Etagenheizungen (GEG) / 3.5.1 Sondereigentum

Probleme können dann entstehen, wenn die Installation einer Zentralheizungsanlage im Bereich des Gemeinschaftseigentums nicht möglich ist und keiner der Sondereigentümer bereit ist, sein Keller-Sondereigentum zur Nutzung als Heizungsraum zur Verfügung zu stellen. Kommt jedenfalls kein Beschluss auf Grundlage von § 71n Abs. 6 Satz 1 GEG über eine Beibehaltung der dezentralen Wärmeversorgung zustande, besteht letztlich ein Zwang zur Zentralisierung. Hier stellt sich die Frage, ob Wohnungseigentümer quasi enteignet werden können und einen Kellerraum zur Verfügung stellen müssen.

Verkauf/Vermietung

Keinerlei Probleme bereitet es, wenn sich einer der Wohnungseigentümer bereitfindet, seinen Kellerraum an die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu veräußern oder zu vermieten. Bereits frühzeitig sollte dies innerhalb der Gemeinschaft thematisiert werden. Es besteht jedenfalls sowohl Beschlusskompetenz für die Anmietung des Raumes als auch für dessen Erwerb.

Anspruch auf Nutzungsüberlassung

Ist kein Wohnungseigentümer zur Überlassung seines Kellerraums bereit, ist zu prüfen, ob ein Anspruch auf Nutzungsüberlassung besteht, um die Heizungsanlage einbauen zu können. Ein solcher Anspruch kann im Fall des Sondereigentums aus den Grundsätzen von Treu und Glauben nach § 242 BGB abgeleitet werden, wenn besonders schwerwiegende Gründe vorliegen.^[1] Hierbei sind die Wertungen des Gesetzgebers zu berücksichtigen, denn der Anspruch kann insbesondere dann bestehen, wenn gesetzliche oder behördliche Vorgaben dies erfordern.

Intention des Gesetzgebers im Rahmen der GEG-Reform 2024 ist es, ab bestimmten Zeitpunkten eine Verpflichtung zur Nutzung erneuerbarer Energien zwecks Verringerung des CO2-Ausstoßes zu schaffen. Machen die Wohnungseigentümer dabei nicht innerhalb der 5-Jahres-Frist des § 71l Ab...