Fachbeiträge & Kommentare zu Gemeinschaftseigentum

Sondereigentum Für den ordnungsgemäßen baulichen Zustand des Sondereigentums ist auch ohne ausdrückliche gesetzliche Regelung vor dem Hintergrund der §§ 13, 14 Abs. 1 WEG der einzelne Sondereigentümer selbst verantwortlich,[1] weshalb es in Bezug auf das Sondereigentum an einer Entscheidungs- und Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer fehlt; sie wird von § 19 Abs. 1 Altern...mehr

Es ist darauf hinzuweisen, dass im Rahmen des § 21 Abs. 5 WEG jetzt qua Zitterbeschluss auch ohne Erreichen der doppelt-qualifizierten Mehrheit eine Regelung im konkreten Einzelfall getroffen werden kann, wonach alle Wohnungseigentümer anteilig z. B. nach MEA die Kosten der Maßnahme tragen.[1] Mögliche Regelung über Folgekosten Nach § 16 Abs. 3 WEG gilt für bauliche Veränderun...mehr

Dagegen ist die Abänderung vereinbarter Miteigentumsanteile oder Wohn- bzw. Nutzflächen der Beschlusskompetenz des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG entzogen.[1] Der Kostenverteilung andere Wohn-/Nutzflächen als die in der Teilungserklärung aufgeführten zugrunde zu legen, ist indes zulässig, wenn der Beschluss – worauf bei dessen Formulierung zu achten ist – nicht auf die Änderung der ...mehr

Selbst anfänglich weitgehend mängelfreie Anlagen werden früher oder später alters-, verschleiß- oder witterungsbedingt "sanierungsbedürftig". Den Begriff "Sanierung" kennt das WEG nicht[1]; er sollte allenfalls in der Einladung als TOP genannt, aber zumindest nicht ohne Erläuterung im Beschlusstext selbst verwendet werden. Nur fachmännisch geplante und rechtzeitig durchgefüh...mehr

Aufgrund der besonderen Tragweite der erweiterten Beschlusskompetenz zur Abänderung gesetzlicher bzw. vereinbarter Regelungen hat der Gesetzgeber die Notwendigkeit besonderer Rechtmäßigkeitsschranken gesehen.[1] Die Beschlusskompetenz für die Gestattung einer baulichen Veränderung besteht aber auch dann, wenn die Beschlussfassung dazu führt, dass die in einer Vereinbarung vo...mehr

Da jetzt im Rahmen des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG Beschlusskompetenz über die Regelung der Kostentragung nicht nur im Einzelfall besteht, sind Beschlüsse über die Verteilung von Erhaltungskosten möglich. Der Anwendungsbereich des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG ist weit gefasst, da der Beschlusskompetenz (nahezu) alle Kostenarten ("einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten") unterf...mehr

Sondereigentümer haben seit 1.12.2020 wegen Änderungen des materiellen Rechts nunmehr die Beschlusskompetenz für eine von der Teilungserklärung abweichende Kostenverteilung (vgl. § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG). Die Wohnungseigentümer können für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine vom WEG oder von einer Vereinbarung abweichende Verteilung beschließen. Diese Kompeten...mehr

Inzwischen ist der Politik aufgefallen, dass bei den privilegierten baulichen Veränderungen energetische Maßnahmen nicht berücksichtigt wurden. Die WEG-Novelle 2024 gilt ab 17.10.2024[1] und regelt diese 5. privilegierte bauliche Veränderung. Von Greiner[2] wurde das nachfolgend leicht modifizierte Beschluss-Muster empfohlen: Beschlussmuster: Gestattung der Montage eines Balk...mehr

Fraglich war, ob Kompetenzen nicht teilweise (also im jeweiligen Einzelfall) auf den Verwalter und/oder den Verwaltungsbeirat beschlussweise übertragen werden können. Problematisch war dabei aufgrund der vorrangigen Regelungskompetenz der Gemeinschaft, dass der Verwalter in der Gefahr schwebte, mangels wirksamen Beschlusses (z. B. nach erfolgreicher Anfechtung) als Vertreter...mehr

Wichtig Unterscheidung, ob Erhaltung oder bauliche Veränderung Kosten von Erhaltungsmaßnahmen Die Tragung der durch Maßnahmen der (modernisierenden) Erhaltung[1] gem. § 19 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 2 WEG verursachten Kosten erfolgt grundsätzlich durch sämtliche Wohnungseigentümer, mangels abweichender Vereinbarung gemäß § 16 Abs. 2 WEG nach dem Verhältnis der Größe der einzelnen Mite...mehr

