Fachbeiträge & Kommentare zu Gemeinschaftseigentum

Rz. 134 Das Eigentum an Geschäftsanteilen unterliegt dem Schutz der Verfassung (Art. 35 TV). Soweit das HGB nichts anderes bestimmt, gelten die Regelungen der Art. 683 ff. ZGB über das Eigentum. Die Folge ist, dass Geschäftsanteile auch gepfändet werden und Gegenstand von Gemeinschaftseigentum sein können. Ein Gesellschafter kann Eigentümer mehrerer Anteile sein, es können s...mehr

Rz. 19 Die GmbH war bis 2006, als die gleiche Möglichkeit für die Aktiengesellschaft geschaffen wurde, die einzige Gesellschaftsform, die durch eine einzelne Person gegründet werden konnte. Die Zahl der Gesellschafter ist auf 100 begrenzt (Art. 710–4 LSC). Des Weiteren muss eine GmbH, die mehr als 60 Gesellschafter hat, jedes Jahr innerhalb der in der Satzung festgesetzten Z...mehr

Rz. 16 Die Gründer (incorporators) der Gesellschaft sind streng von den Übernehmern der Geschäftsanteile, den späteren Gesellschaftern, zu unterscheiden. Die Aufgabe der Gründer besteht ausschließlich darin, die articles of incorporation zu unterzeichnen und beim secretary of state einzureichen sowie die autorisierten articles of incorporation wieder in Empfang zu nehmen. Gr...mehr

Rz. 35 Der gesetzliche Mindestinhalt eines Kft.-Gesellschaftsvertrags wird durch § 3:5 Ptk. bestimmt, der einen umfassenden Katalog beinhaltet, der auf alle juristischen Personen anzuwenden ist. Darüber hinaus sind Spezialvorschriften zu beachten, die ausschließlich auf GmbHs Anwendung finden. Anzugeben sind: Rz. 36 1. Firmenname und Sitz der Wirtschaftsgesellschaft (§ 3:5 li...mehr

Rz. 40 Die Gesellschaft kann als eine Einpersonen-Gesellschaft gegründet werden (Sociedad unipersonal [27]). Gesellschafter kann eine natürliche oder juristische Person sein. Der alleinige Gesellschafter einer Einpersonen-Gesellschaft muss namentlich in das Handelsregister als solcher eingetragen werden. Durch späteren Erwerb und Vereinigung sämtlicher Geschäftsanteile in ein...mehr

Die Beiträge zur Instandhaltungsrücklage gehen mit ihrer Zahlung von der Rechtszuständigkeit des einzelnen Wohnungseigentümers in die Rechtszuständigkeit der Wohnungsei­gen­tümergemeinschaft über. Die Instandhaltungsrücklage ist Teil des Verwaltungsvermögens der Wohnungseigentümergemeinschaft. Durch die Neuregelung in § 10 Abs. 6 und 7 WEG aufgrund des Gesetzes zur Änderung ...mehr

Rz. 39 Im Vergleichswertverfahren sind zu bewerten (§ 182 Abs. 2 BewG) Rz. 40 Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem Gemeinschaftseigentum, § 181 Abs. 4 BewG. Teileigentum ist danach das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden – in der Reg...mehr

Im neuen Recht können die Wohnungseigentümer dem Verwalter nach § 27 Abs. 2 WEG Kompetenzen durch Beschluss einräumen. Hier ist nur streitig, ob es auch durch den Verwaltervertrag geht (das ist zweifelhaft; hier sollte man derzeit noch stets auf einen transparenten Beschluss setzen). Im alten Recht war hingegen schon streitig, ob man Kompetenzen überhaupt verlagern kann. Nac...mehr

Aus dem Gemeinschaftsvermögen der Wohnungseigentümergemeinschaft können auch gewerbliche Einkünfte (z.B. aus einer Photovoltaikanlage) erzielt werden. Der BFH[49] sieht dann in der Wohnungseigentümergemeinschaft selbst eine Mitunternehmerschaft (§ 15 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 EStG). Daher sind die gewerblichen Einkünfte gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft, nicht aber gegenü...mehr

