezeichnung schon andeutet – nicht zu den Bestandteilen dieses Grundstücks oder Gebäudes. Hierzu rechnen Sachen, die nur zu einem vorübergehenden Zweck mit dem Grund und Boden[1] verbunden sind (z. B. Ausstellungshallen für die Dauer einer Messe, Bauhütten, Gewächshäuser, Gartenhäuser,...mehr

Rz. 6 Das Zivilrecht kennt wesentliche Bestandteile [1] und sog. einfache Bestandteile [2] an einem Grundstück. Die wesentlichen Bestandteile eines Grundstücks[3] werden vom Eigentum am Grundstück mit umfasst und sind besonderen Verkehrsvorgängen nicht zugänglich. Die einfachen Bestandteile können Gegenstand besonderer Rechte sein und teilen i. d. R. das Schicksal der Hauptsac...mehr

Rz. 3 Nach § 1 GrEStG unterliegen der Grunderwerbsteuer Rechtsvorgänge, die sich auf inländische Grundstücke beziehen. § 2 Abs. 1 S. 1 GrEStG definiert diesen Grundstücksbegriff, indem er auf den Grundstücksbegriff des Bürgerlichen Rechts zurückgreift, diesen übernimmt und modifiziert. Der Gesetzgeber hat sich hierbei bewusst nicht am bewertungsrechtlichen Begriff des Grundb...mehr

Rz. 17 Als Bestandteile des Grundstücks gelten nach § 96 BGB auch Rechte, die mit dem Eigentum an einem Grundstück verbunden sind. Hierunter fallen in erster Linie die sog. subjektiv-dinglichen Rechte des Grundstückseigentümers an einem anderen Grundstück, wie z. B. Grunddienstbarkeiten,[1] die Reallast i. S. v. § 1105 Abs. 2 BGB und das Vorkaufsrecht i. S. v. § 1094 Abs. 2 ...mehr

Rz. 48 Nach § 89 Abs. 2 AO erteilen die zuständigen FÄ auf Antrag verbindliche Auskünfte über die steuerliche Beurteilung von genau bestimmten, noch nicht verwirklichten Sachverhalten, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind. Für Antragsteller, für die im Zeitpunkt der Antragstellung nach §§ 18–21 AO keine Finanzbehörde zuständig ist (z. B. bei Neugründungen aus dem Ausl...mehr

Das Thema wird von vielen Betroffenen als rechtlich zweifelhaft angesehen, ist aber ohne jegliche Einschränkung in der Welt und könnte einen Betrieb bei Nichtbeachtung ruinieren. Das Thema kam durch die Grunderwerbsteuerreform in 2021 hoch: Mit dem Gesetz zur Änderung des Grunderwerbsteuergesetzes (BGBl. I 2021, 986), in Kraft getreten am 1.7.2021, fingen m.E. die Probleme an...mehr

In einem FG-Verfahren ging es um die Frage, ob in einer Streitsache Aussetzung der Vollziehung gewährt werden kann. Das FG Düsseldorf bejahte dies (FG Düsseldorf v. 15.7.2025 – 11 V 170/25 A (GE) [rkr.], ErbStB 2025, 365 [Knittel]). In der Hauptsache geht es hingegen um die Frage, ob bei Verwirklichung des § 1 Abs. 2b GrEStG aufgrund einer Erbauseinandersetzung die persönlich...mehr

Dipl.-Finw. (FH) Christian Saecker[*] Die Ergänzungstatbestände § 1 Abs. 2a bis Abs. 3a GrEStG kommen dann zur Anwendung, wenn bei grundbesitzenden Gesellschaften Veränderungen auf der Gesellschafterebene erfolgen. Die Veränderungen müssen nicht zwingend auf der unmittelbaren Gesellschafterebene geschehen, um einen Tatbestand auszulösen, sie können auch auf mittelbarer Ebene ...mehr

Wenn ein Treuhänder i.R. eines Geschäftsbesorgungsvertrags ein Grundstück erwerben soll und den Kaufvertrag unterschreibt, hat er selbst zivilrechtlich betrachtet den Anspruch auf Übereignung des Grundstücks erworben und den Tatbestand des § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG verwirklicht. Der Treugeber erlangt gleichzeitig die Verwertungsbefugnis über das vom Treuhänder gekaufte Grundst...mehr