Rz. 21 Nach § 30 Abs. 3 S. 2 WEG gelten im Übrigen für Wohnungs- und Teilerbbaurechte die Vorschriften des WEG entsprechend, was die Notwendigkeit eines amtlichen[118] Aufteilungsplanes [119] (§ 7 Abs. 4 S. 1 Nr. 1 WEG) und einer Abgeschlossenheits- und Maßangabenbescheinigung der Baubehörde (§ 7 Abs. 4 S. 1 Nr. 2 WEG) bedeutet. Auf diese Weise wird die Abgrenzung von Sonder-...mehr

Rz. 25 Muster in Ihr Textverarbeitungsprogramm übernehmen Muster 13.1: Formulierungsvorschlag Begründung von Wohnungs- und Teilerbbaurechten, §§ 30 Abs. 2, 8 WEG UVZ-Nr. _________________________ / _________________________ AUFTEILUNG EINES ERBBAURECHTS IN WOHNUNGS- UND TEILERBBAURECHTE GEM. §§ 30 ABS. 2, 8 WEG Heute, den _________________________ – _________________________ 20_...mehr

Begründet von Johannes Bärmann; fortgeführt von Prof. Dr. Christian Armbrüster, Prof. Dr. Matthias Becker u.a. 15. Aufl., 2023. Verlag C.H. Beck, München. XIX, 2.050 S., 159,00 EUR Der von Bärmann begründete führende Großkommentar zum WEG ist in der 15. Aufl. völlig neu überarbeitet worden. Dies hat seinen Grund darin, dass der Gesetzgeber durch das Gesetz zur Modernisierung ...mehr

Überblick Lichterketten im Fenster, Weihnachtsdekoration am Balkon – hier haben Vermieter eventuell ein Wörtchen mitzureden. Und was ist mit dem Nachbarn: Wie viel Advent muss der dulden, wenn Eigentümer das Haus schmücken? Ein Überblick. In der Adventszeit hängen viele Mieter Lichterketten und Weihnachtsdekoration auf. In manchen Fällen haben die Vermieter ein Recht, mitzur...mehr

Bei der Montage einer Mobilfunkanlage auf dem Dach einer Eigentumswohnanlage und der gleichzeitigen Errichtung eines Betriebs- oder Technikraums ebenfalls auf dem Dach oder dessen Installation in einem bisher anders genutzten Raum im Gemeinschaftseigentum handelt es sich eine bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums im Sinne des § 20 Abs. 1 WEG (das indizieren a...mehr

Lässt ein Wohnungseigentümer seine Wohnung so verwahrlosen, dass es zu Beeinträchtigungen der anderen Bewohner des Hauses kommt, kommen Abmahnung, Unterlassungsklage und als ultima ratio die Entziehung des Wohnungseigentums infrage. Abmahnung des Wohnungseigentümers Gemäß § 17 Abs. 2 WEG kann das Wohnungseigentum entzogen werden, wenn ein Wohnungseigentümer trotz Abmahnung "wi...mehr

Alte Rechtslage Vor Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 mussten einem Beschluss über bauliche Veränderungen sämtliche im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer zustimmen, deren Rechte durch die bauliche Maßnahme über das in § 14 WEG a. F. bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt wurden.[1] Neue Rechtslage Seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 kann jede bauliche Veränderung ...mehr

Rz. 102 Auch bei Werkverträgen (§ 631 BGB) hat der Gewinnausweis zu erfolgen, wenn der Unternehmer seinerseits den Werkvertrag erfüllt, also seinerseits alles zur Erfüllung des Vertrags Erforderliche getan hat. Dazu ist grundsätzlich die Herstellung des Werks (d. h. die Herstellung oder Veränderung einer Sache, wie Bauausführungen, Anlagenbau, Reparatur, oder die Erreichung ...mehr

Rz. 14 Betroffen sind alle juristischen Personen des öffentlichen Rechts (einschränkend, soweit diese im Bereich ihrer Betriebe gewerblicher Art tätig werden) und alle Unternehmer i. S. d. § 2 UStG, für die jemand im Inland Bauleistungen erbringt. Unternehmer ist, wer eine gewerbliche oder berufliche Tätigkeit selbstständig ausübt (§ 2 Abs. 1 UStG). Die Tätigkeit muss auf di...mehr