Beispiel Der zum Gemeinschaftsvermögen gehörende Aufsitzrasenmäher wird regelmäßig an die Bewohner des Nachbargrundstücks vermietet. Lösung: Steuerrechtlich ist es insoweit unerheblich, ob gemeinschaftliches Eigentum oder Gemeinschaftseigentum vermietet wird. Durch die Bruchteilsbetrachtung des § 39 Abs. 2 Nr. 2 AO erzielen die Wohnungseigentümer gemeinsam Einkünfte aus der V...mehr

Das Sondereigentum ist von den Sondernutzungsrechten zu unterscheiden. Sondernutzungsrecht = Nutzungsrecht an einem Teil des Gemeinschaftsvermögens: Während Sondereigentum das alleinige Eigentum an bestimmten Teilen des Grundstücks darstellt (z.B. an einer Wohnung), wird durch ein Sondernutzungsrecht lediglich ein Nutzungsrecht an einem Teil des Gemeinschaftsvermögens begründ...mehr

Die AK der anteiligen Erhaltungsrücklage entsprechen grundsätzlich den geleisteten Einzahlungen[27] abzgl. der Mittelverwendung (Ausgaben) durch die Wohnungseigentümergemeinschaft. Wenn jedoch eine Eigentumswohnung "mit" einer Erhaltungsrückstellung erworben wird, bemessen sich die AK nach dem anteiligen Kaufpreis. Beachten Sie: Spätere Einzahlungen in die Erhaltungsrücklagen...mehr

Rz. 13 Gegenstand des Sondereigentums sind gem. § 5 Abs. 1 WEG primär die bei der Begründung des Wohnungseigentums zu Sondereigentum erklärten Räume, soweit sie nicht aufgrund der unabdingbaren gesetzlichen Vorschriften in § 5 Abs. 1 und 2 WEG zwingend Gemeinschaftseigentum sind. Nach § 5 Abs. 1 letzter Satz WEG n.F. gilt: Soweit sich das Sondereigentum auf außerhalb des Geb...mehr

Rz. 27 Von der Erteilung von Abnahmevollmachten im Bauträgervertrag ist abzuraten, sofern hiervon auch das Gemeinschaftseigentum erfasst wird. Die Rechtsprechung lässt für Vertretung bei der Abnahme kaum Raum. So sind Regelungen in einem vorformulierten Bauträgervertrag unwirksam, wonach das Gemeinschaftseigentum durch einen von dem Bauträger zu benennenden Sachverständigen ...mehr

Rz. 93 Muster 56.24: Anfechtungs- und Zustimmungsklage bei negativem Beschluss Muster 56.24: Anfechtungs- und Zustimmungsklage bei negativem Beschluss Klage nach § 44 WEG n.F. der Wohnungseigentümer Eheleute _____, – Kläger – Prozessbevollmächtigte: _____ gegen den Verband "WEG" _____ vertreten durch den Verwalter _____ – Beklagter – Namens und in Vollmacht der Kläger wird beantragt...mehr

Rz. 15 Rechtlich ist eine Umwandlung von Sondereigentum in Gemeinschaftseigentum (bis es kein Sondereigentum mehr gibt) jederzeit möglich, nicht aber umgekehrt in jedem Fall eine Umwandlung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum (da bestimmte Teile zwingend Gemeinschaftseigentum sind, siehe Rdn 14). Die letztgenannte Umwandlung setzt aber die Mitwirkung aller Wohnungsei...mehr

Rz. 50 In § 650u BGB n.F. wird der Begriff des Bauträgervertrags nunmehr definiert und geregelt, welche Vorschriften auf den Bauträgervertrag keine Anwendung finden sollen. Die Legaldefinition in § 650u Abs. 1 BGB n.F., die bisher in § 632a Abs. 2 BGB a.F. zu finden war, wurde unverändert in die neue Vorschrift übernommen. Ausdrücklich und zur Konkretisierung der bisherigen ...mehr