Auch die Ergänzungstatbestände können mit Hilfe des § 16 GrEStG unter bestimmten Voraussetzungen entschärft, d.h. aus der Welt geschaffen werden; vgl. hierzu BFH v. 16.5.2013 – II R 3/11, BStBl. II 2013, 963 zu § 1 Abs. 2a GrEStG und BFH v. 11.6.2013 – II R 52/12, BStBl. II 2013, 752 zu § 1 Abs. 3 GrEStG. Nun war es aber in zwei Fällen umgekehrt: der Ergänzungstatbestand tra...mehr

Anschaffungsnebenkosten können vor oder nach dem eigentlichen Erwerb eines Vermögensgegenstands anfallen. Die nach dem Anschaffungszeitpunkt noch anfallenden Kosten für die Herstellung der Betriebsbereitschaft des Gegenstands zählen unabhängig vom zeitlichen Zusammenhang mit dem Erwerb noch zu den Anschaffungskosten. Entscheidend ist allein der sachliche Zusammenhang. Anschaf...mehr

Eine betriebliche Schadensersatzforderung gehört zwar zum Betriebsvermögen, darf aber erst vereinnahmt (= aktiviert) werden, wenn sie anerkannt wird oder über sie rechtskräftig entschieden ist.[1] Dies leitet sich aus dem Gebot der Vorsicht (sog. Vorsichtsprinzip) ab, nach dem nicht realisierte Gewinne nicht auszuweisen sind.[2] [3] Praxis-Beispiel Schadensersatzforderung Zerst...mehr

Man hätte regeln können: Der Beschenke haftet auf Geld, soweit er nicht entreichert ist. Die grundsätzliche Erwägung des historischen Gesetzgebers indessen ging, dogmatisch konsequent, dahin Zitat "(…) daß in dieser Beziehung zwischen dem Anspruche gegen den Erben und dem gegen den Beschenkten unterschieden werden müsse, der erstere karakterisire sich als einfache Erhöhung des...mehr

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Abhängige Gesellschaften können sowohl Kapitalgesellschaften als auch Personengesellschaften sein. Abhängig ist nach § 6a Satz 4 GrEStG eine Gesellschaft, an deren Kapital oder Gesellschaftsvermögen das herrschende Unternehmen innerhalb von 5 Jahren vor und nach dem Rechtsvorgang unmittelbar oder mittelbar oder teils unmittelbar, teils mittelbar zu mindestens 95 % ununterbro...mehr

Die Grunderwerbsteuer Steuer bemisst sich regelmäßig nach dem Wert der Gegenleistung.[1] Von dieser Regel bestimmt § 8 Abs. 2 GrEStG 4 Ausnahmen. Hier ist die Grunderwerbsteuer nach den Grundbesitzwerten i. S. des § 151 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 i. V. m. § 157 Abs. 1 bis 3 BewG zu bemessen. Dies ist der Fall, wenn eine Gegenleistung nicht vorhanden oder nicht zu ermitteln ist; bei Um...mehr

Bei der formwechselnden Umwandlung von an der grundbesitzenden Kapitalgesellschaft beteiligten Gesellschaften kommen folgende Fälle in Betracht: Wird eine unmittelbar oder mittelbar über eine oder mehrere Personengesellschaften am Kapital der grundbesitzenden Kapitalgesellschaft beteiligte Personengesellschaft in eine andere Personengesellschaft formwechselnd umgewandelt, füh...mehr

§ 1 Abs. 3 GrEStG besteuert einen Rechtsträgerwechsel der der Gesellschaft gehörenden inländischen Grundstücke, soweit eine Besteuerung nach § 1 Abs. 2a und Abs. 2b GrEStG nicht in Betracht kommt. Der Anwendungsvorrang des § 1 Abs. 2a und 2b GrEStG gilt auch dann, wenn die Grundwerbsteuer nach § 1 Abs. 2a Satz 6 oder Abs. 2b Satz 6 GrEStG oder auf Grund einer Steuerbefreiung...mehr

In § 6a GrEStG findet sich die sog. Konzernklausel. Die Vorschrift ist durch das Gesetz zur Beschleunigung des Wirtschaftswachstums[2] in das GrEStG eingefügt worden. Die Regelungen verfolgen das Ziel, Wachstumshemmnisse schnell und effektiv zu beseitigen. Der Gesetzgeber wollte die Bedingungen für Umstrukturierungen von Unternehmen krisenfest, planungssicher und mittelstand...mehr