Zur Erfassung des anteiligen Wärmeverbrauchs sind Wärmezähler oder Heizkostenverteiler, zur Erfassung des anteiligen Warmwasserverbrauchs Warmwasserzähler oder andere geeignete Ausstattungen zu verwenden.[1] Es dürfen nur solche Geräte verwendet werden, die entweder über eine sachverständige Bestätigung verfügen, wonach sie den anerkannten Regeln der Technik entsprechen oder ...mehr

Probleme können dann entstehen, wenn die Installation einer Zentralheizungsanlage im Bereich des Gemeinschaftseigentums nicht möglich ist und keiner der Sondereigentümer bereit ist, sein Keller-Sondereigentum zur Nutzung als Heizungsraum zur Verfügung zu stellen. Kommt jedenfalls kein Beschluss auf Grundlage von § 71n Abs. 6 Satz 1 GEG über eine Beibehaltung der dezentralen ...mehr

Beschließen die Wohnungseigentümer im Fall einer ausschließlich dezentral versorgten Wohnanlage, dass die Wärmeversorgung künftig zentral erfolgen soll, sind die Kosten hierfür unter sämtlichen Wohnungseigentümern nach Miteigentumsanteilen oder dem abweichend hiervon vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel zu verteilen. Die Wohnungseigentümer haben aber auch die Kompetenz, a...mehr

Da die zur Umrüstung der vorhandenen Zentralheizung erforderlichen Maßnahmen oder deren Austausch seitens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu initiieren sind, unterliegen auch die Wohnungseigentümer, deren Sondereigentum mittels Etagenheizung mit Wärmeenergie (weiter)versorgt wird, der Teilhaftung des § 9a Abs. 4 WEG. Das Wohnungseigentumsgesetz sieht in § 9a Abs. 4 WE...mehr

6.1 Duldungspflicht des Mieters Die Rechtsbeziehungen zwischen dem Vermieter und dem Mieter im Fall einer Modernisierung sind in § 555a ff. BGB geregelt. Wichtig Grundsätzliche Duldungspflicht; Ausnahme: Härtegründe Danach hat der Mieter Modernisierungsmaßnahmen grundsätzlich zu dulden. Etwas anderes gilt, wenn die Maßnahme für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angeh...mehr

5.1 Mangelbeseitigungsanspruch gegen den Vermieter Der Vermieter hat die Mietsache während der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Der Begriff der "Mietsache" ist dabei in einem umfassenden Sinne zu verstehen. Wird eine Eigentumswohnung vermietet, zählt zur Mietsache i. S. d. § 535 BGB nicht nur die im Sonde...mehr

Bei der Eigentumswohnung ist zwischen den Betriebskosten des Gemeinschaftseigentums und den Betriebskosten des Sondereigentums zu unterscheiden. Praxis-Beispiel Betriebskosten beim Sondereigentum Zu den Betriebskosten des Sondereigentums gehören die Grundsteuer, die Betriebskosten einer im Sondereigentum stehenden Etagenheizung, die Kosten der Reinigung und Wartung von vermiet...mehr

Bei der "gewöhnlichen" Mietwohnung hat der Mieter einen Anspruch aus § 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB auf Selbstbeseitigung der Mängel und Aufwendungsersatz, wenn sich der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug befindet. Diesen Anspruch kann der Mieter einer Eigentumswohnung nicht ohne Weiteres geltend machen, weil er gegenüber der Gemeinschaft nicht zu Eingriffen in das...mehr

Der Vermieter hat die Mietsache während der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Der Begriff der "Mietsache" ist dabei in einem umfassenden Sinne zu verstehen. Wird eine Eigentumswohnung vermietet, zählt zur Mietsache i. S. d. § 535 BGB nicht nur die im Sondereigentum des Vermieters stehende Wohnung, sondern...mehr

Will der Mieter einer Eigentumswohnung bauliche Maßnahmen im Gemeinschaftseigentum durchführen, so ist zu beachten, dass dabei die Rechte der Eigentümergemeinschaft tangiert werden. Deshalb sind in diesem Fall einige Besonderheiten zu beachten.[1] Es gelten folgende Grundsätze: Der Mieter einer Eigentumswohnung kann nur seinen Vermieter, nicht aber die Gemeinschaft auf Erteil...mehr

Nach der Auffassung des Kammergerichts (a. a. O.) hat der Mieter "einen gerichtlich durchsetzbaren Anspruch auf Mängelbeseitigung", der allerdings nicht im Wege der Ersatzvornahme (§ 887 ZPO), sondern nach § 888 ZPO durch Zwangsgelder zu vollstrecken ist. Diese Ansicht beruht auf der Erwägung, dass weder der Vermieter noch der Mieter zu Eingriffen in das Gemeinschaftseigentu...mehr