Rz. 10 Die beschriebenen Beispiele zeigen Grenzen auf, die den Wohnungseigentümern bei der Ausgestaltung des Gemeinschaftsverhältnisses gesetzt sind. Beschluss und auch Vereinbarung helfen hier nicht weiter, da es nicht um die Regelungsbereiche der §§ 10–29 WEG geht, sondern um das sachenrechtliche Grundverhältnis (§§ 1–9 WEG), auf dem das Gemeinschaftsverhältnis aufbaut. Um...mehr

Rz. 42 Nach § 3 Abs. 2 MaBV kann der Bauträger die Ratenhöhe beliebig nach insgesamt 13 möglichen Bauabschnitten gestalten. Er muss sich allerdings für höchstens sieben Abschnitte entscheiden. Kontrovers diskutiert wird die Frage, ob man den Ratenplan, der unter Beachtung der gesetzlichen Bestimmungen grundsätzlich flexibel gestaltet werden kann, vertraglich festlegen muss,[7...mehr

Rz. 24 Bei dem Verkauf fertig gestellter Neubauten (kein Bauträgervertrag) stellt sich die Frage der Anwendbarkeit von Kauf-oder Werkvertragsrecht. Die wohl überwiegende Meinung in der Literatur plädierte auch nach der Angleichung der Verjährungsfristen (438 Abs. 1 Nr. 2 Buchst. a) BGB) für die Anwendbarkeit von Werkrecht. Der BGH[20] entschied sich jedenfalls im Fall von ei...mehr

Rz. 28 Der BGH hat sich in der letzten Zeit darüber hinaus in einer Reihe von Entscheidungen mit dem Thema Nachzügler-Erwerber auseinandergesetzt. Hierbei geht es um Erwerber, die von einem Bauträger erst nach der Fertigstellung eines Projekts insbesondere Eigentumswohnungen erwerben. Höchstrichterlich geklärt ist nunmehr die Frage, ob auch dann Werkvertragsrecht Anwendung f...mehr

Rz. 22 Es ist allgemein anerkannt, dass der rechtsfähige Verband gem. § 10 Abs. 6 S. 3 WEG a.F. (vgl. jetzt § 9a WEG n.F.) die für ihn fremden Beseitigungs- und Unterlassungsansprüche der Wohnungseigentümer in Prozessstandschaft durchsetzen konnte, wenn der Verband durch Eigentümerbeschluss die Rechtsverfolgung als gekorene Ausübungsbefugnis "an sich gezogen", d.h. vergemein...mehr

Rz. 25 Wegen der allseits deutlichen Sichtbarkeit und markanten körperlichen Gestalt könnte der Glaswintergarten eine bauliche Veränderung i.S.d. § 22 Abs. 1 WEG a.F. (vgl. jetzt § 20 WEG n.F.) darstellen, die der Zustimmung aller Wohnungseigentümer bedarf.[61] Die Beschränkung der Zustimmungsbedürftigkeit nach §§ 22 Abs. 1 S. 2, 14 Nr. 1 WEG a.F. auf einzelne Miteigentümer ...mehr

Rz. 308 Verkehrssicherungspflichten können mit der Folge eigener Entlastung delegiert werden. Voraussetzung hierfür ist eine klare Absprache, die eine Ausschaltung von Gefahren sicherstellt. Dann verengt sich ­die Verkehrssicherungspflicht des ursprünglich allein Verantwortlichen auf eine Kontroll- und Überwachungspflicht, die sich darauf erstreckt, ob der Dritte die übernom...mehr

Rz. 272 Die Beherrschung eines bestimmten Bereichs, aus dem Gefahren für Dritte resultieren können, führt zu einer Zustandsverantwortlichkeit des berechtigten Inhabers der tatsächlichen Gewalt. Dies meint die Formulierung der Rechtsprechung: Wer eine Gefahr schafft oder sie in seinem Verantwortungsbereich andauern lässt, muss die erforderlichen Maßnahmen und Vorkehrungen tre...mehr