Zunächst ist vorauszuschicken, dass für die Anwendung des § 1 Abs. 2b GrEStG nur solche Anteilsübergänge zu berücksichtigen sind, die nach dem 30.6.2021 erfolgen. Zur Ermittlung des %-Satzes[2] ist auf das Verhältnis der Beteiligung der Neugesellschafter zu der fortbestehenden Beteiligung von Altgesellschaftern nach dem Gesellschafterwechsel abzustellen. Maßgebend ist hierfür...mehr

In der Beratungspraxis wird, insbesondere auch vor dem Hintergrund der in nahezu allen Bundesländern ansteigenden Grunderwerbsteuersätze, immer wieder nach (neuen) Wegen gesucht, um den Anfall von Grunderwerbsteuer bei der Übertragung von Anteilen an einer Gesellschaft mit Grundbesitz zu vermeiden. Hierzu wurde insbesondere bei Umstrukturierungen und Akquisitionen häufig auf...mehr

Die Ausgabe von Anteilen und deren Verbreitung über die Börse ist für Kapitalgesellschaften ein gängiges Mittel zur Kapitalbeschaffung. Beim Handel mit solchen Anteilen über eine Börse oder einen anderen Handelsplatz stehen grundsätzlich andere Gründe als die Einsparung von Grunderwerbsteuer im Vordergrund. Das Interesse des Erwerbers der Anteile betrifft vorrangig die Ertra...mehr

Rz. 5 Eine (einfache) Verbindung nach § 73 Abs. 1 S. 1 Hs. 1 FGO setzt voraus, dass mehrere Verfahren bei demselben Gericht (Rz. 6ff.) anhängig und in Verfahrensart (Rz. 9) und Verfahrensstadium (Rz. 10ff.) gleich sind. Liegen diese tatbestandlichen Voraussetzungen vor, liegt die Verfahrensverbindung im pflichtgemäßen Ermessen des Gerichts (Rz. 14ff.). Rz. 6 Das Gericht i. S....mehr

Begriff Die Grunderwerbsteuer ist eine Verkehrsteuer und steht den Ländern zu. Ihr unterliegen (orginär) die im Gesetz als "Erwerbsvorgänge" bezeichneten Rechtsvorgänge, die eine Änderung der Zuordnung inländischer Grundstücke vom Veräußerer auf den Erwerber herbeiführen. Die Steuertatbestände des § 1 GrEStG setzen einen Rechtsträgerwechsel voraus. Das Eigentum am Grundstück ...mehr

Rechtsträger von zum Gesellschaftsvermögen einer Personengesellschaft gehörenden Grundstücken ist die Personengesellschaft. Veränderungen im Gesellschafterbestand erfüllen daher – soweit kein Gestaltungsmissbrauch vorliegt[1] – keinen Erwerbstatbestand des § 1 Abs. 1 GrEStG. Im Zusammenspiel mit den Steuerbefreiungen für Grundstückübergänge auf eine Gesamthand[2] und von ein...mehr

Wird eine inländische Gesellschaft in eine Gesellschaft eines Mitgliedstaates der EU oder umgekehrt formwechselnd umgewandelt, unterliegt dieser Rechtsvorgang mangels eines Rechtsträgerwechsels nicht der Grunderwerbsteuer und es gelten die o. g. Grundsätze entsprechend. Voraussetzung ist, dass die rechtliche Struktur dieser Gesellschaft derjenigen einer inländischen Gesellsc...mehr

Die Bewertung des Grund und Bodens erfolgt steuerlich ebenfalls grundsätzlich und maximal mit seinen Anschaffungs- und Herstellungskosten. Der wahlweise Ansatz eines niedrigeren Teilwerts erfordert – unabhängig von der Einstufung als Anlage- oder Umlaufvermögen – das Vorliegen einer voraussichtlich dauernden Wertminderung. Im Gegensatz zum Grund und Boden unterliegen Gebäude...mehr

Der Europace Hauspreisindex EPX zeigt sich zum Jahresende 2025 insgesamt stabil. Gestiegen sind die Preise aber nur noch bei neuen Ein- und Zweifamilienhäusern, Bestandshäuser und Eigentumswohnungen verlieren an Wert. Im Dezember 2025 gab es einen Abfall der Immobilienpreise in den Teilsegmenten Eigentumswohnungen sowie bestehende Ein- und Zweifamilienhäuser – nur der Neubau ...mehr