Aus der Teilungserklärung und den Beschlüssen der Wohnungseigentümer (Wohnungsgemeinschaftsrecht) kann sich ergeben, dass die Befugnisse der einzelnen Eigentümer hinsichtlich des Gebrauchsrechts am Sonder- und Gemeinschaftseigentum gewissen Beschränkungen unterliegen. Praxis-Beispiel Beschränktes Gebrauchsrecht bei der Tierhaltung, der Musikausübung in der Wohnung oder des Rec...mehr

Hat die Eigentümergemeinschaft eine Modernisierungsmaßnahme des Gemeinschaftseigentums beschlossen, entspricht die Umsetzung des Beschlusses einer ordnungsgemäßen Verwaltung. Daraus folgt wiederum, dass der Vermieter verpflichtet ist, den Duldungsanspruch aus § 555d Abs. 2 BGB gegenüber dem Mieter geltend zu machen (§ 19 WEG). Unter Umständen muss der Vermieter hierbei auch ...mehr

Aus der speziellen Ausgestaltung des § 555d Abs. 2 und 3 BGB folgt, dass der Anspruch auf Duldung einer Modernisierung und die Befugnis des Mieters zur Kündigung des Mietverhältnisses im Modernisierungsfall auf das Vertragsverhältnis zugeschnitten sind. Deshalb kann der Duldungsanspruch nur vom Vermieter, nicht von der Wohnungseigentümergemeinschaft geltend gemacht werden.mehr

Praxis-Beispiel Formulierung Anpassungsklausel 1. Die Bestimmungen der Teilungserklärung (Gemeinschaftsordnung) sowie die Beschlüsse der Wohnungseigentümer über die Ordnung im Haus und das Zusammenleben der Hausbewohner sind auch für den Mieter verbindlich. Der Vermieter verpflichtet sich, dem Mieter Abschriften der Gemeinschaftsordnung und der einschlägigen Wohnungseigentüme...mehr

Wird der Mieter durch das Verhalten eines anderen Wohnungseigentümers gestört, kann er seinen Vermieter auf Unterlassung in Anspruch nehmen. Außerdem stehen ihm die mietrechtlichen Gewährleistungsrechte (Minderung, Schadensersatz, Kündigung) zu. Der Vermieter hat die Möglichkeit, notfalls gerichtlich im Rahmen der Wohnungseigentümergemeinschaft die Beseitigung der Störung se...mehr

Der Mieter kann vom Vermieter die Zustimmung zu baulichen Veränderungen der Mietsache verlangen, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen dient. Allerdings muss sie dem Vermieter zumutbar sein (§ 554 Abs. 1, 2 BGB). Wichtig Berechtigtes Mieterinteresse Die Regelung des § 554 BGB gilt auch, wenn der Mieter einer Eigentumswohnung eine bauliche Veränderung im Gemeinschaf...mehr

Die Rechtsbeziehungen zwischen dem Vermieter und dem Mieter im Fall einer Modernisierung sind in § 555a ff. BGB geregelt. Wichtig Grundsätzliche Duldungspflicht; Ausnahme: Härtegründe Danach hat der Mieter Modernisierungsmaßnahmen grundsätzlich zu dulden. Etwas anderes gilt, wenn die Maßnahme für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Hä...mehr

Nach § 554 Abs. 1 Satz 3 BGB kann der Vermieter die Erteilung der Erlaubnis von der Leistung einer angemessenen zusätzlichen Sicherheit abhängig machen. Die Sicherheit kann neben der Sicherheit nach § 551 BGB verlangt werden. Eine gesetzliche Obergrenze besteht nicht. Die Sicherheit muss aber angemessen sein. Der Begriff der Angemessenheit bezieht sich sowohl auf die Art als...mehr

Bei einer vermieteten Eigentumswohnung ist die Entscheidung über das Recht des Mieters zur Installation einer Parabolantenne vom Vermieter zu treffen. Will dieser die Anbringung der Antenne im Bereich des Gemeinschaftseigentums (z. B. vor dem Fenster oder auf dem Balkon) genehmigen, ist er allerdings in seiner Entscheidung nicht frei. Achtung WEG muss zustimmen Vielmehr hat er...mehr