Nach Rz. 35 steht Wohnungseigentümergemeinschaften eine Förderung pro Eigentumswohnung i.H.d. Förderungshöchstbetrags zu. Dies entspricht § 35c Abs. 5 EStG. Konsequenterweise sollen nach Auffassung des BMF Sanierungsaufwendungen für das Gemeinschaftseigentum nach dem Miteigentumsanteil bei der Wohnungseigentümergemeinschaft zu berücksichtigen sein (Rz. 25). Allerdings verlan...mehr

Steuerermäßigung für Wohnungseigentümer Besteht ein Beschäftigungsverhältnis zu einer Wohnungseigentümergemeinschaft (z. B. bei Reinigung und Pflege von Gemeinschaftsräumen) oder ist eine Wohnungseigentümergemeinschaft Auftraggeber der haushaltsnahen Dienstleistung bzw. der handwerklichen Leistung, kommt für den einzelnen Wohnungseigentümer eine Steuerermäßigung in Betracht, ...mehr

Keine gesetzliche Definition Eine der Voraussetzungen für die Steuerermäßigung nach § 35a (4) EStG ist, dass das Beschäftigungsverhältnis, die Dienstleistung bzw. die Handwerkerleistung in einem inländischen oder in einem anderen in der Europäischen Union oder im Europäischen Wirtschaftsraum liegenden Haushalt des Steuerpflichtigen ausgeübt bzw. erbracht wird.[1] Der Begriff ...mehr

Rz. 34 Geht es jedoch um die persönliche Rechtswahrnehmung mehrerer Wohnungseigentümer auch hinsichtlich der Willensbildung innerhalb der Gemeinschaft, bleibt die Angelegenheit eine solche von Einzelpersonen.[69] Deren gemeinschaftliches Vorgehen begründet und bestimmt für ihren Anwalt einen Mehrvertretungszuschlag (vgl. Rdn 20). Der Zuschlag fällt auch an, wenn der Verband ...mehr

Rz. 29 Die Bruchteilsgemeinschaft erschöpft sich in der gemeinschaftlichen Berechtigung (§§ 741 ff. BGB). Ihr fehlt schon im Ansatz die Verselbstständigung einer Vermögensmasse, der losgelöst von den Einzelinteressen der Mitglieder eigenständige Rechtsqualität zukommen könnte. Hier gilt ebenso wie bei allen anderen Personenmehrheiten, deren Bedeutung nur in der Bündelung von...mehr

Die Verwaltung des Vermögens des Mandanten ist ein Teil der Vermögens- und Kapitalanlageberatung. Steuerberater können aufgrund ihrer umfassenden Kenntnisse der wirtschaftlichen Verhältnisse des Mandanten geeignet sein, deren Vermögen zu verwalten. Es handelt sich hierbei regelmäßig um zulässige wirtschaftliche Beratung. Von der frei vereinbarten Vermögensverwaltung ist die ...mehr

Die Revision hat keinen Erfolg. Über die Revision der Klägerin ist, obwohl der Beklagte im Verhandlungstermin vor dem Senat nicht erschienen war, durch streitiges Urteil (unechtes Versäumnisurteil) zu entscheiden, da sich die Revision auf der Grundlage des vom Berufungsgericht festgestellten Sachverhalts als unbegründet erweist (Senatsurteil vom 23.5.2012 – IV ZR 250/11, ZEV...mehr

Rz. 70 § 15 WEG nennt als Duldungsberechtigte ohne Differenzierung Wohnungseigentümergemeinschaft und Wohnungseigentümer. Dies ist insoweit richtig, als die Duldungspflicht nicht nach der Eigentumsform zugeordnet werden kann. Wird Gemeinschaftseigentum instandgesetzt, kann dabei Sondereigentum beschädigt und somit auch seine Instandsetzung erforderlich werden. Für diesen Fal...mehr

Rz. 44 Letztlich erscheint ein Ausgleichsanspruch aus § 14 Abs. 3 WEG noch nicht einmal ausgeschlossen, wenn nur das Gemeinschaftseigentum von der Beeinträchtigung betroffen ist. Wird etwa aufgrund einer Öffnungsklausel eine Gemeinschaftseinrichtung verändert oder geschlossen, kann dies einen Wohnungseigentümer empfindlich treffen, man denke nur an Liegenschaften mit bestimm...mehr

I. Recht zum Mitgebrauch (§ 16 Abs. 1 S. 3 WEG) 1. Systematische Neuorientierung Rz. 75 Der Gesetzgeber empfand die Aufteilung der Regelungen zu Mitgebrauch und sonstigen Nutzungen des gemeinschaftlichen Eigentums in §§ 13 Abs. 2, 16 Abs. 1 WEG a.F. als unübersichtlich.[51] Das neue Recht verortet die Berechtigung zur Mitbenutzung des Gemeinschaftseigentums (§ 13 Abs. 2 WEG a....mehr

Rz. 21 Der Perspektivwechsel des Gesetzes, das nun nicht mehr auf den Ausgangspunkt, sondern auf das Ziel der Störung abstellt, schafft umgekehrt auch Lücken im Rechtsschutz. Denn § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG erfasst nur Einwirkungen auf das Sondereigentum. Damit sind jedenfalls störende Einwirkungen auf solches Eigentum, an dem keine Sondernutzungsrechte bestehen (hierzu s. gleich...mehr

Rz. 36 Ähnlich tiefgreifende Änderungen hat der Gesetzgeber bei der Durchsetzung von Ansprüchen aus dem Gemeinschaftseigentum und aus der Gemeinschaftsordnung vorgenommen. Er ordnet die Durchsetzung dieser Ansprüche in §§ 9a Abs. 2, 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG ebenfalls der Wohnungseigentümergemeinschaft zu. Damit ist dem einzelnen Wohnungseigentümer nicht nur, wie nach altem Recht,...mehr

A. Exklusiver Gebrauch von Sondereigentum (§ 13 Abs. 1 WEG) Rz. 1 Die weiterhin in § 13 Abs. 1 WEG geregelte Rechtsmacht des Wohnungseigentümers, mit seinem Sondereigentum nach Belieben zu verfahren, bleibt wörtlich und inhaltlich nahezu unverändert. Die Neufassung trägt lediglich mit der Streichung des Hinweises auf Gebäudeteile dem Umstand Rechnung, dass nunmehr auch am Gru...mehr

Rz. 59 Die erste Lücke im neuen Recht zeigt sich bereits bei Vernachlässigungen oder sonstigen Veränderungen des Sondereigentums, die sich auf das Gemeinschaftseigentum auswirken. Bedeutung erlangt dies etwa dann, wenn im Sondereigentum stehende Bauteile wie etwa Heizkörper betroffen sind, deren Veränderung sich auf das gesamte System auswirken. Hier ergab sich aus § 14 Nr. ...mehr

Rz. 68 Der unbeschränkte Duldungsanspruch hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums dürfte ferner, wie im Mietrecht, Abwehransprüche des Drittnutzers hinsichtlich der gemeinschaftlich genutzten Flächen ausschließen. Denn der Anspruch auf ungestörten Besitz erstreckt sich gerade nicht auf die Flächen, die er nur mitbenutzen darf. Folglich ist deren Inanspruchnahme etwa für das ...mehr

Rz. 20 Dem Wortlaut der Vorschrift nach erfasst das Störungsverbot des § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG sogar Beeinträchtigungen, die von einem Nachbargrundstück ausgehen, das einem Wohnungseigentümer gehört. Insoweit dürfte die Vorschrift aber teleologisch zu reduzieren sein. Wie der Gesetzgeber etwa im Zusammenhang mit der Streichung der Rechte Dritter aus § 13 Abs. 1 WEG klargestell...mehr

a) Keine Einschränkung der Duldungspflicht durch § 14 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 2 Nr. 2 WEG Rz. 67 Die Ausführungen zum Sondereigentum gelten für das Gemeinschaftseigentum entsprechend. Der Drittnutzer muss Eingriffe in das Sondereigentum hinnehmen, auch wenn die Erhaltungsmaßnahme das Gemeinschaftseigentum zum Gegenstand hat. Anders als beim Wohnungseigentümer ist die Duldungspflic...mehr

a) Betreten des gemeinschaftlichen Eigentums Rz. 34 Erstaunlicherweise gestattet nach § 14 Abs. 2 Nr. 2 WEG i.V.m. § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG nur das Betreten des Sondereigentums, nicht aber des Gemeinschaftseigentums. Dies hielt der Gesetzgeber wohl für selbstverständlich bzw. als ausreichend durch § 16 Abs. 1 S. 3 WEG geregelt. Dies betrifft auch den Ausschluss der Mitbenutzung ...mehr