Die vom Verwalter des Wohnungseigentums nach § 28 WEG zu erstellende Abrechnung ist eine reine Ausgaben-Einnahmen-Rechnung. Maßgeblich für die Kostenerfassung (Ausnahme: Heiz- und Warmwasserkosten) sind die im Abrechnungszeitraum getätigten Zahlungen, gleichgültig, ob die jeweils zugrunde liegenden Leistungen in vollem Umfang oder nur zum Teil im Abrechnungszeitraum angefall...mehr

Zweifellos haftet der Wohnungseigentümer gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, wenn er schuldhaft das Gemeinschaftseigentum beeinträchtigt – sei es durch Beschädigung oder durch Hervorrufen eines besonderen Verwaltungsaufwands. Von praxisrelevanter Bedeutung ist hier die Beantwortung der Frage, ob der schädigende Wohnungseigentümer gerichtlich in Anspruch genomm...mehr

Der in Anspruch genommene Wohnungseigentümer kann gegenüber dem Gläubiger nach § 9a Abs. 4 Satz 2 WEG neben den in seiner Person begründeten auch die der Gemeinschaft zustehenden Einwendungen und Einreden geltend machen, nicht aber seine Einwendungen und Einreden gegenüber der Gemeinschaft. Durch diese Einschränkung soll der Gläubiger nicht mit Fragen aus dem Innenverhältnis...mehr

Sieht die Gemeinschaftsordnung vor, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung "der anderen Wohnungseigentümer" bedarf, ist eine Klage auf Zustimmung zur Veräußerung stets gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu richten. Dies gilt auch dann, wenn die Vereinbarung vor dem 1.12.2020 getroffen wurde.[1] Der Gesetzgeber hat mit de...mehr

Eine Versagung der Zustimmung ist nur gerechtfertigt, wenn gewichtige Gründe in der Person des Erwerbers vorliegen, die befürchten lassen, er werde die Rechte der anderen Wohnungseigentümer nicht beachten.[1] Eine vereinbarte Veräußerungszustimmung dient nämlich dem Zweck, eine gemeinschaftswidrige Gefahr abzuwenden. Insoweit liegt ein Grund zur Verweigerung der Zustimmung n...mehr

Verweigert der Zustimmungsberechtigte die Zustimmung zur Veräußerung oder bleibt er untätig, kann er vom veräußernden Wohnungseigentümer gerichtlich auf Zustimmung in Anspruch genommen werden.[1] Passivlegitimiert ist mit Ausnahme des Verwalters der jeweils Zustimmungsberechtigte: Handelt es sich bei dem Verwalter um den Zustimmungsberechtigten, ist die Klage gegen die Gemein...mehr

Die gesetzlich angeordnete teilschuldnerische Außenhaftung der Wohnungseigentümer verleiht dem Werkunternehmer die Möglichkeit, eine Bauhandwerkersicherungshypothek gemäß § 650e BGB zu verlangen. Dies folgt allerdings nicht direkt aus dem Gesetz. Der Unternehmer kann die Einräumung einer Sicherungshypothek nämlich nur an dem Baugrundstück "des Bestellers" verlangen, was eine...mehr

Überblick Das Wohnungseigentumsgesetz sieht in § 9a Abs. 4 WEG eine teilschuldnerische Haftung der Wohnungseigentümer für Verbindlichkeiten der Gemeinschaft vor. Danach haften die einzelnen Wohnungseigentümer Gläubigern der Gemeinschaft gegenüber unmittelbar – der Höhe nach anteilig beschränkt auf ihren jeweiligen Miteigentumsanteil – sowohl für vertragliche Verbindlichkeite...mehr

Nicht nur Maßnahmen der Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums infolge Alterung oder Verschleiß, sondern auch solche, die aufgrund öffentlich-rechtlicher Vorgaben erforderlich werden, können mit erheblichen Kosten für die einzelnen Wohnungseigentümer verbunden sein, weshalb die Bereitschaft, freiwillig Geld in die Hand zu nehmen, nicht bei jedem Wohnungseigentümer vorhan...mehr

Da Rechtsgeschäfte – insbesondere Verträge – im Rahmen der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums mit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als rechtsfähigem Subjekt geschlossen werden und nicht mit den einzelnen Wohnungseigentümern in ihrer Gesamtheit, steht für Gläubiger der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zunächst auch nur ein Schuldner zur Verfügung, nämlich die Gem...mehr

Mit dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) ist am 1.12.2020 die größte WEG-Reform seit Bestehen dieses Gesetzes in Kraft getreten. So obliegt u. a. die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums nach § 18 Abs. 1 WEG nun der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und nicht mehr den Wohnungseigentümern und der Verwalter fungiert gem. § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG als deren gesetz...mehr