Rz. 35 Einwirkungen auf das Gemeinschaftseigentum sind in § 14 Abs. 2 Nr. 2 WEG i.V.m. § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG ausdrücklich geregelt. Der Begriff der Einwirkung auf das Gemeinschaftseigentum ist nicht scharf von dem des Gebrauchs nach § 16 Abs. 1 S. 3 WEG zu trennen. Denn beide sind direkt oder über § 16 Abs. 1 S. 3 WEG nur nach Maßgabe des § 14 WEG zulässig. Die für Einwirkun...mehr

a) Anteil an "Früchten" Rz. 78 Im Grundsatz führt das neue Recht auch bei der Verteilung sonstiger Nutzungen die bestehende Rechtslage fort. Der Gesetzgeber beseitigte lediglich Unklarheiten beim Begriff den Begriff der Nutzungen, der bisweilen mit dem des Gebrauchs konkurrierte (z.B.: § 13 Abs. 1, 14 Nr. 2 WEG a.F.), und ersetzte ihn durch den der "Früchte". Gemeint sind nac...mehr

1. Systematische Neuorientierung Rz. 75 Der Gesetzgeber empfand die Aufteilung der Regelungen zu Mitgebrauch und sonstigen Nutzungen des gemeinschaftlichen Eigentums in §§ 13 Abs. 2, 16 Abs. 1 WEG a.F. als unübersichtlich.[51] Das neue Recht verortet die Berechtigung zur Mitbenutzung des Gemeinschaftseigentums (§ 13 Abs. 2 WEG a.F.) nunmehr in § 16 Abs. 1 S. 3 WEG. Die Vorsch...mehr

1. Neuerungen a) Anteil an "Früchten" Rz. 78 Im Grundsatz führt das neue Recht auch bei der Verteilung sonstiger Nutzungen die bestehende Rechtslage fort. Der Gesetzgeber beseitigte lediglich Unklarheiten beim Begriff den Begriff der Nutzungen, der bisweilen mit dem des Gebrauchs konkurrierte (z.B.: § 13 Abs. 1, 14 Nr. 2 WEG a.F.), und ersetzte ihn durch den der "Früchte". Gem...mehr

Rz. 67 Die Ausführungen zum Sondereigentum gelten für das Gemeinschaftseigentum entsprechend. Der Drittnutzer muss Eingriffe in das Sondereigentum hinnehmen, auch wenn die Erhaltungsmaßnahme das Gemeinschaftseigentum zum Gegenstand hat. Anders als beim Wohnungseigentümer ist die Duldungspflicht nicht nach § 14 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 2 Nr. 2 WEG auf geringfügige Eingriffe oder so...mehr

Rz. 60 Dieses Fehlen einer eigentlich zwingend erforderlichen Regelung kann nur durch den Rückgriff auf eine Generalklausel behoben werden (ähnlich wie nach altem Recht bei der Führung von Aktivprozessen des Verbandes durch Rückgriff auf § 27 Abs. 3 S. 1 Nr. 7 WEG a.F.). Nach § 19 Abs. 1 WEG besteht eine Kompetenz der Eigentümerversammlung, über eine Benutzung des Sondereige...mehr

Rz. 40 Da die Duldungspflichten in § 14 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 2 Nr. 2 WEG weit über Erhaltungsmaßnahmen hinausgehen, ist es nur konsequent, auch die zu Ausgleichansprüchen führenden Tatbestände entsprechend auszuweiten. In Betracht kommt insbesondere, wie die zum Gemeinschaftseigentum parallel konstruierte Duldungspflicht in § 14 Abs. 2 Nr. 2 WEG zeigt, die Einwirkung im Zuge v...mehr